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権利書の紛失した不動産物件の取引について、緊急にお願いします

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  • 質問No.186088
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お礼率 100% (4/4)

任意売買の中古物件の契約を済ませました。
来週決済の予定で引っ越しなど色々手続きを済ませましたが、銀行との手続きのため不動産業者と会ったところ、売主が引越しの際、権利書が見当たらなくなったと言っていると言われ、保証書を発行するための委任状を書かされました。
決済日が延びると転居のための手続き等してあるため大変困ります。来週には引っ越すのに決済終わるのが年末ギリギリで登記が間に合うか心配です。
引っ越しのほうは売主が引っ越しのキャンセル料や入居できない際のホテル代が出せないといわれそのまま行い、決済前に入居しなくてはなりません。何度も交渉して決済後に引っ越しや入居が出来ないか言いましたが無理なようです。今、住んでるところも社宅で1週間後には引渡しをしなくてはなりません。
登記をしない状態で何も保障がないのに住んでいいものか悩んでいます。
年内に登記できない可能性もあります。
不動産業者の口約束だけでは心配です。何か証拠になるものを請求することは出来ますか?

専門家の方、そのような経験のある方ご指導お願いいたします。
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質問者が選んだベストアンサー

  • 回答No.4
レベル11

ベストアンサー率 26% (100/378)

>保証書に対して私が委任状を書くということはないことなのでしょうか?

それを必要とする理由はよく分りません。残代金決済の時には、同時に不動産の所有権移転登記申請の委任を司法書士にします。金融機関から借入れをする場合、司法書士は、買主の代理人であるとともに、金融機関の抵当権設定等に関する代理人でもあります。金融機関の担保を確実に確保するという意味では買主サイドですから、取引内容や提出書類に不明の点があれば、お尋ねになるとよいと思います。

>判っている事だからと言って危険負担等の責任はない

契約から引渡しまでの間に、火災や自然災害によって建物等が滅失した場合の損害負担を誰がするかという問題ですが、民法534条の扱いとは逆に、一般に不動産売買契約では、売主が危険負担するものとしています。
お礼コメント
minimini77

お礼率 100% (4/4)

ご回答ありがとうございます。危険負担について火災保険に不動産業者の負担で入っていただけることになりました。委任状は新しく内容の書かれているものに変えていただきました。委任状の意味ですが「保証書発行のため売買契約が成立している旨の手続きを司法書士を代理人とするため」のものだそうです。今回は任意売買ということで色々とリスクが多く勉強することばかりでした。無事に登記が終わる事をこれから待とうと思います。
投稿日時 - 2001-12-18 22:16:00
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その他の回答 (全3件)

  • 回答No.1
レベル14

ベストアンサー率 34% (1527/4434)

 不動産の登記は、権利書=登記済証が無い場合は、不動産業者の方が言われるように、保証証を登記済証の変わりに添付しなければ、登記は出来ません。  不動産業者に「確約書」を発行してもらうか、その物件の登記簿記載事項証明書(以前の登記簿謄本)を見せてもらい、前所有者を確認するなどの方法でしょう。 ...続きを読む
 不動産の登記は、権利書=登記済証が無い場合は、不動産業者の方が言われるように、保証証を登記済証の変わりに添付しなければ、登記は出来ません。

 不動産業者に「確約書」を発行してもらうか、その物件の登記簿記載事項証明書(以前の登記簿謄本)を見せてもらい、前所有者を確認するなどの方法でしょう。
補足コメント
minimini77

お礼率 100% (4/4)

登記簿上は確かに数日前までの居住者ということは確認してあります。ただ、土地と建物が御夫婦それぞれの名義になっており、権利書は2通あるということですよね。保証書も2通発行しなければならないものということになるのでしょうか?

確約書というものを知らないのでこれから調べますが、これは不動産業者は必ず出してもらえるものなのでしょうか?
投稿日時 - 2001-12-16 23:30:00
お礼コメント
minimini77

お礼率 100% (4/4)

ご回答ありがとうございます。まだわからない事ばかりで
ご回答により大変考えることも多く、調べたいと思います。私の補足をお読みになり、またのご回答を希望いたします。
投稿日時 - 2001-12-16 23:42:16
  • 回答No.2
レベル14

ベストアンサー率 26% (519/1946)

専門家でも、経験者でもありませんが、先方の都合で、決済前に入居することになっても、占有権は確保できるのでかえって、メリットがあるように思われます。しかも、家賃もいりません。住んでいると言うことが何よりの証拠になるような気がしますが。。。 わたしなら、そうします。 ...続きを読む
専門家でも、経験者でもありませんが、先方の都合で、決済前に入居することになっても、占有権は確保できるのでかえって、メリットがあるように思われます。しかも、家賃もいりません。住んでいると言うことが何よりの証拠になるような気がしますが。。。
わたしなら、そうします。
お礼コメント
minimini77

お礼率 100% (4/4)

ご回答ありがとうございます。
占有権という事に関しての知識がないのですがこれから調べてみます。
どのぐらいの効力を持つのかと言う事も調べます。
住むことが証拠になるということは確かに言える事ですね。
投稿日時 - 2001-12-16 23:28:45
  • 回答No.3
レベル11

ベストアンサー率 26% (100/378)

ポイントは二つあります。先ず、売主が間違いなく所有者であること。二つ目は、残代金決済と登記が同時であることです。ここを押さえれば、先に引渡しを受けて居住することに何の不都合もありません。出切れば火災保険に加入すると万全です。 一つ目に関しては、不動産仲介業者と司法書士が取引の安全を担保してくれるハズです。二つ目は、売主の引渡し義務履行の遅延が原因ですから、登記・決済までの期間中に関する危険負担、公租 ...続きを読む
ポイントは二つあります。先ず、売主が間違いなく所有者であること。二つ目は、残代金決済と登記が同時であることです。ここを押さえれば、先に引渡しを受けて居住することに何の不都合もありません。出切れば火災保険に加入すると万全です。

一つ目に関しては、不動産仲介業者と司法書士が取引の安全を担保してくれるハズです。二つ目は、売主の引渡し義務履行の遅延が原因ですから、登記・決済までの期間中に関する危険負担、公租公課や水道光熱費等の負担等に関して覚書を、仲介業者に作成させることです。

なお、平たくというと、カネも決済しないのに建物の引渡しを受ける訳ですから、これは買主に有利な取引です。但し、次はよくわかりません。

>保証書を発行するための委任状を書かされました

司法書士に対する買主の登記事務に関する委任なら兎も角、保証書の作成は売主の事務です。確か、同じ法務局管内に不動産登記している成人の印鑑証明等が必要だったと思いますが、売買契約当事者間としては、節度を越えた協力のような気がしますね。登記権利者が登記義務者を本人確認する訳です。回答者の勘違いかもしれませんが…。
補足コメント
minimini77

お礼率 100% (4/4)

契約当日に売主とされる方とお会いしましたが権利書を見せていただいていないので不動産業者は売主との売買契約をする際、確認しているとの事ですが権利書の写しいわゆるコピーというものをとらないものなのでしょうか?
本当に最初は会ったのかどうか疑問です?

委任状の件ですが白紙の委任状に保証書発行の際に使うということで署名捺印しました。説明されたことはそれだけなので実際何に使うか明日確認いたします。また、この件は売主側の不動産業者が作って欲しいとの事で当方の不動産業者が銀行内の手続きの際に、ついでだからということで書くことになりました。

決済のことについても詳しい説明は受けておりません。

建物の入居は火災保険等入ってはいないようなので加入するよう話をします。
投稿日時 - 2001-12-16 22:45:43
お礼コメント
minimini77

お礼率 100% (4/4)

さっそくご回答頂きありがとうございます。私の勉強不足でご指導頂きありがとうございます。補足にも書きましたが保証書に対して私が委任状を書くということはないことなのでしょうか?
また、このような取引の際相手に支払能力がないからといった内容のことは契約書には記載されてはいませんが、判っている事だからと言って危険負担等の責任はないとの話を当方不動産業者からされました。このようなこともありえることなのでしょうか?
また、ご回答いただけることを希望いたします。
よろしくお願い致します。
投稿日時 - 2001-12-16 23:21:41
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