相続に備えて会社組織にしておくべき？

質問

私の母はアパート経営をして生計を立てており、次のことを相続に備えて考えたいと思っております。
1)会社組織にしておいた方が得なのか？
2)遺言書にどう書けばいいのか？
3)1,2のことについて誰に相談すればいいのか？
1)については、現在の税金のこともそうですが、単に子どもに残すだけでなく、母の実の妹にも幾ばくかのお金を残せるようにしておきたいと言うこともあるので、そのためには会社組織にしておいた方がよいのかなと思っているようです。
ちなみに、現在アパートからの年収は1100万円で、アパートのローンは完済しています。

回答No.2

bungy1234223 · ベストアンサー

長文で失礼します。

相続税対策との事ですが、
結論から言えば、やはり個人事業主のままで、
あらかじめ近い将来のためのリフォーム費用、
相続税費用等を借り入れして、
（バカバカしいですが）借金を作っておいて利子を払い、
ある程度の現金（相続税用）をプールしておくことくらいしか思いつきません。

不動産評価の価格が高いと、相続時に納税しようにも現金が用意できず、
物納や売却など、万が一の時、売る場合にも買い叩かれたり、
損をするケースがあると聞きます。

以下、アドバイスです。

＞1)会社組織にしておいた方が得なのか？

結論から言うと？？です。
これから建てる場合は、
親（個人）名義の土地に子供が同族会社（法人）を設立して、
これを会社（貸主）が各賃借人（一般人）に転貸しし、
会社が管理して子供（役員）に給料を払うというやり方もあります。

・税務署対策
税務署に、親と法人間の「土地の賃貸借契約書（契約期間２５～３０年くらい）」
と「土地の無償返還に関する届出書」を提出する。
これが無いと、後から税務署に「借地権の贈与認定」をされて、税金を取られます。
これで「使用貸借」とみなされます。
例えば、親の土地に子供が家を建てるときにも使います。

親と法人間の地代は、無料でも、固定資産税程度でも可。
使用貸借ですから、親の相続時には更地として評価されます。
法人も「同族会社」とみなされます。
親は受け取った地代を他の所得と合算して、確定申告します。

・地方税事務所対策
例えばエアコンなどの固定資産は、
地方税事務所（東京は都税事務所）に減価償却資産の届出をする。
これをしないオーナーが、後の税務調査で、
実際に重加算税を払ったケースがあります。

マンションやアパートはいったん作ると、
一般の法人と違って、大規模修繕以外では
あまり大きい経費が認められないので、
節税効果は・・・？です。
法人を作る大きなメリットは、経費ですからね。
それでもローンがあれば節税効果はありますが、
ローンも終わってしまっているので、
今から法人にしても、どうなのでしょうか？
築浅の不動産で大きな修繕の必要が無く、
ローンの無い時期は、経営的にも一番安定している時期と聞きます。
逆にこの時期なら、大規模修繕に備えた借り入れ等も、
銀行の審査が通りやすいでしょう。

法人のメリットは、社会保険の加入くらいでしょうか？

親の土地に、子供数人が法人を作り、法人名でマンションを建てる場合、
上記の使用貸借というケースを使っている場合があると聞きます

法人を設立し、法人がアパートを母から買い取り、
それを管理するという手もありますが・・・。
売却して現金を手にする母も税金がかかるでしょうし・・・。
あまり良い節税ではないと思います。

節税という点だけから見たら、
不動産とは違いますが、
大手企業の創業者一族が、
手持ちの株の現物出資で有限会社を設立、
それを持ち株（株式）会社に売却し、
有限会社が多額の所得税を払ったケースがあると聞きます。
こうする事での最大のメリットは、
創業者一族の相続の際に払う相続税の節税です。

ですが、法人の設立の際に、
親の土地の現物出資は、オススメ出来ません。
権利関係が、更にややこしくなりますから。
これは税理士も同じ事を言うと思いますが・・・。

＞2)遺言書にどう書けばいいのか？
　法定相続人は法定相続分でいいのなら、
　特に必要ありません。
　母の実妹（叔母）さんは、法定相続人ではありません。
　遺贈という形で、遺言書を残す必要があると思います。
　この時、法定相続人の法定相続分も明記するといいと思います。
　公正証書遺言もしくは、
　メガバンク系の信託会社でも遺言のサービスをやっています。
　公正証書以外の遺言は、母が万が一の時に、
　未開封で家庭裁判所に持ち込まなければなりません。
　叔母さんには、あらかじめ支払うべき贈与税の分も計算し上乗せして、
　金額を決めておくといいと思います。
　法人を設立する際、叔母さんを（給与を支払い）
　従業員・または役員とする方法もありますが、
　相続時のトラブルを回避するため、
　法定相続人以外は法人に参加させるべきではないと思います。

＞3)1,2のことについて誰に相談すればいいのか？
相続問題に詳しい税理士です。
まずはメインバンクの税務相談（無料）もあると思います。

なお、個人事業主のままでも、アパート経営なら、
一定の節税効果はあると思います。
お金持ちの個人事業主でも、無理して借り入れをしてから、
建てている人もいると聞きます。
仮に十分な現金がお母様のお手元にあるなら、やはり相続税はかかるでしょうね。

一般的に、１千万円の売り上げは、法人を設立するレベルだと思います。

このアドバイス、
あまり参考にならないようでしたら、申し訳ありません。

なお、最終的に決める際にも、
セカンドオピニオンとなる別の専門家の意見も聞くべきだと思います。

上記全て、あくまで個人的なアドバイスですので、
必ず専門家（税理士等）に相談してください。

親孝行ですね。
私には耳が痛いです・・・。
頑張って下さい。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/4126.htm

お礼

とても丁寧にアドバイス頂き有難うございました。
いろいろな方法があるということがわかったと同時に、やはり専門家の方に相談して、具体的な策を練っていった方が良いなと感じました。
以前信金のシミュレーションで話を聞いたら、「相続税の心配はありませんよ」なんて言われていたのですが…。
セカンドオピニオンというのも大事そうですね。母と一緒に頑張って考えていこうと思います。

回答No.1

walkingdic

アパートからの収入だけで１０００万あるとなればかなりのものなので、相続財産はかなりの金額になりそうですね。
節税の方法ですが、会社を興せば良いなどという単純なものではありません。
基本的には相続税法はできるだけ抜けがないように作っていますので、話は簡単ではないのです。
（出ないと脱税されますからね）

ということで詳細は税理士とご相談下さい。

お礼

どうもありがとうございました。
私自身もよくわからない問題で、どんな人に聞いたらいいのかすら分からず困っていたところでした。まずは信頼のおける税理士さんを探してみたいと思います。