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ケース貸しとは？～至急お願いします！！～
借地借家法の適用があるかどうかについて、今悩んでいます。ケース貸しの場合には、その賃借部分には借地借家法の適用が認められない場合が多いと文献に書いてありました。 以下のような場合は、いわゆる「ケース貸し」になるのでしょうか？違うとしたら、正しい答えを教えていただければ幸いです。 １．ショッピングセンター内の１区画である部分を賃借している。このショッピングセンターは、いわゆる大型スーパーのような形で、全体として一つの建物である。 ２．四隅のうち、１つの角だけ壁があるが、ショッピングセンターの壁の一部でもある。 ３．他の店舗とは、通路で区画されているが、閉店時、シャッターで閉めるのではなく、什器の上にネットをかけるだけ。 ４．その店舗のみの施錠はなく、施錠については、ショッピングセンター全体の施錠のみ。 ５．売り場で使う光熱費は、一括で共益費としてショッピングセンターに収めている。売り場独自のメーターなどはない。 ６．内装は賃借人が自由にできるが、費用も賃借人もち。 不足部分があったら補いますので、よろしくお願いいたします。
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消化契約とは 正確には消化仕入れ契約。つまりテナントとショッピングセンターの商品販売契約 で、テナントの売れたもののみショッピングセンターが支払う方式のことです。 テナントの売上げショッピングセンターの売上げとして認識し、テナントで売り上げたものについて デパートはテナントからの仕入れを計上します。 これをケース貸しと呼ぶわけです。 デパートテナントなど、老舗の和菓子屋さんとか惣菜屋さんがあたかもテナントのように出店していても 実際は、ケース貸しで、お饅頭の売れた数だけ、デパートがテナントから仕入れたことにするやり方。 テナントは小売でなく卸売りになります。 それに対して、三越の一角のティファニーや松屋の一角のヴィトンの店舗などテナントが消費者に販売し、 ショッピングセンターとの契約がテナントの売上高の一定率をテナント料（手数料）として支払うことを 内容とする契約の場合、定額賃料であろうが歩合賃料（売り上げの一定比率を家賃とする）場合で あろうと、定額＋歩合賃料であろうと、賃貸借契約になります。
その他の回答 (3)
3さんのご回答を見て、私も少し勘違いしていたのですが、家賃が定額が歩合かはあまり関係無いみたいですね。 契約形態が商品販売契約（あなた自身が小売ではなく、卸売の立場）というわけでは無いのでしたら、賃貸借契約ということで、デパートなどのケース貸しとは異なるということで宜しいのではないでしょうか。 敷金・保証金の有無などは賃貸借契約上の絶対条件ではありませんので。
お礼
再度のご回答ありがとうございました。 やはり営業の内容も大事ですね。 とても勉強になりました。 ＞お二人の回答者さまへ ご親切な回答本当にありがとうございました。 また、何かの機会によろしくお願いいたします。
ショッピングセンターとの契約かと思いますが、売上の一定割合を支払う形式ではなく、定額の家賃として支払うという契約ですか？ 場所を変えてもそれらは一定額ですか？ もしそうであれば、商品販売契約（消化仕入れ）とは異なりそうですけどね。 ケース貸しとは言い難い気がします。
補足
ご回答ありがとうございます。 賃料・共益費として売上金の10％を支払う契約です。 場所の変更により、賃料がどうなるかは契約には明記されておりません。 あと、大事なことを書いておりませんでした。敷金・保証金・権利金の授受が一切ありません。
これは、立派な区画貸しだと思います。 賃貸借契約書があって、区画面積が明確であって、賃料・共益費の支払いが 規定されていたら、商業店舗の賃貸借契約と考えていいのではないでしょうか。 デパートの 中に他の販売業者等が入り，いわゆる消化契約によって営業を行っている 場合にはケース貸しとなります。 建物の一部の固定的・経常的な利用で、貸主との関係で利用場所の変更が 予定されることがなく、貸主の営業と同一視されることのない明確な外観を呈している 場合や駅構内の売店の利用等ではないならば、借家法適用だと思われます。
補足
ありがとうございます！ おっしゃるとおり、 ＞賃貸借契約書があって、区画面積が明確であって、賃料・共益費の支払いが規定 されています。 しかし、 ＞貸主との関係で利用場所の変更 これは、あります・・・。借主側の売り上げが好ましくない、とか、貸主側の判断で利用場所の変更ができたり、契約の解除ができる、という内容の契約に なっています。 ちなみに、消化契約とはどういうものでしょうか？契約書には、存続期間として1年の期間の定めがあり、その後は合意によって更新とされています。 たびたび申し訳ありません。教えていただけたらさいわいです。
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（質問者：DANNKAI 05/11/17 の”ケース貸しとは？～至急お願いします！！～） も見て参考にさせてもらっています。 借地借家法の適用がなされて当然と思っていましたが、思うように行かず困っています。 最近のＳＭ（スーパーマーケット）での判例等をご存知の方知恵を貸してください。 私は １）生鮮ショッピングセンター内の1区画である部分を賃借しています。このショッピングセンターはいわゆる大型スーパーのような形で、全体として一つの建物です ２）売場の中央に固定式平台冷凍冷蔵ショーケースを12本借りて営業ささせてもらっています。ポップはショッピングセンター名の入ったものを使用していますが商品ラベルには自店名を販売者として入れています ３）テナントは当社のみで他は直営部門です、他の部門とは通路で区画されていますが閉店時、シャッターで閉めるのではなく、什器の上にネットをかけるだけです ４）自店のみの施錠は無く、施錠についてはショッピングセンター全体の施錠のみです、自店の加工場に関しては冷凍庫冷蔵庫には施錠していますが。売場と加工場の出入り口は通常の食品生鮮スーパー同様2枚の開閉ドアがついているだけです。加工用の機械類は自店のものですが作業台、大型冷凍庫冷蔵庫等は自店所有では無く借りています ５）賃料は売上の歩合賃料で支払っていいます、売場、加工場で使う水光熱費はテナント料金には入っていると判断していますが明記はされていず、当店独自のメーター等もありません。権利金敷金の授受はありません。 ６）出店賃借契約書を取り交わしています (1)場所の明記は図面にてされています (2)使用目的の明記されています (3)期間1年間で2ヶ月前に協議にて更新と成っています (4)賃借料営業料の明記有、等々 ７）自店経営は自主独立経営ですがショッピングセンター全体の統一オペレーションは重視しているつもりです。 裁判所は、文献番号074305昭和30年2月18日の最高裁判例をもとに、当店の売場占有には独立性・独占性が無いので借地借家法の適用は無いと判断する意向です。 現在、日本全国にある食品生鮮スーパーは全てと言って良いくらい同じ形で売場を作られテナントは営業していると思います、最近の現状を反映している判例等を含めて、ぜひぜひ知恵を貸してください、宜しくお願いします。 不足部分は補いますので、宜しくお願いします。
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