【住宅ローン】この借り換えにメリットはある？

質問

住宅ローンの借り換えを検討中です。
色々検討しているうちに、果たして借り換えにメリットがあるのか混乱してきました。
もちろん、将来の金利動向など誰にもわからないのですが、皆さんはいかが思われるか、アドバイスをお願いします。

【現在】
・住宅ローン残債　2,040万円　残り33年　変動金利（これまでは、1.575%、今後半年1.825%）　66,000円/月　ボーナス加算なし
・諸費用ローン残債　136万円　残り20年　変動金利（これまでは、4.375%、今後半年4.625%）　9,000円/月　ボーナス加算なし
・年収　約730万、40歳

諸費用ローンは、当初200万借りていたのですが、今年60万を繰り上げ、あと年内に60万を繰り上げし、今後3年以内に返済する予定です。
今のところ、住宅ローンも含め、それ以外の繰上げは考えておりません。

【借り換え条件】
住宅ローンと諸費用ローンを一本化して、残債2178万・33年として
5年固定　金利　2.3%　78,000円/月　
10年固定　金利　2.850%　85,000円/月
いずれもボーナス加算なし

といった条件です。

ここで、
諸費用の繰上げ返済用の60万を借り換え手続き費用にあて、借り替えたほうがメリットがあるのか、それとも、当初予定どおり（現在のまま）ローン返済を続けたほうがよいのか、どちらなのでしょう？

前述のとおり、金利は誰にもわかりませんが、アドバイスいただければ幸いです。
長文になりましたが、よろしくお願いします。

回答No.6

noname#35582 · ベストアンサー

＃５です。
補足を頂きましたので参りました。

昨日・本日、日銀の金融政策決定会合がありました。
この決定会合で短期金利の誘導目標をどうするかを決めます。
今回も「0.25％を維持する」と、現行の金融政策の維持を全員一致で決定しましたね。
アナリスト等いわゆる専門家の方々も、追加利上げはあるだろうが、それがいつになるかについては諸説揚げられている状況です。
早い方は来月12月。
中には何年か先…とおっしゃっている方もいらっしゃいますが、その中で多くの方が揚げられているのが、2007年１月～４月。中でも2007年１月なんです。
私も来年の早い時期と読んでいます。
理由は、14日に発表された７～９月期の実質ＧＤＰが年率でプラス2.0％ではあったものの、依然、個人消費は堅調とは言いがたいため、年内の利上げは微妙ではないかと思うからです。
それでも、確実に追加利上げはある－と思いますので、早い時期に追加利上げがあったらの「リスク」を想定して、来年の早い時期と考えています。

そして、金融機関の金利の見直しは、月に１回、月初に行うことが殆どです。
ですから「来年１月の金融政策決定会合の動向を見て」（決定会合が月半ばなので）、それから判断し、月末までに借り換えの申し込みをすれば充分間に合うと考えました。

> この程度の金利であれば、”当面金利が急激に上がるとは思えない”という解釈でよろしいでしょうか？
現在の経済・金融情勢から考えれば、”当面金利が急激に上がるとは思えない”ので、変動金利が、今回の比較対象となる「５年固定2.30％」まで上昇するのは、まだしばらく先と考えるということです。
先回の利上げが0.25％。
変動金利1.825％と５年固定2.30％の差はその倍の0.5％に近いわけですし、次に追加利上げをするにしてもそのレベルは、プラス0.25％と言われていますから。

ただし、追加利上げの直前に、金融機関が「囲い込み」に入ることが考えられます。
そうしますと、その時には住宅ローン金利は一時的に下がります。
その状況によっては、いっそのことその時期に長期固定で借り換えられるのも一つの手段です。
５年後、10年後に全額繰上償還をするなど、金利の上昇を考慮しなくてもいいならば、固定金利選択型も有効なんですけれど、コンスタントに返済を続けていく－ということであれば、長期固定にして、ライフプランを含めた家計全体の資金計画を立てやすくすることも、これまた一つの有効な手段だとは思うのですが。

お礼

詳しく、そしてわかりやすいご説明ありがとうございました。

今朝の新聞にも、同様なことが書かれていました。
12月、1月の動向を見るとともに、もう少し勉強してみます。
ありがとうございました。

回答No.5

noname#35582

現在の様々な状況から「近い将来の金利の暴騰」を考えに入れられるのは、全くの素人か予言者かと考えてしまいます。
ですから、＃１・３・４さまのご意見は至極妥当なご回答だと拝察します。
尤も、確かに住宅金融公庫の金利は、7.0％以上の金利が適用されている場合もありますが、それは基準金利ではありませんし、現在とは経済情勢が全く異なります。
よほど「ひっくり返る」ような状況がなければここまでの金利は望めません（一般的に、貸出金利が高いということは、預貯金金利も高くなりますからね）。

そのうえで、あくまでも「私見」で申し上げます。

金利の見直しは半年ごとですが、返済額の見直し（一般的には５年ごと）のタイミングは何年何月ですか？
住宅ローンに関しては、「【今後半年】1.825％」なんですよね？

繰上返済を殆ど考慮されないのに、５年固定、10年固定しか考えていないということでしたら、私は今は「見送り」です。
確かに再利上げが話題に上っていますが（日銀はまだ年内の利上げを諦めていない等）、比較対象となる借り換え後の適用金利が、現時点において「５年固定2.30％」ならば、近々に切羽詰られる状況ではありません。
質問文でおっしゃっている【今後半年】が2006年11月～2007年４月のことならば、まず12月18日（月）・19日（火）に行われる金融政策決定会合の結果を待ってからでも遅くはないでしょうし、来年１月の金融政策決定会合は１月17日（水）・18日（木）ですから、それを見てからでもよろしいかと思います。

諸費用ローンを年内にあと60万円繰り上げ返済されるのでしたら、借り換えはその後、少しでも債務残高を減らしてから－と考えます。

補足

具体的なアドバイスありがとうございます。

まず、補足説明をさせていただきます。
>返済額の見直し（一般的には５年ごと）のタイミングは何年何月ですか？
>住宅ローンに関しては、「【今後半年】1.825％」なんですよね？

返済額の見直しは、5年ごとです。従って、残り約3年は返済額は同じです。
また、金利の見直しは【今後半年】1.875です。

そして、【今後半年】というのは、2006年12月～2007年5月です。

こういった状況で
大変申し訳ありませんが、追加質問をさせてください。
>現時点において「５年固定2.30％」ならば、近々に切羽詰られる状況ではありません。

これは、この程度の金利であれば、”当面金利が急激に上がるとは思えない”という解釈でよろしいでしょうか？

来年1月の金融政策決定会合の動向まで、金利が上がっていくかどうか判断を先延ばしにしてもよいということですか？

質問ばかりで申し訳ありませんが、よろしくお願いします。
（勿論、最終的には自己責任で判断いたします。）

回答No.4

NNori

私のせいで変動のままにして金利が暴騰して後悔されてもなんなんで、住宅金融公庫の過去の金利の一覧が見えるページを紹介しておきます。
７％とかもありますねぇ。おそろしい...
２０００万借りただけで、年間利息が１４０万、ということは毎月１０万以上が利息...

参考URL：

http://www.jyukou.go.jp/news/news/kinri_suii.html

お礼

何度もアドバイスありがとうございます。
７％・・・想像しただけで恐ろしいです。

仰るとおり変動金利でない場合、繰上げの手数料も馬鹿になりませんね。
もう少し、長期的かつ色々な視点で検討してみます。

回答No.3

NNori

＃１です。
繰り上げ返済するなら、変動金利の方が手数料が安いです。（それが言いたかったのです）
つまり、この先繰り上げ返済できて１５年くらいで完済できるのであれば、固定にしないで変動の方が有利だと思いますよ。
そもそも１０年固定にしたところで、１０年後はどのくらいの金利になるのかわからんのでしょ？だったら今の６０万円は結構貴重だとおもうのですけどねぇ。

回答No.2

newbranch

30数年前は、住宅金融公庫の場合に固定金利で4.5％でした。
現在は、異常な低金利を脱したばかりで、低い水準であることは間違いないでしょう。只先行きどうなるかは誰もわかりませんが、過去にあった水準は繰り返すのが経済ですので、5年のスパンでは、どちらが有利か判りませんが、多分10年では、2.85％より高くなる確立は大きいものと思っています。経済の原則では、使用需要が増えれば金利が上がり逆の場合は下がりますが、現状では徐々に増加すると見るほうが多数ではないかと思います。

お礼

ありがとうございます。
仰るとおり徐々に増加するんでしょうね。

長いスパンで考えてみます。

回答No.1

NNori

じゃあ、私だったらということで書きますと（ちなみに私は４２歳）
・ホントに繰り上げ返済しないんですか？
繰り上げしないと７３歳まで払わないといかんですよ？そこまで払い続けられるんですか？

ということで、当初の予定通り利率の高い方を一刻もはやく終わらせるとともに繰り上げ返済を元のローンに対してもします。
金利の上昇は確かに恐いけど、早めに返せばその分元本が減るので総支払額はここで借り換えるよりは少ないと信じ、とにかく繰り上げ返済します。

補足

すいません、言葉足らずでした。

>それ以外の繰上げは考えておりません。
全くしないというわけではなく、具体的な目処が立っていないという意味です。確かに、この書き方だと一切しないように取れますね、すいません。

アドバイスありがとうございました。