住宅ローン金利の“勤務先による優遇”について

質問

建築条件付の更地を契約し、３０００万円前後の借り入れを考えています。
探し始めてすぐに良いと思える物件に出会い、契約をしたので、まだまだ勉強不足です。

住宅ローンは、全期間固定のフラット３５（金利3.2％前後）を予定して購入可能価格や返済額をシミュレーションしていたのですが、
不動産屋さんから「ご主人の勤務先は１部上場企業なので、銀行から－0.7％～-1.2％の金利優遇が受けられるはずですよ。フラット３５で金利優遇なしの３％以上の金利をずっと払い続けるのと、２年固定とかでずっと金利優遇があるのと、どちらがお得かよく考えた方が良いですよ。」とアドバイスされました。

「フラット35などの全期間固定は、建築を始める段階からの審査内容が特別なので、早めに決断してくださいね。」とも。

ローンを組む人の勤務先によって、銀行の金利が優遇される事が本当にあるのですか？？

現在の２年固定金利は2.65％前後ですよね。
それから例えば優遇－1％があったとしたら、実質金利は1.65％。
２年後に再度期間を選ぶとして、私のシミュレーションでは金利3.2％までなら、
今の生活のまま、旦那の給与だけで支払いを続けられます。
といことは、金利優遇－1％のを考えると、短期固定で4.2％以上になっていなければ、大丈夫！なので、金利優遇が本当にあるのなら、フラットではなく短期固定で組もうかと悩んでいます。

現在妊娠中で専業主婦ですが、子供が小さい間はパート⇒中学生くらいになれば派遣社員や正社員を希望しています。

どうぞヨロシクお願いします。

回答No.2

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

正直なことを申し上げれば、私の勤務先では、今では「勤務先が１部上場企業なので優遇」はありません。
何しろ、バブル後に東証一部上場企業でも倒産が相次ぎましたから…。
私の勤務先で優遇があるのは、「関係先に勤務している」ことで、金利ではなく「保証料率」について…ですね。
それに
> －0.7％～-1.2％の金利優遇
ならば、普通にやっている金利優遇です。
店頭表示金利で住宅ローンの新規融資を契約する－なんて聞いたことがありません。
メガバンクのウェブサイトでもそう書いてありますよ。
http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/index.html

それよりも、優遇が考えられるのは、不動産業者、マンション販売業者、建築業者と金融機関の間に「提携住宅ローン」がある場合です。

短期固定を選ぶならば、いっそ変動金利をお勧めしたいです。
ご利用予定の金融機関は、固定期間終了時に固定期間を再選択する場合など、手数料がかかったりしませんか？
多くの金融機関では、変動→固定は手数料がかからないので、様子を見ながら変動→長期固定にされるのも結構有利な方法だと思いますので。

あと、「ずっと金利優遇」の優遇も「－0.7％～－1.2％」か尋ねておいてくださいね。
初回の固定期間終了後も優遇だけれど、優遇が「－0.4％」になる－というパターンもありますので。

「（全期間1.0％の優遇があるならば）短期固定で4.2％以上になっていなければ大丈夫」で、適用金利が3.20％ならば「今の生活のまま、旦那の給与だけで支払いを続けられます。」で、これからお子さまがお生まれになるのですよね？
う～ん…。

実際、どのようにシミュレートされました？
「今の生活」からレベルを落とすのは難しいですから、「今の生活のまま」を考えていらっしゃることは賢明です。
あとは…
・現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済
・ボーナス返済なし
でＯＫですか？
さらに、年収からボーナス分を差し引いてシミュレーされていれば「余裕あり」のレベルで、あと、「今の生活」のなかで、保険などが既に老後に備えられた状態ならば「安心」と言えると思うのですが…。
「今の生活」を維持しつつ住宅ローンの返済をして、貯蓄は毎年どの程度できる計算でしょうか。

お子さまが「これから」というところが、一番判断に迷う点ですね。
全期間固定にしておけば、少なくとも完済までの「計画」が立つのがメリット。
変動や短期固定（全期間固定でないものは全て）ならば、金利を低く抑えることができる（かも）知れないけれど、先の見通しが立たない。
お子さまがある程度の年齢まで成長されているのでしたら、短期固定もいいのですが、実質金利の上限は3.20％…。
う～ん…。

今後の金利がどうなるかは分かりません。
現在、私は「金利商品による資金運用」を担当しています。
当然、先々のことも考えて運用をしなければなりませんので、先の金利も読まなければならない立場です。
それでも分かりません…。
短期固定を考えられるのならば、実質金利が5.0％程度になってもＯＫ－なくらいで考えられた方が無難ではないかとは思うのですが、そこまで金利が上がるかどうか…。
ただ、日本の金利ってまだまだ低いんですよね。

回答No.1

myaumy

上場会社＝金利優遇というわけではありませんが、確かに銀行と提携した金利優遇は上場会社に多いです。自社がどこの銀行と提携しているかは総務とか人事とかに聞けばわかるはずですし、銀行に直接聞くという手もあります。さらに、勤務先によらずキャンペーン等で金利優遇している銀行は多い、というよりほとんどの銀行でやっていると思いますよ。
長期固定がいいか短期の固定期間を続ければいいかははっきり言ってわかりません。どちらが最終的に安く借りれるかは、簡単に言うと賭けです。どちらかというと生活設計の中で考えた方がいい話で、今妊娠中だとすると今後２０年は金利が思ったよりあがって生活を圧迫する、という事態は避けたいですよね？そういう意味では、毎月の返済額が確定する１５年から２０年の固定金利という選択肢が導き出されます。
一方で、借入後の生活に余裕があるなら、目先低金利メリットを享受する短期の固定期間も選択肢になります。いつまでも金利が上がり続けるわけではあるまいし、個人的には一応金利は短期が４％程度までかなあ、と思いますが人によっていろいろでしょう。４％の返済金額を計算してもらって、そのくらいなら何とかなると思うなら、その金額を返済しているつもりで差額を貯金しておき、金利切り替え時に一部返済していくという手もあります。いざという時の備えにもなりますしね。
一般的には、長期固定の方を勧めているようですが、個人の収入にもよりますので（たとえば年収４百万円と人と年収１５百万円の人では金利上昇により返済額が２万円増えた場合の生活費に与える影響は大きな差がありますよね）、長期的な生活設計を考えて決めた方がいいと思いますよ。