築20年中古マンション、希少物件ですが、買いますか？

質問

九州在住です。

築20年の中古マンション購入（Aマンション）を検討しています。

このAマンションは、3階建てのヴィラ形式で、現在義父の名義で、角の塔の1階に部屋があり、私たちが今そこに住んでいるのですが、真上の部屋（2階）が空くことになりました。

20年前から一人暮らしの独身女性（売主Bさん）が住んでおり、施設に入ることにしたため、部屋を売却する予定との事。

ただAマンションは普通のマンションではなく、敷地内に贅沢に庭があり、ヴィラ形式なので、全ての部屋に窓がたくさんついており、マンションだけど戸建ての感覚が味わえるマンションです。

Aマンションは、民間が建設したマンションなのですが、地方都市が直接関係しており、議員の方や医師、施工会社の社長夫妻も入居されているマンションで、基礎もしっかり作られていたと、近所では評判のマンション。

とても交通・買い物・公園などなど、あらゆる点で申し分のない地域ですし、3階建てのヴィラ形式で、2階と1階で揃うなら、購入したいと考えていました。

ただ、Bさんは20年前購入価格2800万円のマンションを、2100万円で、不動産を介さず取引しようと言っています。

近所にスーパーができて以降、購入額より売買価格が上がった時期もあるそうです。

また、このマンションは、30坪の土地の権利があるため、土地だけで1000万円の価値があり、不動産価値も高いと言うのです。

Bさんと義両親とは20年来の付き合いで、お互いの信頼関係があるということと、不動産を介すると手数料がもったいないと言います。

また、マンションの住民同士、マンションの不動産価値が下がらないように、それぞれがそれなりの値段で取引していると言うのです。

また、Aマンション自体が部屋数が少なく、みな顔見知りのようなマンションで、得体の知らない人は入って欲しくないと言う理由で、不動産を介入させず、それぞれの親戚や知り合いに転売しているマンションなので、探している人も多いのですが、簡単に住むことができないマンションです。

参考までに、不動産に査定（私の住んでいる部屋）してもらいましたが、「戸建ての感覚が味わえますし、明るく窓も多いから、1500～1600万なら売れるかな、高くて1800万円でしょうか。でも、場所にこだわりがある人は、もっとお金を出すこともありますからね・・。」と言います。

不動産会社の人も、「こんなマンションがあるんですね～」と、驚かれるマンションです。

数年前めずらしく、別の塔ですが、売り主Bさんと同じタイプの2階の角部屋が、1700万円で不動産を通して売買が成立していましたが、1700万円で売れた真上の3階の部屋は、個人売買で2350万円で取引されていたようでした。

1階と2階で揃うなら、皆さんなら築20年の中古マンションでも、売主の言い値（2100万円）で買いますか？

ただ、Bさんも我が家に優先的に声をかけてくれており、他の人に声をかけていないため、公表すれば買い手がつく可能性もあります。

逆に、高すぎて売れ残る可能性もあるのですが・・。

Bさんはとてもしっかりした人ですので、マンションの方々と、取引額を聞いたりしながら、それ相当の金額を提示しているようではあります。

ただ、2100万円という金額は、場所にこだわらなければ最低ラインの新築マンションが買える金額でもあり、とても迷います・・。

何かアドバイスいただけると助かります。

よろしくお願いします。

回答No.5

kuri_kurio · ベストアンサー

他の回答者様もお答えなっているとおり
現在そのマンションにお住まいになり、環境や利便性が良いほか
建物本体に対してどれだけ思い入れをお持ちなのか。
それに対して2100万円という金額をどうお感じなのか
最終的には質問者様のご決断次第でしょう。

ただ、そのマンションにまったく縁もゆかりもない
第三者的な立場で客観的にお考えになってみることも必要かもしれません。

例えは悪いですが、購入対象がマンションではなく中古車だと考えますと・・・

新車時に500万円を超える高級車であっても
20年前の年式であれば基本的に査定はつかない（０円）か
代替車の値引き分と混同するなどし限りなく0円に近いものになります。
中古車販売店は引き取った車を整備したり保証をつけたりして
20～50万程度で販売するかスクラップとして処分するかのどちらかでしょうが
一般的に考えて、20年前の車となると欲しいと思う人は少なく
「予算の都合で」だったり「とりあえず乗れればいいや」というお客さんを
見つけなければなりません。

しかし、20年前にその車に乗っていたが事情により手放した方
当時その車に強い憧れを抱いていた方にとっては
その車がとても魅力的に映るでしょうし
あまり使っていない（走行距離が少ない）ものや
ずーっと屋内車庫で保管していたもの（劣化がない）ものなら
相場の倍額（100万円以上）出しても欲しいと思うでしょう。

不動産の場合、車と違って耐用年数も長いですし
例え50年経過しても0円になってしまうことはありませんので
まったく同じとは言えませんが質問者様は後者の「思い入れが強い」
タイプになっているのではありませんか？

また、今回売りたいと言わている上階の方は20年間住居として利用されていたのでしょうか？
女性お一人暮らしとはいえ、汚れや日焼けなどによる経年劣化が当然あると思いますが
この点についてはどのような状態で売買するのでしょう。
また、水回り（キッチン・トイレ・浴室・洗面室）の設備なども20年前のものが
そのまま使われている場合、当然に汚損や不具合のほか、現在のものとは機能性能とも
違ういわゆる「型遅れ」だと思いますが、これらはどうするのでしょうか？

ちなみに給湯器（電気温水器・ガス給湯器など）も基本的に耐用年数は10年です。
トイレのウオシュレット等はメーカー公称の耐用年数が5～6年です。
実際にはこの数値の倍くらいは使えることが多いですが、20年ですとそろそろ寿命が
やってくるのかもしれませんし、その他エアコン等についても劣化が進んでいるはずです。

これら内装（天井、壁、床）や水回りその他の設備等を全て最新のものに交換し
リフォーム済みであるなら2100万円もアリなのかもしれませんが
現況渡し（簡単な掃除をするだけ）の場合は正直高いと思います。

他にも築後20年といえば、そろそろ外壁の塗替えや
エレベーターや貯水槽など設備の点検交換等の大規模修繕の時期です。
修繕積立金等を多額に納めているなら良いのですが、不足する場合は
1戸あたり数十万～数百万円を追加支払しなければならないこともあります。
高額所得者が多く住まれているマンションの場合、通常以上の費用をかけて
改修工事をしたいと組合で希望される可能性もあるでしょう。
賃貸で入居しているなら家主負担ですから心配はないのですが
ご自分の名義にしますと当然所有者である貴方が負担しなければなりませんよ。

こられの点をおふまえになり、第三者にも相談になる等
じっくりお考えになってはどうでしょうか？
また、階数が違うとはいえ義両親の固定資産評価証明等が
取れるのですから、いったいどの程度の評価があり
どのくらいの金額の固定資産税や、管理費用、駐車場代等を
お支払いなのかお調べになってみるのも良いでしょう。

お礼

おっしゃる通りです。まだ具体的な話はしていませんが、「現状渡し」といったニュアンスでした。今リフォーム代を計算してもらっていますが、そこまでして欲しいかと言われたら、そうではないです。冷静になりました。ありがとうございました。

回答No.4

noname#203300

No３の回答者様の言われるように“微妙”ですね。

>　賃貸で貸すとしても、10万円くらいの家賃収入が見込める地域

　を元に投資物件として考えたらNo１の回答者様の言われるように高すぎます。不動産屋さんの出される1,700万が妥当でしょう。

　そこで、質問者様が400万の追加的金額に相当する個人的魅力を感じるか、現在のお住まいとの関係でその金額を追加するにふさわしいかです。
　これは他の回答者様たちが言われるように質問者様ご自身の決断でしょう。ただ、将来的に妹さんとの関係も考えには入れるべきでしょう。

　私が、それらを勘案しても子供にまで残しておくべき資産と考えれば車一台の金額ですから400万出すかも知れません。

お礼

みなさんにご意見を聞いてよかったです。やはり「微妙なんですね。」
冷静になれました。

回答No.3

tarotaro001

＞2100万円という金額は、場所にこだわらなければ最低ラインの
＞新築マンションが買える金額でもあり、とても迷います・・。

この辺が微妙ですが・・・

要は、そのマンションにあなたが魅力（立地その他）を感じており、その金額なら買ってもいいと思うなら買いでしょう。
ただ、高いと感じたり、新築に魅力を感じるなら、やはり、ヤメだと思います。

結局はあなた次第ということです。
私なら買いません。
ただ瑕疵担保についてはキチンと話し合っておいたほうがいいと思います。

それから１行毎に改行を入れると読みにくくなりますよ。

お礼

なるほど。正直高いと感じています・・。
改行、読みにくいんですね。読みやすい配慮のつもりでした。参考になりました。

回答No.2

novtaro

場所も九州ということしか分かりませんし、物件も見ていないのではっきりしたことは言えません。

　ただ、２０年前（１９８８年）というと、ちょうどバブル時期ですよね。その時期に２８００万円で購入したというのは、現在価値に何の意味も持ちません。一般論として、バブル時期で購入した額の８割近い価格で２０年オチの物件を買うというのは、あまりお得とは言えません。
逆に売った人にしてみれば、「しめしめ」という感じかも。

　まあ、その物件に強いこだわりがあれば止めはしませんが。

お礼

冷静になれました。ありがとうございました。

回答No.1

xs200

買う目的がわからないと答えはでないと思います。
私は大家をしていて不動産はいくつも持っています。
投資としてみるなら20年もたったマンションは買いません。
それから希少物件というのは存在しません。不動産はどれもただ一つです。

お礼

早速ありがとうございました。

自分たちが住む分を考えています。

今両親の名義の部屋に住んでいますが、安い金額ですが、家賃を入れています。

売って欲しいと言っているのですが、独身の妹もいるし、すぐに売るとは言えないとの返事。

そろそろリフォームが必要な時期となっているのですが、借りているマンションをリフォームして売ってくれないのなら、上のマンションを買ったほうがいいのでは・・と思いました。

自分たちの資産になるし、リフォームも好きなようにできますからね。

あと、部屋が足りなくなっても、上の階と下の階で行き来して使えるかな～と、勝手に思ったりしていました。

賃貸で貸すとしても、10万円くらいの家賃収入が見込める地域なのですが、やっぱり買わないほうがいいでしょうか・・。

新築戸建てもあわせて検討しているのですが・・。