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専任媒介契約について(不動産売却)

  • 困ってます
  • 質問No.241438
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お礼率 38% (21/54)

不動産の売却にあたって、一般的には不動産仲介業者を通すかと思います。
候補の不動産業者の説明で、「一般」、専任系の「専任」と「専属専任」の
3種があるそうですが、
そのうち、専属専任で依頼しようかと思っております。
不動産業者からは、専任系を勧められています。
というのは、不動産仲介業界のシステムが
1業者に依頼すれば、全国の不動産業者さんに情報が
伝えられ、広告されるので、「一般」のメリットはあまり感じない、との
ことだそうです。
反面、専属専任の専任に対するデメリット面などありましたら
お伺いしたいと思います。
デメリット面については不動産やさんにメールで質問しており、
返信はあったのですが、他の用件についてで、これについては
触れていませんでした。
他よりの情報ですが、物件情報が囲い込まれることもあるらしい、と聞いて
そのあたり心配しています。
広報システムが発達していても、それは可能なのでしょうか。
また、契約後、売価が他業者でも売り主希望売価できちんと広告されているか
どうか、きちんと伝えられているかどうか調べる方法などあるでしょうか。
また、万一3ヶ月の契約期間中に満足のいく売価で買主が見つからなかった時、
その後、ほかの仲介業者に依頼してうまく売却できるものでしょうか。
不動産売却は初めてですので、シロウトだから知らなかったため、と
不利な状況に落ちないよう、契約前に確認しておきたいと思った次第です。
「一般」については、遠方のため複数不動産業者と交渉できるほど目が
行き届かないことと、口コミの知り合いに買主候補が出る可能性は
ほとんどないと思われるため、考えていませんが、いかがでしょうか。
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質問者が選んだベストアンサー

  • 回答No.3
レベル9

ベストアンサー率 20% (23/111)

専任も、専属専任も大した違いはないとおもいますが、

たとえば、貴方が値段を下げることを了承したとします。不動産屋は、その情報を速やかにほかの不動産に周知することなく、自分のところに来た客のみに知らせることがあります。このような場合、貴方にとっては、多くの人に自分の物件の情報を知ってもらえるチャンスが失われることになります。
不動産屋は、なかなか売れないと、その値下げ情報を他の不動産屋に知らせる前に、さらに売値を下げることを進めてきます。
このような場合、不必要な値下げをすることになり、不測の損害を被ることになります。

同じ物件でも、よく調べてみると、不動産屋によって売値が違うことがあります。つまり、情報が周知されていないんです。

専属専任だと、極端に安い値段で売るはめになることがあると思います。

結局、不動産屋は、自分のところで買主を見つけたいため(両方から仲介手数料をもらいたいため)情報をほかの不動産屋に流したりしないことがあります。

専任契約にするときは、細心の注意を払って、本当に不動産屋が信頼できるのかどうか、慎重に考えてから依頼するべきです。
補足コメント
seitanakitan

お礼率 38% (21/54)

ご回答ありがとうございます。
不必要な値下げにより、極端に安い値段で
売るはめになると本当に困りますね。
どう正当な値で売却できるか難しいですね。
不動産屋がこちら側に立った売価で
動いているかどうか確認する方法はあるのでしょうか。
投稿日時 - 2002-03-27 22:55:39
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  • 回答No.1
レベル8

ベストアンサー率 60% (20/33)

 業者が専属契約を求めるのは、仲介料が確実に入ってくることになるからです。  一般媒介契約だと、売主は複数の業者に依頼でき、早く買主を見つけて契約を成立した業者が売主から仲介手数料をもらえます。  しかし、これだとせっかくチラシを撒いたり経費をかけて営業しても、他の業者が買主を付けた場合、経費が丸損になります。なので、一般媒介契約はほとんどの業者が避けます。仮に引き受けても、その物件のためだけに経費を ...続きを読む
 業者が専属契約を求めるのは、仲介料が確実に入ってくることになるからです。
 一般媒介契約だと、売主は複数の業者に依頼でき、早く買主を見つけて契約を成立した業者が売主から仲介手数料をもらえます。
 しかし、これだとせっかくチラシを撒いたり経費をかけて営業しても、他の業者が買主を付けた場合、経費が丸損になります。なので、一般媒介契約はほとんどの業者が避けます。仮に引き受けても、その物件のためだけに経費をかけるようなことはしません。なので、結局客付きが良くないという傾向に陥ります。
 これに対して、専任媒介ではその業者しか売主の仲介ができません。専属専任では、売主が買い主を見つけても仲介手数料を払わなければなりません。専属ではない専任契約では、売主が自分で見つけた買い主に売却できます。専属契約にもかかわらず、売主が隠して売却しても、あとですぐわかるので手数料を請求されます。

 物件の売却を特に急がないで、のんびり待つのでしたら多くの業者に情報を流して待つのもいいですが、早く売却したいときはご自分が信頼できる業者に専任で依頼した方が早く売却できると思います。
 「物件情報の囲い込み」とはどういう意味かわかりませんが、専任媒介で受けると流通機構への登録が義務づけられていますし、早く売って手数料が欲しいのは当然で、売れないと信用にも関わるため引き延ばすことはあまり考えられません。よほど相場とかけ離れた金額での売却を、業者が渋るのに無理に依頼をしたようなときは例外ですが。

 なお、専任契約中に他の業者に依頼することは契約違反なので、何らかのペナルティー(損害賠償)を要求されても仕方がありません。また、希望売価で必ずしも売れるものではないので、ある程度の幅をみておくことも必要かと思います。
 売却相談をしたときに、売価設定について根拠を示して説明する義務が業者にありますので、それをよく聞いて納得の上で業者と契約してください。
補足コメント
seitanakitan

お礼率 38% (21/54)

ご回答ありがとうございます。
「物件情報の囲い込み」とは「ニギられる」という意味で使いました。
専任、専属専任のいづれも流通機構への登録が義務付けられているのですね。
これは広告されることが義務づけられていることと同義ですか。
また、売価設定については根拠をよく話し合っておくことが重要なのですね。
投稿日時 - 2002-03-26 22:07:03
  • 回答No.2
レベル9

ベストアンサー率 20% (23/111)

専属専任であると、その物件を業者に「ニギられる」可能性があり、値段も業者の売りたい(その業者の営業力でも売れる)値段できまってしまうおそれが高いです。 その不動産屋を本当に信用できるのでないかぎり、専任にしないほうがいいでしょう。 広告を見ていると、同じ物件を幾つもの業者が紹介しています。つまり、一般でもちゃんと広告をうってくれるんでしょう。それならば、複数の業者から宣伝してもらったほうがいい ...続きを読む
専属専任であると、その物件を業者に「ニギられる」可能性があり、値段も業者の売りたい(その業者の営業力でも売れる)値段できまってしまうおそれが高いです。

その不動産屋を本当に信用できるのでないかぎり、専任にしないほうがいいでしょう。

広告を見ていると、同じ物件を幾つもの業者が紹介しています。つまり、一般でもちゃんと広告をうってくれるんでしょう。それならば、複数の業者から宣伝してもらったほうがいいですよね。
補足コメント
seitanakitan

お礼率 38% (21/54)

ご回答ありがとうございます。
実際に、「ニギられる」可能性もあるのですね。
専任にしないほうがいいという、専任とは専属専任も含めてでしょうか。
投稿日時 - 2002-03-26 22:18:56
  • 回答No.4
レベル11

ベストアンサー率 30% (99/329)

流通機構に登録されるのと、「広告」されるのとは多少意味が違います。 「登録」の場合、おそらく物件を探している人がいて、かつその業者の手持ちにちょうどよいのがない場合、初めて検索される程度のものだと思います。 うちはニギられたこともあります。が、専任にすると業者の熱心さが違うのも確かです。 また、一般媒介ですと業者同士に競争がおこり、かえって早く売れることもあるでしょう。 一長一短ですね。 なによ ...続きを読む
流通機構に登録されるのと、「広告」されるのとは多少意味が違います。
「登録」の場合、おそらく物件を探している人がいて、かつその業者の手持ちにちょうどよいのがない場合、初めて検索される程度のものだと思います。
うちはニギられたこともあります。が、専任にすると業者の熱心さが違うのも確かです。
また、一般媒介ですと業者同士に競争がおこり、かえって早く売れることもあるでしょう。
一長一短ですね。
なによりも信頼できる業者をさがすのが第一ですが、業者にも得手不得手がありますので。そのへんを考慮して依頼するのも肝要かと思います。(賃貸に特化してるところや、マンションに強いところ、土地に強いところ、中古住宅に強いところ、分譲屋さんなど、いろいろあるんです)
補足コメント
seitanakitan

お礼率 38% (21/54)

ご回答ありがとうございます。
それぞれ一長一短なんですね。
信頼できるのかどうか、どの点で判断するのか難しい
ところですね。
ある不動産屋さん1箇所に媒介契約書を送っていただく
ことになっていますが、判を押して返送するかどうか
まだ迷っています。それと同時に、遠方なのでカギを預けて
(預かり証をいただく)家の中を先方の工務店に見てもらって
より幅広い売却プランを
もって活動していただくような話をしています。
その業者のシステムは近代的で、好ましいのですが、
反面、クールで親身さがあるかどうか心配で。
こちらに知識がないことにつけこんで、ニギられることも
あるかと思ったりもします。
もう一つの不動産やさんで、親身で人柄的には信頼できるところが
あるのですが(ニギられる心配はなさそう)、残念ながら
メールが使えないこと(遠方なので不便)と
仲介が得手かどうか疑問がある(どちらかというと建築業)ので
はずそう、と思っていたのですが。
それほど心配せずに前者の不動産業者に頼んでも良いものか、
迷っています。
投稿日時 - 2002-03-27 23:05:40
  • 回答No.5
レベル9

ベストアンサー率 20% (23/111)

売値については、不動産屋まかせにせず、自分なりに近隣の物件情報(売買事例)等を調べて相場観をつかんで判断するしかなさそうです。 遠方だと、不動産屋がちゃんと仕事をしているのかを確認するのはちょっと難しいですね。 ...続きを読む
売値については、不動産屋まかせにせず、自分なりに近隣の物件情報(売買事例)等を調べて相場観をつかんで判断するしかなさそうです。

遠方だと、不動産屋がちゃんと仕事をしているのかを確認するのはちょっと難しいですね。
補足コメント
seitanakitan

お礼率 38% (21/54)

何度もご回答ありがとうございます。
確認する良い方法はなさそうということですね。
ありがとうございました。
一応、複数業者に聞き込みして、多少幅はありますが同じような
価格帯を提示されたので、そのあたりが相場ということかと
今は思っています。
活動後、業者が売り値を簡単に下げてこないことを
期待するしかないようですね。
投稿日時 - 2002-03-28 22:43:41
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