借地契約について困っています。

質問

母の土地と共同住居を相続することになりました。
登記を調査したところ母の土地に、母名義と他人名義（Ａ氏）建物の二棟が存在していました。
Ａ氏は私が幼少の頃から知っていますが、母の土地にＡ氏が店舗を建築して２０年になります。
親しい関係だったのか借地の契約をしていないばかりか借地代もないです。
Ａ氏もないと云っています。
Ａ氏の店舗は２件の店子が入居しています。
今後私が相続して借地契約を交わし、代金を請求できるものでしょうか？
また、母の共同住宅はちょうど４０年になりますが、ボロボロで崩壊すると危険なため入居者させていません。
取り壊して新たな建物を建てたいのですが、Ａ氏の建物に立ち退きをお願いすることができるものでしょうか？
どなたか、宜しくアドバイスをお願いします。

回答No.3

heartpapa · ベストアンサー

No2 です。

>「店舗を取り壊した上」とありますが、当方で店子に出てもらい勝手に取り壊して良いのでしょうか？
>店子がどうしても立ち退きを拒否した場合はどうなりますか？

２人の店子をＡの店舗から立ち退かせる（追い出す）こと、およびＡの店舗を取り壊すこと、これらは、あくまでＡの仕事（責任）で、これが民法の原則です。
ただ、原則通りにいかないのが現実ですから、以下、場合分けして説明します。

○Ａが店舗の取り壊しと土地明け渡しに同意している場合。

２人の店子の立ち退き交渉は、本来はＡの仕事ですが、Ａ、質問者さんのどちらが交渉されてもかまいません。

交渉して、２人の店子が立ち退きを拒否する場合には、Ａに頼んで、２人の店子を相手に「店舗から立ち退け」という訴訟を起こしてもらうか、直接質問者さんが訴訟を起こすことになります。

○Ａが店舗の取り壊しと土地明け渡しに同意していない場合。

Ａに、店舗を取り壊して土地を明け渡す気がなければ、Ａ自らが２人の店子を追い出す（立ち退きさせる）ことにも消極的になるのは当然の成り行きです。

２人の店子との交渉は質問者さんがするしかありません。

・２人の店子が話し合いで立ち退きに応じてくれれば、次は店舗の取り壊しとなりますが、店舗はＡの所有物です。
この場合、たとえ正当な権利行使であっても、司法の手を借りずに自分で実力行使（店舗の取り壊し）することはできません。
すれば、不法行為として損害賠償させられることになりますし、場合によってはお縄になることもあります。
ですから、Ａに対して「店舗を取り壊して土地を明け渡せ」という訴訟を起こすことになります。

・交渉しても、２人の店子が立ち退きを拒否する場合には、Ａに対する「店舗を取り壊して土地を明け渡せ」という訴訟と合わせて、２人の店子に対し「店舗から立ち退け」という訴訟を起こすことになります。

お礼

詳細に教えて頂き大変助かりました。
今後は話し合いを重点にして、どうしても納得していただけない場合は訴訟という手段でいきたいと思います。
大変力強いアドバイスになりありがとうございました。

回答No.2

heartpapa

Ａ氏は、お母様の土地を使用貸借（無料で借りる）されていたことになります。（民法593条）
使用貸借の貸主側には、借主死亡の場合のような規定（同599条）はありませんので、お母様の死亡により、直ちに使用貸借が終了する、ということはありません。
ですから、質問者さんは、お母様から貸主の地位を相続したことになります。

そこで、この使用貸借における借用物の返還時期が問題となるのですが、これは同597条2項但書きに該当する場合であり、即ち、使用、収益をするに足りる期間を経過した場合であって、貸主（質問者さん）は、直ちに土地の返還を請求することができます。

その結果、借主（Ａ氏）には借用物を原状どおりにする義務が生じますので（同598条）、建物を取り壊して土地を明け渡さなければなりません。
Ａ氏の店舗の２件の店子は、Ａ氏の方で立ち退かせるなりなんなりすることで、質問者さんが心配なさる必要はありません。

また、ソフトに解決を図ることをご希望でしたら、上記のことをＡ氏にとくとくと説明し、使用貸借の終了を告げた上で、
「本来ならば、あなた（Ａ氏）には、今は何の権利もなく、すぐにでも立ち退いてもらいたいところですが、母との関係もありますので、今後は、賃貸借（有料で貸す）ということでいかがでしょうか？　ただ、その条件としまして、あなた（Ａ氏）の店舗も築３０年を経過し、だいぶ老朽化してきていますので、一旦取り壊ししたいと思います。」
と言われてみてはいかがでしょうか。

それでＡ氏が納得してくれなければ、店舗を取り壊した上での立ち退きを要求し、これにも応じない場合には、訴訟するしかありません。

>Ａ氏の店舗は２０年とありましたが３０年の誤りでした。

質問者さんは、年数を気にしておられるようですが、２０年も３０年も
「使用、収益をするに足りる期間」に違いはありません。

また、この場合、時効の問題は論ずる必要がないと思います。
※一応、念のため(^^)

お礼

丁寧なアドバイスありがとうございます。
今後の対処に自信が湧いてきました。

>それでＡ氏が納得してくれなければ、店舗を取り壊した上での立ち退きを要求し、これにも応じない場合には、訴訟するしかありません。

これは「店舗を取り壊した上」とありますが、当方で店子に出てもらい勝手に取り壊して良いのでしょうか？
また、店子がどうしても立ち退きを拒否した場合はどうなりますか？
お手数ですが、宜しくお願いします。

回答No.1

tk-kubota

法律的に結論だけお答えしますと、その店子の2人には「Aの建物から退去せよ」、Aに対しては「建物を取り壊せ」と、2つの訴訟をします。
この2つの裁判は1つの訴状でかまいません。
ほぼ間違いなく勝訴です。勝訴したなら、それぞれ立ち退きと取り壊しの強制執行すれば目的が果たせます。
弁護士に依頼し書面による催告から始め、最終的には上記のとおり進めます。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
結論を先に述べていただきましたが、出来るだけＡ氏との関係を悪くしたくないのですが、ソフト的に対抗できる法的な根拠などありませんか？
また、Ａ氏と新たに借地契約を交わすことは可能ですか？
質問の中にＡ氏の店舗は２０年とありましたが３０年の誤りでした。訂正します。