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住宅ローンの借換について

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お礼率 50% (2/4)

住宅金融公庫から5年前に3.25%で総額3060万円を30年ローンで借りました。一度100万円繰上返済し、現在残高は2700万円で、近々200万円繰上返済しようと思いますが、銀行の中には1.7%3年固定金利という借換ローンがあり、2560万円(200万円ー借換費用等60万円=140万円を返済に充当)を15年ローンで借りると、月々85700円、ボーナス454900円となり、現在の月々74518円、ボーナス405308円より月々約1万円、ボーナス5万円増えるだけで、返済期間が10年も短縮されます。総額で、諸費用を除いて881万円も支払い額が減少します。このまま繰上返済によって、返済期間を10年短縮するにはあと400万円くらい要りそうです。
そこで、皆さんにお尋ねしたいのですが、借換えすると、3年後には変動金利か再度3年固定金利を選択しなければなりませんが、その際に、果たして金利はあがっているか?ということです。今の1.7%が続くとは到底思えないのですが、一体何%位になるのでしょうか?今後、金利は緩やかに上昇しそうですが、バブルのような年利が5%を超えるようなことにはならないと思うものの、心配です。ズバリ、今、私は借換を実行すべきでしょうか?
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回答 (全3件)

  • 回答No.1
レベル14

ベストアンサー率 40% (1358/3355)

ちょっと、破壊的な話になって恐縮なのですが、 今の金利政策がこのまま続けられるとはとうてい思えません。 また、今の政情がこのまま続くとも思えません。 最低な政策はインフレ。(調整インフレという美言付き) という状態ですので、できれば長期間の 固定金利をお奨めしたいところですが どうも、それ以前の短期で、うまく金利負担の軽減が 出来るようなプランのようです。 元金が多いときの金利を減 ...続きを読む
ちょっと、破壊的な話になって恐縮なのですが、
今の金利政策がこのまま続けられるとはとうてい思えません。
また、今の政情がこのまま続くとも思えません。

最低な政策はインフレ。(調整インフレという美言付き)
という状態ですので、できれば長期間の
固定金利をお奨めしたいところですが
どうも、それ以前の短期で、うまく金利負担の軽減が
出来るようなプランのようです。

元金が多いときの金利を減らす という基本からいけば
借り換えでしょう。
それも、できるだけ長期の固定金利(10年ですね)を
組んで、金利の固定期間が終わってから、元金が少なくて
金利負担が気にならない様な状態にするべきだと
私は思います。

かく言う私は、このところ低金利が続いた 三年固定 を
3回目に入りました。儲け!
お礼コメント
roanman

お礼率 50% (2/4)

お話のように、できれば長期の固定金利を選びたいのですが、10年固定金の場合は、現在の借り入れ金利を上回ってしまうため、選択できません。
私の場合、現在借りている3.25%を大きく下回り、諸費用を勘案してもなお、メリットがでるのは、2%以下の場合だけのようです。
3年経過後には元金は2091万円になり、約470万円も減ります。減少した2091万円に対する金利が多少増えても、返済額が極端には増えないように思うのですが、その点はこれから調べてみようと思います。
3回も3年固定金利返済を続けた方の意見は心強い感じがしました。
投稿日時 - 2001-02-09 23:44:09


  • 回答No.2
レベル12

ベストアンサー率 23% (103/446)

お話からすると、何度か繰上げ返済をし、月々の返済などかなり余裕があるのではないでしょうか。もしそうであれば、むりして借換えを考える事もないと思うのですが。 でも、あくまでも無駄のない返済をしたいということであれば、銀行の住宅ローンへの借換えを検討しても良いのではないでしょうか。もちろん3年後の金利水準を予測する事は誰でも困難ですが、現在の日本経済から考えれば、急激な金利の上昇はなさそうです。 その間よ ...続きを読む
お話からすると、何度か繰上げ返済をし、月々の返済などかなり余裕があるのではないでしょうか。もしそうであれば、むりして借換えを考える事もないと思うのですが。
でも、あくまでも無駄のない返済をしたいということであれば、銀行の住宅ローンへの借換えを検討しても良いのではないでしょうか。もちろん3年後の金利水準を予測する事は誰でも困難ですが、現在の日本経済から考えれば、急激な金利の上昇はなさそうです。
その間より多くの元金を返済する事ができます。また、万一金利が上昇したとしてそれはどういう場合でしょう。すなわち日本経済が復活しているのではないか。所得も増加に転じ、多少の返済増加など気にも止めなくなるのではないでしょうか。
お礼コメント
roanman

お礼率 50% (2/4)

ご回答ありがとうございます。確かに3年後の金利は誰にも分からないのですが、自分としては、返済期間が10年も短縮できることに魅力を感じています。
繰上返済はそうそうできそうにありません。仮に3年後金利が上昇してもローン返済ができる範囲であれば問題ないのですが・・・・・
投稿日時 - 2001-02-09 23:26:35
  • 回答No.3
レベル2

ベストアンサー率 0% (0/2)

今後の金利が上がるか、下がるか、このままか、というのは専門家でもわかりません。可能性として、今後は金利が上昇するでしょう。という意見は誰しもがまもっているものの、実際に3年後になってみないことにはわかりません。  住宅ローンのような多額の借り入れを起こす際には、今後を見据えて、「最悪の状況」を考えておくべきだと思います。今後何年で返済されるご計画かは存じませんが、返済期間中に何事があっても耐えられる ...続きを読む
今後の金利が上がるか、下がるか、このままか、というのは専門家でもわかりません。可能性として、今後は金利が上昇するでしょう。という意見は誰しもがまもっているものの、実際に3年後になってみないことにはわかりません。

 住宅ローンのような多額の借り入れを起こす際には、今後を見据えて、「最悪の状況」を考えておくべきだと思います。今後何年で返済されるご計画かは存じませんが、返済期間中に何事があっても耐えられる計画である事が、望ましいです。

 私、個人的には、今後は今までの低金利が異常だったと認識していますので、1.7%の低金利がこのままずっと続くとは到底思えません。

 気をつけていただきたいのは、銀行に相談して、このような低金利の商品を積極的にすすめてくるのであれば、その銀行は危険だと思いますよ。すすめてくるのであれば、その明確な理由を聞くべきだと思います。

 いずれにしても、目先の低金利に目をとらわれていると、後々大変になる可能性が高いと思います。十分に計画を練ってください。
 
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