ハウスメーカーが住宅性能評価を避けたい感じが見えるのですが・・・

質問

今度、千葉で家を建てるものです。ネットでは非難、賞賛ともにある地元系パワービルダーさんに、建築条件付の家を建ててもらおうと思っています。万全を期すべく、住宅性能評価を実施しようとしたら、
パンフレットに「実施します」と明記してるのに、
「殆どやる人はいない」とか「費用もかかる」とか、露骨ではないにしろ、やりたくない気持ちが伝わってきます。
どうも、パンフレットで謳っておきながら、体制が取れていないように感じます。
なお、以下の費用がかかると言われておりますが、妥当でしょうか。

(1)依頼料（検査・審査料）：ハウスプラスに１０～１５万
(2)構造計算費（外部に依頼）、図面作成費：４５万
設計の人曰く、「大手さんのように、体制が取れている会社であればかからないのだが、うちはかかってしまう」
このハウスメーカーさんは、普段は構造計算などはしないということでしょうか？この４５万は高くありませんでしょうか。項目・費用ともに妥当ですか？
(3)住宅性能評価9項目の内の、躯体・構造の強化費用：１０～１５万
構造材を補強して、最高評価（確か・・・）まで、持っていくそうです。

ここまでで、７５万かかります。残り8項目において、全て最高点までいかなくても、そこそこの評価をしてもらうために、グレードアップしてもらうと、２００万円くらいいきそうです・・・。
元々、坪単価４０～４５万円（建坪は４５坪前後）程度なんて、最低限の基準は満たしているものの、住宅性能評価を受けるとなると、そもそもハードルが高いと考えるべきでしょうか。
このハウスメーカーさんには、現在の仕様で、住宅性能評価の各項目において、どの等級に該当するか、分かる範囲で教えてくれとお願いはしているところです。なお、一部の項目は外注しないと、該当レベルがわからないとも言われております・・・。このような対応はこの業界では普通に有り得るのでしょうか。

回答No.24

pipirice

→最大6ヶ月可能かもしれません。確かに、「改良工事時に改良前・改良後の柱頭レベルを計り」って変ですね。
ビルダーも、そのようなことを行うのは初めてような感じがありました。
ご説明の「境界プレートや近くのマンホール等」とは、その近辺の杭ということでしょうか？

Ａ，敷地近辺で絶対に上下左右に動かない「点」が必要です。その点を基準とし、そこから杭の柱頭が何mm上がっているか下がっているかを測量しますが、今回の場合は、柱頭のレベルですので、それぞれ設計ＧＬ（グラウンドレベル）から幾ら下がりかというのは、事前に決定されています。設計ＧＬとは、建物が建った時の地盤面ですので、これは計画の段階で設定します。

→基本的にジオテックさんにしようと考えています。
「どういった沈下量差が生じれば、建物を積載した場合に更なる沈下が生じる恐れがあるか」については、ご教示どおりジオテックさんにご提示いただくようビルダーと交渉してみます。

Ａ．ジオテックさんはプロ中のプロですので、何らか納得できる回答は出ると思います。

さて、大変恐縮なのですが、具体的なビルダーへのお願いの仕方については、下記のとおりで宜しいかお教えいただくことはできますでしょうか。
(1)改良直後における全ての杭に対して、柱頭レベル（※）を図り、その数値（mm単位）をお教え願いたい。
※今更聞くようで大変恐縮ですが、この「レベル」とは、「杭が止まっている深さ（mm）」と理解すればよろしいでしょうか。それとも、沈下量とするからには、深さではないのでしょうか？

Ａ．地盤面から数センチから数十センチ程度の深さに見られると思います。ですので、ＧＬ±０に対し-200mmとかそういった表記になると思います。

以前に、「改良後の柱頭レベルは、測るというよりも、図面に合わせレベルを決定するといった感なので、施工前に柱頭のレベルは決められている。そのデータを施行業者から入手した方が安上がり」とのアドバイスをいただきましたので、基本的にそうしたいと考えています。
また、仮に測ってもらったとしても、mm単位で測れるものなのでしょうか。
コンクリート杭の柱頭部分は滑らかではなく、cm単位が限界なのではないでしょうか？

Ａ．mm単位で測れます。杭頭部分は、滑らかなものです。左官屋さんが使うコテ(？)みないなので、綺麗に平らにします。

(2)３（～）ヵ月後、全杭の柱頭レベルを再度図り、その数値（mm単位）をお教え願いたい。
仮に、上記のお願いした場合、調査費用はかなりかかってくるのでしょうか。なるべく費用がかからなくて済む方法がありますでしょうか。

Ａ．ビルダーにお願いして、なるべく安くしてもらうしかないと思います。ご自身で測るよりビルダーが測った方が万が一沈下があった場合、ビルダーも納得すると思います。

また、杭－杭間の距離は簡単にわかるものなのでしょうか。

Ａ．これは図面上決定していますので、現場で測る必要はないです。

その距離とは、円の中心の間の距離となるのでしょうか。それとも、円周と円周の最短距離なのでしょうか。

Ａ．中心間でいいと思います。

一度、ビルダーの地盤改良後の土地を見に行ったことがあります。一面、土コロとコンクリートの滓が散乱しており、何処に杭が埋まっているのか全くわかりませんでした。

Ａ．？？それは本当に柱状改良跡でしょうか？お聞きした限りでは表層改良跡のように思います。柱状改良の跡は、建物配置部分に深さ数十センチ程度の穴が幾つもあります。それを土で埋めることなどありません。

ビルダーの調査結果（上記(1)と(2)）において、まずは最大沈下量の杭を確認し、杭の表面が見えるまで、土コロやコンクリート滓を綺麗に掃き（この費用も負担することになるのでしょうか。それとも、(2)の調査のときに、施行業者さんが既に行っていると認識すべきでしょうか）、当該杭と他の杭の距離を測るということで宜しいのでしょうか。

Ａ．施工業者は基礎図から杭頭のレベルを決定します。一般的なベタ基礎の形状は、外周部は根入れが深く240mm以上で、内部（スラブ部分）は根入れは100mm程度と浅いです。あと風呂や玄関など、場所によって杭頭レベルは異なります。それらは、基礎の形状で決定されます。基礎を施工する際には杭に直置き状態になります。

杭も滑らかに円を描いているわけではなく、杭－杭間の距離をmm単位で測れるものでしょうか。仮にcmでも誤差が出るように思われます。

Ａ.杭－杭間は図面上の中心間で考えればいいです。先に書きましたが、左官屋さんが使うコテ(？)みないなので、綺麗に平らにすると同時にほぼ同心円状になります。

順不同で色々とすみません。
「ビルダーからジオテックに３ヶ月放置の際に杭のレベルに差が生じるかどうかを尋ね・・・」
→ジオテックさんが、「起きないだろう」とご判断すれば、この沈下確認検査は不要になるということでありますでしょうか？

Ａ．もしジオテックさんが沈下が起きないと言い切るのであれば、自信があるということですので、尚更その証明をしてもらうのに障害はないと思います。

「建物を建てる前に当然更なる軟弱地盤対策を求めることは出来ます。これは、柱状改良する事前にビルダーと交渉する必要がある」
→ジオテックさんも（数ヶ月後晒した）調査をする意味があるとの判断の結果でしたら、一定の沈下量が生じた場合において、建物を乗せたときに更なる沈下が生じる恐れがあることをジオテックに示していただき、その場合に地盤対策を打っていただくようにビルダーに求めることにしたいと思います。
もし、本当に許容量を越える沈下が発生したときに、（4.5ｍを越えて6.5ｍまで掘る分の）当方負担も本来は払ってもらいたいと思いますが、そこまでは、無理と考えるべきでしょうか。

Ａ.それは交渉次第と思いますが、あくまでも今回の工事の債務不履行とみなし、不具合の補修工事が精一杯ではないでしょうか。もし4.5ｍまでの柱状改良でジオテクさんが問題ないと判断し、4.5ｍの柱状改良を行い沈下した場合は、6.5ｍまでの柱状改良を無料にしてもらうことは可能だと思います。ただ、かなり変則的な契約になるためにこれはビルダーさんとジオテックさんとの交渉になると思います。私の予測では、6.5ｍの柱状改良では沈下の起こる可能性は非常に低く、更にジオテックさんの施工ですので、99.9％沈下しないと思いますが、4.5ｍまでだと、幾ら施工が良くても、その下の地盤に軟弱層があるためにその層が柱状改良の杭が載ることで思わぬ変形を起こす可能性が捨てきれないです。ただ、以前にも申しましたが、事故が起こることをある程度予測できるような工事は絶対に避けるべきですので、ジオテックさんによる6.5ｍの柱状改良＋数ヶ月の放置によって、より安心できると思います。

お礼

今回も深夜に拘らず、ご丁寧な回答有難うございました。
大変申し訳ありませんが、若干捕捉質問させていただきました。
お時間あるときにでもご回答いただければ幸いです。
宜しくお願いいたします。

補足

Ａ，敷地近辺で絶対に上下左右に動かない「点」が必要です。その点を基準とし、そこから杭の柱頭が何mm上がっているか下がっているかを測量しますが、今回の場合は、柱頭のレベルですので、それぞれ設計ＧＬ（グラウンドレベル）から幾ら下がりかというのは、事前に決定されています。設計ＧＬとは、建物が建った時の地盤面ですので、これは計画の段階で設定します。
→なるほど、そういうことなのですね。ご丁寧に説明いただき有難うございました。

Ａ．ジオテックさんはプロ中のプロですので、何らか納得できる回答は出ると思います。
→はい、期待しています。

Ａ．地盤面から数センチから数十センチ程度の深さに見られると思います。ですので、ＧＬ±０に対し-200mmとかそういった表記になると思います。
→有難うございました。

Ａ．mm単位で測れます。杭頭部分は、滑らかなものです。左官屋さんが使うコテ(？)みないなので、綺麗に平らにします。
→そうなのですかぁ。ビルダーから以前説明を聞いたときは、攪拌しながら流し込んでいくので、中ではボコボコになっていると言ってましたので・・・。

Ａ．ビルダーにお願いして、なるべく安くしてもらうしかないと思います。ご自身で測るよりビルダーが測った方が万が一沈下があった場合、ビルダーも納得すると思います。
→了解しました。ビルダーに頼んでみます。

Ａ．これは図面上決定していますので、現場で測る必要はないです。
→了解しました。

Ａ．中心間でいいと思います。
→有難うございました。

Ａ．？？それは本当に柱状改良跡でしょうか？お聞きした限りでは表層改良跡のように思います。柱状改良の跡は、建物配置部分に深さ数十センチ程度の穴が幾つもあります。それを土で埋めることなどありません。
→地盤改良後の土地としか確かに言ってませんでした。ただ、ずっと柱状改良の話しをビルダーとしていたので、「でも、これは表層改良です」との説明があってもよかったのではと思います。前述のとおり、「攪拌しながら流し込む」という説明を以前に聞いていたものですから、こんなものかと思ってました。いずれにしても、その現場が柱状改良だったのか、表層改良だったのか、確認します。

Ａ．施工業者は基礎図から杭頭のレベルを決定します。一般的なベタ基礎の形状は、外周部は根入れが深く240mm以上で、内部（スラブ部分）は根入れは100mm程度と浅いです。あと風呂や玄関など、場所によって杭頭レベルは異なります。それらは、基礎の形状で決定されます。基礎を施工する際には杭に直置き状態になります。
→とんちんかんな質問で大変恐縮です。基礎の形状で変わるのですね。

Ａ.杭－杭間は図面上の中心間で考えればいいです。先に書きましたが、左官屋さんが使うコテ(？)みないなので、綺麗に平らにすると同時にほぼ同心円状になります。
→すいません。ビルダーの「攪拌しながら・・・」という言葉と、例の「表層改良（？）後の土地」のイメージが残ってまして・・・。
ただ、ジオテックさんのジオコラム方式も「攪拌しながら流し込む」ことには変わらないのでしょうか？
なんとなく、pipirice様のお話しをうかがいますと、柱頭を綺麗にしたコンクリート棒を打ち込んでいくようなイメージにも見えるのですが、ど素人的な質問ですみません。

Ａ．もしジオテックさんが沈下が起きないと言い切るのであれば、自信があるということですので、尚更その証明をしてもらうのに障害はないと思います。
→はい、やはり、沈下の有無の調査はやってもらうことにしたいと思います。

Ａ.それは交渉次第と思いますが、あくまでも今回の工事の債務不履行とみなし、不具合の補修工事が精一杯ではないでしょうか。もし4.5ｍまでの柱状改良でジオテクさんが問題ないと判断し、4.5ｍの柱状改良を行い沈下した場合は、6.5ｍまでの柱状改良を無料にしてもらうことは可能だと思います。ただ、かなり変則的な契約になるためにこれはビルダーさんとジオテックさんとの交渉になると思います。私の予測では、6.5ｍの柱状改良では沈下の起こる可能性は非常に低く、更にジオテックさんの施工ですので、99.9％沈下しないと思いますが、4.5ｍまでだと、幾ら施工が良くても、その下の地盤に軟弱層があるためにその層が柱状改良の杭が載ることで思わぬ変形を起こす可能性が捨てきれないです。ただ、以前にも申しましたが、事故が起こることをある程度予測できるような工事は絶対に避けるべきですので、ジオテックさんによる6.5ｍの柱状改良＋数ヶ月の放置によって、より安心できると思います。
→はい、6.5mまで実施してもらい、最低３ヶ月以上は晒しておこうと思います。