築35年の中古マンションの耐久性

質問

予算的な問題と、おしきせの間取りでなく自分の好みにリノベートしたいので、中古マンションを探しています。
立地、広さ共に希望に合うマンションを見つけたのですが、築35年ということで、躊躇しております。
内装はお金をかければ新築同様にできますし、その他チェックポイント(修繕積立金、管理状況など）は既に他の方の質問を見て押さえていますが、心配なのは築35年のマンションがあとどのくらい持つか、ということです。プロの診断などでどのくらいわかるものでしょうか。
終の棲家とは考えていませんが、最低でも20年くらいは住みたいと考えています。
同じマンション内には他にも売りに出ている部屋があるのですが、いずれも中古リフォーム販売専門の不動産会社(大手)が扱っています。これはマンション価値の判断材料の一つになりますか?内装を直したところで、マンション自体に将来的な価値が無ければ、不動産会社も買い取りリフォーム販売はしないと思ったのですが。
物件は、
23区内　800万円
駅から徒歩7分　
広さ43m2　南向き　SRC9階建ての4階
周辺は大型スーパーもある住宅街です。

回答No.8

noname#65504 · ベストアンサー

＃３です。
いくつか補足します。

先ずコンクリートの寿命ですが、コンクリートはアルカリ性を有しており、アルカリが鉄の錆を防いでいます。しかし空気中の炭酸と反応してだんだん中性化します。この中性化の進行が鉄筋のある位置まで進むのにだいたい６０年程度と考えていますので、６０年といわれています。

一般に設備機器などの耐用年数はもっと短いと言われています。そのため、補足で書かれているような修繕が行われています。

なお、建物が地震などで倒壊したとか老朽化のため取り壊して立て直しをせず、売却した場合などは、専有部分の面積の割合に応じて土地の代金を配分することになります。その前に、取り壊し費用なども修繕積立金が不足する場合は、同じように負担することになりますが。
土地代が残るかどうかは、その時点での立地条件により左右されますので、何とも言えません。

ところでかなり古い物件ですので、エアコンが普及していなかった時代のものです（あっても窓掛け型が多かった）。エアコンの配管用の穴があるかどうかはよくチェックした方がよいです。
この穴がない場合、穴を開けるには共有部分の変更になりますので、管理組合集会による３／４以上の賛成をもって可決する決議が必要ですので、穴あけが許されないことがあります。

穴が開けられず、穴が必要なタイプのエアコンが取り付けられないというケースがたまにありますので、注意してください。

回答No.10

s-_-

＃１＃５です。
立地条件にもよりますが購入金額より上回ることはないでしょうし解体費用で赤字になる可能性が高いです。

お礼

わかりました。　ご回答ありがとうございます。

回答No.9

hima-827

＞たとえば、赤錆などは専有部分の配管をいくら変えても共有部分の配管を工事していないと意味がないのでしょうか?

もちろんそうです。
水道の配管が屋上に伸びて、屋上の貯水タンクにつながり、そこから、各部屋までの配管が共用部分になります。（屋上にタンクがある場合）
この部分が老朽化していては、蛇口の部分にあたる、専用部分の配管を新品にしても、根本的な解決にはなりません。

お礼

ありがとうございます。
マンションに住んだことが無く、周囲にも詳しい人がいないので、とてもたすかりました。

回答No.7

noname#20102

よくマンションの耐用年数は50年とか60年とか言われますが、これはコンクリートの耐久のことではなくて、設備など生活様式に合わなくなるという意味での耐用年数のことなのだそうです。(一級建築士談)
コンクリートの耐久についてはものによるし、はっきりわかっていないというのが現状のようです。

私も築35年のマンションの購入を検討したことがありますが、その物件は立地がよく、資産価値が高いので、住民の資産を守る意識も高く、耐震補強工事もしています。
耐震補強工事は結構な金額がかかるらしく、その物件の場合は総戸数が多いので修繕費が数億円貯まっており、実行できたそうなのです。
ちなみにその物件は資産価値があるからこそ、建て直しはしないと決めてあり、だから耐震補強をすることに決めたそうです。

それに地震で壊れてしまった場合、築35年はもともとの価格が安いので、資産の損害も少ないと言えます。
一方築浅の高い物件を買うと、中途半端に壊れた場合にはたいへんな損害になるということです。

けれど、これも建築士の友人の話ですが、たとえ耐震補強をしていても、築35年のものと最近の建物では、モノが違う。直下型地震が来れば35年の方はひとたまりも無い。
と教えてくれました。
それで結局は命の安全を優先して、築35年は見送りました。高い物件を買うのは命を守る保険だと考えました。

古い物件というのは、立地さえよければ将来的な売却はいくらでもできるそうです。
立地がよいと賃貸としての需要がありますから、必ず業者が買い取ってくれます。
賃貸の場合、築年数は関係ありませんからね。
それに賃貸ということでなくても、個人の需要も必ずあります。
なぜなら、マンション購入希望者はどの所得層にもいるからです。
低所得層が購入するには古くて安いマンションを選ぶわけです。
もちろん、これらはすべてよい立地であれば、という条件でのことです。

回答No.6

noname#18869

家と車はなるべく新しいほうがいいです

中古マンションなら半分の築１７年か１８年ぐらいのを私はお勧めします。

（バブルの頃の物件）

で、築３５年の耐久性ですが過去にどこを修繕したのかを見るといいでしょう
外装塗りなおしは何年毎に行われてるか（参考までにうちのマンションは１０年に一度）、給水管・配水管の清掃はちゃんと行われてるか＆交換してるか、他の回答者さんも仰ってますが耐震補強はしているか等等…

それとうちのマンションもそうなのですがリフォームの仕方、リフォームにお金をかけてる人とそうでない人で差があるといろいろ問題がでてくるかと思われます。

補足

ご回答ありがとうございます。
一つ質問ですが、
＞リフォームの仕方、リフォームにお金をかけてる人とそうでない人で差があるといろいろ問題がでてくるかと思われます。
＞
これは具体的にどのような問題でしょうか?」

回答No.5

s-_-

＃１です。
鉄骨鉄筋コンクリートの構造物の耐久性は目安ですが５０年と言われてますが実際にはその半分でほぼ耐久性は損なっています。
建物を取り壊したとしても土地の所有権は・・・と言うことですが区分所有になりますのでここからここまでが自分の土地と言う明確な線引きはありません。土地の何万分の何百と言う表記になると思います。
これは法務局に行ってその物件の登記情報を見ればわかると思います。
実際に古くなって人が住めなくなった物件は聞いたことがありませんと言う方がいらっしゃいますがありますよ。大都市圏では割と見ます。ほとんどは事務所ビル等ですがあります。
アメリカの下町では廃墟になったビルが良くありますがあれが耐用年数を過ぎた物件です。
日本ではさすがにスラムのようにはなっていませんが一時期不動産業界では耐用年数の過ぎた物件のスラム対策で話し合いが行われたことがあります。

お礼

回答ありがとうございます。
自分の土地と言う明確な線引きは無いとのことですが、もしマンションを取り壊して土地を業者に売った場合、土地代は所有者で分け合うのでしょうか?

回答No.4

lukakok

見るからに大きなヒビとか入ってなかったら
あと２０年くらいは大丈夫じゃないですか？
コンクリートが劣化して、実際に住めなくなったマンションの話は
まだ聞いたことがありませんので。
住もうと思えば、どんなとこでも住めますよ（笑）
（でも、地震によって倒壊したマンションはありましたね。。。さすがに倒壊したら住めないけど）

回答No.3

noname#65504

構造上の問題として１つの門田があります。
１．耐震性
２．耐久性

１については築３５年というと１９７１年のものですね。1981年に耐震基準が大きく変更になり、阪神淡路大震災では、それを境にして、被害状況が急変しています。

1981年の改正後の基準で耐震設計されたものは、おおむね耐震性があると考えられ、倒壊した建物のほとんどはそれ以前の耐震基準で設計されたものです。
一部の情報によると、１９８１以前に設計された建物の３割から半分程度は現行の耐震基準を満たしていないものがあるということです。

現在これらの建物については、耐震診断・耐震補強を促す政策を国はいろいろとっていますが、民間の建築物については、ほとんど行われていない状況にあります。

耐震診断をしていなければ、耐震性に不安があります。またこれから耐震診断をした結果、耐震補虚が必要となるとかなりの耐震補強が必要となります。
一般に修繕積立金は劣化に対しての計画であって、このような問題を考慮して計画されていませんので、修繕積立金が不足する場合もあります（まれに補強では十分な耐震性を確保できないものもあります）。

古い基準で設計されたものですので、耐震性は要チェックです。

２の耐久性については、鉄筋コンクリート造の寿命はだいたい６０年といわれていますが、あまり質の良いコンクリートが使われいなかった時代のものですので、それより短い可能性があります。
こればっかりは個々の建物によりかなり差が出ますので何とも言えませんので、過去の修繕記録や現状の状況などをよく調べてから購入を決定した方がよいと思います。建設初期から構造の補修などを行ったものは施工が悪かったことが想定され、現状でひびわれが多く発生しているものなどは耐久性は低いと考えられます（補修していないと）。

なお、平均的な寿命６０年から判断すると後２５年程度しか持たないかもしれないということを想定しておいた方が無難です。

老朽化などにより建て替えの場合は、建て替え決議となります。
建て替え決議は管理組合集会で４／５以上の賛成を得ないと可決されず、大規模な修繕の場合は、３／４以上で可決です。
どちらの意見も可決されず、いつまで経っても補強も建て替えも決まらないということになる可能性も十分ありますので、これも想定しておいた方がよいのではないでしょうか？

ちなみにマンションの構造物は、共有物ですので、管理組合の協力無しで、耐震診断などを行うことはかなり困難です。普通は管理組合が修繕積立金などから支出して行うものですし。

一般に標準的なマンションの耐震診断で構造図面がない場合（紛失、管理組合が提供してくれない場合）、数百万円程度かかるようです。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございます。
近年ですと平成11-12年に4300万円の大規模修繕を行っており平成14年にも給水引込管と受水槽補修（費用は２９４万円）を行っているとのことでした。
耐震性も含めて確認したいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

hima-827

建物の強度いう面でしたら、大丈夫だと思いますが、設備的に、今まで何もされていない場合は、一気に設備的なリフォーム（水道・ガス配管等）が必要になるかもしれません。
古くなればなるほど、補修等、金額が大幅に掛かる場合が多いので、住んでいる方が全員お金が工面出来るとも思えません。
使い捨て（住めるだけ住んで、住めなくなったら、出て行く）感覚ならOKだと思います。
あと、業者は、相場が分かっていますから、差額で利益が出れば、何でもやると思います。
資産価値うんぬんは、特に関係ないと思います。

お礼

回答ありがとうございます。業者の買取は目安にならないようですね。
リノベートは表面だけでなく専有部分の配管なども考慮に入れております。
たとえば、赤錆などは専有部分の配管をいくら変えても共有部分の配管を工事していないと意味がないのでしょうか?
マンション住まい未経験なので、もしわかりましたら教えていただけますか?

回答No.1

s-_-

希望通りの部屋ってなかなかないですよね。
中古物件を購入して全面リフォームっていうのはナイスアイディアですね。
ただし、やはり築３５年は物件自体の価値はゼロです。環境面と利便性だけの値段ですね。今後リフォームしても終の棲家ではないなら趣味の家ということで、将来的には転売は無理だと思って購入するならいいのではないでしょうか？
いくら手を加えてもコンクリート作りの建物はもう耐久年数ぎりぎりですのですから崩壊こそしませんが一気にガタが来る時期で修理するなら新築マンションが買えるくらいになりますからね。
リフォーム会社はその物件をほとんどただ同然の値段で仕入れていますのでリフォーム代プラス多少の儲けが出ればいいので売りに出していると思います。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
コンクリートのガタとは、例えばひび割れとかでしょうか?
35年は既にガタが来る年数なのですか?
物件自体の価値が既にゼロなのはわかりますが、わずかですが土地代は残るのでしょうか?
例えば、何年か住んでいよいよ取り壊すことになり、どこかの業者が土地を買い取るとなった場合、残ってる所有者で山分けするのでしょうか？