ハウスメーカーが住宅性能評価を避けたい感じが見えるのですが・・・

質問

今度、千葉で家を建てるものです。ネットでは非難、賞賛ともにある地元系パワービルダーさんに、建築条件付の家を建ててもらおうと思っています。万全を期すべく、住宅性能評価を実施しようとしたら、
パンフレットに「実施します」と明記してるのに、
「殆どやる人はいない」とか「費用もかかる」とか、露骨ではないにしろ、やりたくない気持ちが伝わってきます。
どうも、パンフレットで謳っておきながら、体制が取れていないように感じます。
なお、以下の費用がかかると言われておりますが、妥当でしょうか。

(1)依頼料（検査・審査料）：ハウスプラスに１０～１５万
(2)構造計算費（外部に依頼）、図面作成費：４５万
設計の人曰く、「大手さんのように、体制が取れている会社であればかからないのだが、うちはかかってしまう」
このハウスメーカーさんは、普段は構造計算などはしないということでしょうか？この４５万は高くありませんでしょうか。項目・費用ともに妥当ですか？
(3)住宅性能評価9項目の内の、躯体・構造の強化費用：１０～１５万
構造材を補強して、最高評価（確か・・・）まで、持っていくそうです。

ここまでで、７５万かかります。残り8項目において、全て最高点までいかなくても、そこそこの評価をしてもらうために、グレードアップしてもらうと、２００万円くらいいきそうです・・・。
元々、坪単価４０～４５万円（建坪は４５坪前後）程度なんて、最低限の基準は満たしているものの、住宅性能評価を受けるとなると、そもそもハードルが高いと考えるべきでしょうか。
このハウスメーカーさんには、現在の仕様で、住宅性能評価の各項目において、どの等級に該当するか、分かる範囲で教えてくれとお願いはしているところです。なお、一部の項目は外注しないと、該当レベルがわからないとも言われております・・・。このような対応はこの業界では普通に有り得るのでしょうか。

回答No.23

pipirice

ビルダーへの質問(1)
「内情を伺うようで、恐縮なのですが、基本的に、御社の共済や互助会のような組織から補修費を捻出し、
御社自身で処理される元々のご方針ということなのでしょうか。」
「ハウスプラスには地盤保証はついておりません。
不同沈下が生じた場合、今回は地盤改良を行いますので、D一工業で改良工事を行った場合は、弊社とＤ一工業との保証契約に基づく形になります。
Ｄ一工業の保証契約によると、1/300mm未満の建物傾斜角は免責となりますが、それ以上の傾斜角が生じた場合は、補修の対象となります。ご質問の件ですが、ハウスプラスさんを利用した場合のハウスプラスさんの保証は、あくまで建物の保証となり、地盤が起因とされる建物の問題については免責となっております。
地盤が起因とされる建物の保証は、弊社と地盤会社で担っております。」
→というような回答をいただきました。

Ａ．ハウスプラスの保証は、地盤が起因とされる建物の問題については免責というのは大変意外でした。勉強不足でした。申し訳ないです。ネットで調べたところ、ハウスプラスの保証内容は明らかになりませんでしたが、ＪＨＳ（ジャパンホームシールド）とハウスプラス中国住宅保証が業務提携という記事を見付けましたので、地盤に起因する部分はＪＨＳがフォローするということかもしれません。ただ、ハウスプラス中国はエリアが違うので、関東はまだ対応していないのでしょう。しかし、ハウスプラスに関しては、地盤に起因する事故が免責と言いながら、１０年の瑕疵担保保証を名乗るのはおこがましいのではないかと思います。(財)住宅保証機構でさえ地盤に起因する事故も保証内容に含まれるのですから、そちらに変更する事も考えられますが、住宅保証機構は10年保証とはいえ、施工後の2年間は免責で、その2年間に沈下が生じる可能性が高いので不安が大きいですし、困ったことです。ＪＩＯだったら地盤に起因する保証もありますので、良かったかもしれませんが、これからとなるとビルダーのＪＩＯへの業者登録や、地盤調査や判定のやり直し等、二度手間があったり面倒ですので、今更変更は大変ですよね。ただ、もしＪＩＯを希望されるなら、ビルダーからジオテックにこの物件に関してだけでもＪＩＯに入る場合、一番安価でスピーディーな方法を相談するのもいいかもしれません。

ビルダーへの質問(2)
「柱状改良後、地盤沈下を確認するため、土地をさらしておくのはあまり意味がないとのお話が
ありましたが、やはり、数ヶ月おきたいと考えています。」
「改良工事後に期間をおく事は出来ますが、どの位の期間を設ければ宜しいでしょうか。
改良工事時に改良前・改良後の柱頭レベルを計り、弊社からお伝えすれば宜しいでしょうか。」
→可能な限り期間はおくとして、最低限置いたほうがよい期間はありますでしょうか？

Ａ．３ヶ月で十分だと思われます。３ヶ月で数年間に渡り起こりうる沈下量の約50％が生じると考えていいと思います。「改良工事時に改良前・改良後の柱頭レベルを計り」ってとこがよく分からないのですが、改良直後と３ヶ月放置後のレベルを測ってください。境界プレートや近くのマンホール等、同じ基準で測ることをお勧めします。

また、レベル比較に当たって、何を以って「問題あり」とみなせるのかご教示いただくことはできませんでしょうか。

Ａ．計算方法とか、沈下の危険予測は様々な考えた方があると思いますが、とりあえず一つの考え方として次の方法を提示します。
精密には全ての杭の相互関係を調べるべきなのでしょうが、簡易的に最大沈下量の杭に関して考えると、それ以外の杭との沈下量の差がその距離間で起こりうるので、例えば最大沈下量xmm、それ以外の杭の沈下量y1、y2、y3、y4…、ｙ44mm、とします。すると、ある任意の杭y1に関しての計算式は
x-y1＝z1mmの差がその杭同士の距離間で生じたとした場合、杭―杭間がα1mmとすれば、3ヶ月の時点でz1mm/α1mmの傾きとなります。これを44本の杭に関して計算してください。それが3/1000をこえれば、そのまま施工していれば、数年後は2倍の6/1000をこえる恐れが十分にあり、柱状改良後間もなく建物を施工していれば、建物自重が加わるわけですから更に大きな沈下が生じる恐れがあったと判断できます。ただし、これは保証の対象にはなりません。実際に建物が沈下していないからです。ですので、難しいところですが、ビルダーや改良業者の保証内容における沈下が生じていないですが、施工していれば沈下が起こったであろうことから、建物を建てる前に当然更なる軟弱地盤対策を求めることは出来ます。これは、柱状改良する事前にビルダーと交渉する必要があると思いますが、もしも建物を施工していたなら、建物の補修で多額の費用が必要なのに、更なる軟弱地盤対策すればいいだけですので、ビルダーにとっては有り難い話だと思います。もし、ジオテックに決まったのであれば、ビルダーからジオテックに３ヶ月放置の際に杭のレベルに差が生じるかどうかを尋ね、どういった沈下量差が生じれば、建物を積載した場合に更なる沈下が生じる恐れがあるかを提示させるのも一つの案かと思います。

どうも返事遅くなりまして申し訳ない事と存じます。
またなにかあれば書き込み願います。別に教えてgooのポイント稼ぎ屋ではないので、他の書き込みされた方にはご迷惑かけますが、大きなお金が動くことですので不安があれば締めなくても構いと思います。

お礼

大変お忙しい中、ご対応くださり、いつもながら本当に有難うございます。
pipirice様に謝られると私が困ってしまいます。pipirice様のご善意には本当に感謝しております。
実は、常々pipirice様のお仕事などのご負担になってはいないかと本当に気にしておりますことと、私がpipirice様に報いることができることは、ポイントを差し上げる位かと思い、近々に本質問を締め切ることを考えていました・・・。
お言葉に甘えてしまってよろしいのでしょうか？

補足

※文字制限があり、一部文章を割愛することをお許しください。
Ａ．ハウスプラスの保証は、地盤が起因とされる建物の問題については免責というのは大変意外でした。～
→ビルダーの方から、社の方針としてJIOは使わない旨のことは言われています。
なお、その方針の内容を詳しく説明してもらいましたが、私としても全く納得できないものとは思ってはいないんです。
無理矢理頼み込んでも、ご指摘のとおり、費用や時間の問題、また、ビルダーとの今後の良好な関係の維持等を考えると、ここはハウスプラスを使うしかないかと思っております・・・。

Ａ．３ヶ月で十分だと思われます。～
→最大6ヶ月可能かもしれません。確かに、「改良工事時に改良前・改良後の柱頭レベルを計り」って変ですね。
ビルダーも、そのようなことを行うのは初めてような感じがありました。
ご説明の「境界プレートや近くのマンホール等」とは、その近辺の杭ということでしょうか？

Ａ．計算方法とか、沈下の危険予測は様々な考えた方があると思いますが、～
→基本的にジオテックさんにしようと考えています。
「どういった沈下量差が生じれば、建物を積載した場合に更なる沈下が生じる恐れがあるか」については、ご教示どおりジオテックさんにご提示いただくようビルダーと交渉してみます。

さて、大変恐縮なのですが、具体的なビルダーへのお願いの仕方については、下記のとおりで宜しいかお教えいただくことはできますでしょうか。
(1)改良直後における全ての杭に対して、柱頭レベル（※）を図り、その数値（mm単位）をお教え願いたい。
※今更聞くようで大変恐縮ですが、この「レベル」とは、「杭が止まっている深さ（mm）」と理解すればよろしいでしょうか。それとも、沈下量とするからには、深さではないのでしょうか？
以前に、「改良後の柱頭レベルは、測るというよりも、図面に合わせレベルを決定するといった感なので、施工前に柱頭のレベルは決められている。そのデータを施行業者から入手した方が安上がり」とのアドバイスをいただきましたので、基本的にそうしたいと考えています。
また、仮に測ってもらったとしても、mm単位で測れるものなのでしょうか。
コンクリート杭の柱頭部分は滑らかではなく、cm単位が限界なのではないでしょうか？

(2)３（～）ヵ月後、全杭の柱頭レベルを再度図り、その数値（mm単位）をお教え願いたい。
仮に、上記のお願いした場合、調査費用はかなりかかってくるのでしょうか。なるべく費用がかからなくて済む方法がありますでしょうか。
また、杭－杭間の距離は簡単にわかるものなのでしょうか。
その距離とは、円の中心の間の距離となるのでしょうか。それとも、円周と円周の最短距離なのでしょうか。
一度、ビルダーの地盤改良後の土地を見に行ったことがあります。一面、土コロとコンクリートの滓が散乱しており、何処に杭が埋まっているのか全くわかりませんでした。
ビルダーの調査結果（上記(1)と(2)）において、まずは最大沈下量の杭を確認し、杭の表面が見えるまで、土コロやコンクリート滓を綺麗に掃き（この費用も負担することになるのでしょうか。それとも、(2)の調査のときに、施行業者さんが既に行っていると認識すべきでしょうか）、当該杭と他の杭の距離を測るということで宜しいのでしょうか。
杭も滑らかに円を描いているわけではなく、杭－杭間の距離をmm単位で測れるものでしょうか。仮にcmでも誤差が出るように思われます。
調査の具体的な方法について、お教えいただければ有難いです。何も分からなくて大変申し訳ありませんが、宜しくお願いいたします。

順不同で色々とすみません。
「ビルダーからジオテックに３ヶ月放置の際に杭のレベルに差が生じるかどうかを尋ね・・・」
→ジオテックさんが、「起きないだろう」とご判断すれば、この沈下確認検査は不要になるということでありますでしょうか？

「建物を建てる前に当然更なる軟弱地盤対策を求めることは出来ます。これは、柱状改良する事前にビルダーと交渉する必要がある」
→ジオテックさんも（数ヶ月後晒した）調査をする意味があるとの判断の結果でしたら、一定の沈下量が生じた場合において、建物を乗せたときに更なる沈下が生じる恐れがあることをジオテックに示していただき、その場合に地盤対策を打っていただくようにビルダーに求めることにしたいと思います。
もし、本当に許容量を越える沈下が発生したときに、（4.5ｍを越えて6.5ｍまで掘る分の）当方負担も本来は払ってもらいたいと思いますが、そこまでは、無理と考えるべきでしょうか。