ハウスメーカーが住宅性能評価を避けたい感じが見えるのですが・・・

質問

今度、千葉で家を建てるものです。ネットでは非難、賞賛ともにある地元系パワービルダーさんに、建築条件付の家を建ててもらおうと思っています。万全を期すべく、住宅性能評価を実施しようとしたら、
パンフレットに「実施します」と明記してるのに、
「殆どやる人はいない」とか「費用もかかる」とか、露骨ではないにしろ、やりたくない気持ちが伝わってきます。
どうも、パンフレットで謳っておきながら、体制が取れていないように感じます。
なお、以下の費用がかかると言われておりますが、妥当でしょうか。

(1)依頼料（検査・審査料）：ハウスプラスに１０～１５万
(2)構造計算費（外部に依頼）、図面作成費：４５万
設計の人曰く、「大手さんのように、体制が取れている会社であればかからないのだが、うちはかかってしまう」
このハウスメーカーさんは、普段は構造計算などはしないということでしょうか？この４５万は高くありませんでしょうか。項目・費用ともに妥当ですか？
(3)住宅性能評価9項目の内の、躯体・構造の強化費用：１０～１５万
構造材を補強して、最高評価（確か・・・）まで、持っていくそうです。

ここまでで、７５万かかります。残り8項目において、全て最高点までいかなくても、そこそこの評価をしてもらうために、グレードアップしてもらうと、２００万円くらいいきそうです・・・。
元々、坪単価４０～４５万円（建坪は４５坪前後）程度なんて、最低限の基準は満たしているものの、住宅性能評価を受けるとなると、そもそもハードルが高いと考えるべきでしょうか。
このハウスメーカーさんには、現在の仕様で、住宅性能評価の各項目において、どの等級に該当するか、分かる範囲で教えてくれとお願いはしているところです。なお、一部の項目は外注しないと、該当レベルがわからないとも言われております・・・。このような対応はこの業界では普通に有り得るのでしょうか。

回答No.20

pipirice

ご無沙汰しております。まずコメントいたします。

(1)（Ｄ一工業※イニシャル表記）によれば、4.5mから5mを摩擦杭（柱状改良）で施工すれば、計算上は支持力を取れる。

Ａ．摩擦杭として施工した場合の事故が多いですので、あまりお勧めしません。

但し、6.5mまで自沈層がみられる箇所もあるので、ご予算が許せば、6.5mまで改良工事を行い、先端支持力を取る事もお勧めする。

Ａ．この考え方が正しいと思います。そうでないと柱状改良は危険だと思います。

なお、掘り進んだところに確固たる地盤がないことから、鋼管杭は適切ではない。地盤支持層がかなり深い位置でないと取れないという理由からジオテック及びＤ一工業共に、鋼管杭では工事が難しいとの見解だ。支持層が深い位置にある場合は、柱状改良を施工して地盤の強度を上げる事が最良だと思われる。」

Ａ．そうですね。以前教えていただいたデータからは、深度１０ｍ以深にも鋼管杭の支持層がなかったので、厳しいとは思っていました。会社によっては、先端の羽を大きくし、ある程度硬い層で止めることもありますが、地元の業者さんが無理というのであれば、そういった（ある意味小手先の）対処ではどうにもならないと思われます。

※ところで、改良会社の施行費比較ですが、下記のとおりです。Ｄ社の場合、何か問題があるでしょうか。明らかな問題がなければ、費用をなるべく抑えたい気持ちがあるのですが・・・。
Ｄ一工業：500mm×45本、アースコラム工法、添加量300kg/m3、計108万円

Ａ．よって改良体積44.15625m3　単価24,459円/m3

ジオテック：600mm×37本、ジオコラム工法、添加量320kg/m3、計137万円

Ａ．よって改良体積62.7372m3　　単価21,837円/m3　更にジオテックの方が立米あたりの添加量が多いので、単価的にはジオテックの方が随分安いです。（もし計算間違いしていたら申し訳ないです…）ということは、全く同じ工事内容で見積を出させたならジオテックの方が安くなる可能性があります。柱状改良は施工後の品質が把握し辛いから、撹拌混合度の管理に信頼がおけるジオテックの施工をお勧めします。掘削深度　掘削、引き上げ速度　撹拌回転数　積算流量　圧入圧　回転圧の管理は丁寧に出来てない業者が多いのが現状です。Ｄ一工業さんとジオテックさんの違いは、私もよく分かりませんので、Ｄ一工業さんと同等の工事内容でジオテックに見積を出させるのが、いいのではないでしょうか。

（それぞれ、もう少し詳しい見積もりはもらっています）
（さて、60万を超える部分は自己負担となります。元々地盤改良費はビルダーが負担すると言っていました。「6.5mまで改良工事を行い、先端支持力を取る事もお勧めする」といいながら、4.5mから5mを摩擦杭（柱状改良）で施工すれば、計算上は支持力を取れるので、そこまでしか負担しないというのは、今ひとつ納得しかねます。やはり、5mは不安と考えるべきでしょうか。

Ａ．5mは不安ですが、絶対に沈下するというものではありません。ただ、その下にも軟弱層があり沈下するかもしれないといった不安材料があるのに摩擦杭として柱状改良するのはいかがなものかと思います。

ビルダーは、不同沈下（6/1000以上の傾斜）が起こったとき、「原因調査をして修復を行う」と言っており、不同沈下が起こったときに対処してもらうというのは危険でしょうか）

Ａ．そういった考えは絶対にやめた方がいいです。事故が起こってから、施主さんとビルダーが今の良好な関係ではいられなくなりますし、原因調査をしても原因が分からなかった場合、どうなさいますか。原因不明で修復してもらえない事例は多々あります。脅かすようで申し訳ないですが、最悪の場合、ビルダーは「原因が分からなかったので補修しない」という最悪なケースが世の中には五万とあります。そうなった場合、自分で原因を追求し、裁判で争うこととなります。裁判を避けるために最初希望されていた「住宅性能評価」を利用する事も考えられます。今、構造計算書偽装事件で世間は賑わっていますが、そこから学ぶことは、瑕疵担保保証があるから事故後の保証は全てビルダーに請求できると安心しきるのはやめた方がいい！ということです。

(2)杭径500というのは、一昔前の機械か柱状改良の専用機でない可能性があります」との指摘を受けたが、問題ないか。具体的に機械の種類もご提示いただきたい。
→「一般的に、500、600、800があり、500だからと言って、一概にそうは言えない。」
（具体的な機械名を聞くのを忘れました・・・）

Ａ．一概にそうは言えないというのは分かりますが、結局問題はなかったのでしょうか。大丈夫という意味だと解釈しておきますが。

(3)改良剤には有機土用（旧沼地用）のものを使用する必要はないのか
→「地盤調査結果（以前pipiriceにお伝えしたものです）を見た限りでは、腐食土との表示はないため、腐食土ではないと思われるまた、この地域一帯では、腐食土だったケースはない。」
（腐食土の場合、調査した機器の先端に黒い土がつくので、調査会社はその旨調査結果に記載するはずだと言われました）

Ａ．では、問題なさそうですね。

(4)地盤調査会社＝施工業者ということか？
→「地盤調査会社は、調査日程の関係上Ｔバース（※イニシャル表記）という会社。」

Ａ．地盤調査会社≠施工業者というのは、いいことだと思います。

(5)今回の調査会社Ｔバース及び改良工事予定会社Ｄ一工業と、ハウスプラスの関係は？
→「ハウスプラスとは直接関係ないが、調査結果及び工事結果データはハウスプラスに報告することになる」

Ａ．これも問題ないです。

(6)施工業者の保証及び（調査した）ハウスプラスの地盤保証はつくのか、またどこまでのものか（例．不同沈下に対して）
→「施工した後の不同沈下（建物が斜めになる）については弊社の方で補修・修復をさせていただく。

Ａ．当然施工業者に瑕疵担保責任があり、補修義務があるのですが、それならハウスプラスに加入する意味がよく分かりませんね。ビルダーの考えとしては、たとえハウスプラスの保証に加入していようと、事故時に利用するつもりはなく、ビルダーが倒産していた場合のみ施主さんが利用してもらったらいい、という考えなのでしょうか。

なお、土地引渡し後の保証としては、土地契約書の第16条瑕疵担保責任だけになる。不同沈下は、何か荷重のあるものを置かなければ起こらないので、不同沈下に関していうと、建物の保証に入る。不同沈下による建物の傾きだが、品確法に倣う形になる。なお、品確法は、
レベル1:瑕疵の損する可能性が低い傾斜　3/1000未満の傾斜
レベル2:瑕疵の損する可能性が一定程度依然する傾斜　3/1000～6/1000の傾斜
レベル3:瑕疵の損する可能性が高い傾斜　6/1000以上の傾斜
3段階で分かれており、どのレベルもあくまで可能性の話だが、弊社としては6/1000以上の傾斜については、施工者の瑕疵が高いとの予測から、原因調査をして修復を行う。」
（４/1000以上の傾斜に対応してくれと要望したところ、上記のように言われました。これは業者の言いなりになるしかないのでしょうか。建物建築請負契約書はもう締結しておりますし・・・）

Ａ．4/1000の傾き時の保証に関してはビルダーによります。ビルダー側の考えが、ほぼ一般的ですし、品確法の趣旨に沿っています。但し、4/1000では無理だとしても、そのような地盤であれば更に数年経てば6/1000以上傾く可能性が大ですので、その後報告すればいいと思います。

(7)地盤改良後、自沈がないかとどうか数ヶ月おきたい
→「かまわないが、土地に相当の荷重をかけない限り、地盤沈下は起こりえないと考える」

Ａ．起こりえないというのは理論上のことであり、実際には机上の理論通りにはいかないので地盤は難しいです。理論上は、建物を載せても沈下はしないのですから、柱状改良後の沈下はありえないことになります。お勧めしませんが、仮に摩擦杭として施工して、4.5mから5mの層で止めた場合は、杭の自重で沈下する可能性は０％ではないです。何にせよ柱状改良をした場合は、許されるなら放置しておくべきです。全ての杭について施工後数日以内に柱頭部分のレベルを測っておくと良いです。もちろん柱状改良の施工業者は、改良時にレベルを測っていますので、その資料を入手するだけでもいいです。
念のためＤ一工業についての評価は、関東の知人に尋ねておきます。ジオテックの場合、金銭的な負担が大きいという場合は、Ｄ一工業と同等の工事にすれば大差ないと思いますので、なるべくジオテックをお勧めします。改良費の一部を負担してくれるビルダーは珍しい方ですので、その部分は評価すべきかなと思います。まあ自社の造成地ですので、施主さんからすれば全額負担してほしいというのが本音だと思います。
ざっとコメントしましたが、分からないことがあれば書き込み願います。

お礼

・・・なんと申しますか・・・。読んでいて恥ずかしながら目頭に熱いものを感じてしまいました。あんな長文の質問にここまで懇切丁寧にご回答いただけるとは、感激です。
ご回答いただいたとおり、柱状改良により、6.5mまで掘る方向で検討します。
大変恐縮ですが、また、何点か捕捉質問させていただきました。お時間のあるときにご回答いただければ有難いです。

補足

「Ｄ一工業さんと同等の工事内容でジオテックに見積を出させるのが、いいのではないでしょうか。」
→ジオコラム工法をアースコラム工法で、添加量を300kgに減らして、見積もってもらう（杭径はそのまま600mmのままでしょうか）ということでしょうか。pipirice様としては、その条件でもジオテックであれば問題ないとのお考えということで宜しいでしょうか。
また、色々と調べてみたのですが、ジオコラムとアースコラムの違いが今ひとつわかりません。恐縮ですが、ご教示いただければ幸いです。

「そういった考えは絶対にやめた方がいいです。事故が起こってから、施主さんとビルダーが今の良好な関係ではいられなくなりますし、原因調査をしても原因が分からなかった場合、どうなさいますか。原因不明で修復してもらえない事例は多々あります。脅かすようで申し訳ないですが、最悪の場合、ビルダーは「原因が分からなかったので補修しない」という最悪なケースが世の中には五万とあります。そうなった場合、自分で原因を追求し、裁判で争うこととなります。裁判を避けるために最初希望されていた「住宅性能評価」を利用する事も考えられます。今、構造計算書偽装事件で世間は賑わっていますが、そこから学ぶことは、瑕疵担保保証があるから事故後の保証は全てビルダーに請求できると安心しきるのはやめた方がいい！ということです。」
→ここま出厳しくご指摘いただき、本当に有難いです。今後は安易に考えることは止めることにします。

「当然施工業者に瑕疵担保責任があり、補修義務があるのですが、それならハウスプラスに加入する意味がよく分かりませんね。ビルダーの考えとしては、たとえハウスプラスの保証に加入していようと、事故時に利用するつもりはなく、ビルダーが倒産していた場合のみ施主さんが利用してもらったらいい、という考えなのでしょうか。」
→ここは、ビルダーに確認いたします。

「4/1000の傾き時の保証に関してはビルダーによります。ビルダー側の考えが、ほぼ一般的ですし、品確法の趣旨に沿っています。但し、4/1000では無理だとしても、そのような地盤であれば更に数年経てば6/1000以上傾く可能性が大ですので、その後報告すればいいと思います。」
→4/1000を保証しないから問題のある対応というわけではないのですね。すこしホッとしました。

「起こりえないというのは理論上のことであり、実際には机上の理論通りにはいかないので地盤は難しいです。理論上は、建物を載せても沈下はしないのですから、柱状改良後の沈下はありえないことになります。お勧めしませんが、仮に摩擦杭として施工して、4.5mから5mの層で止めた場合は、杭の自重で沈下する可能性は０％ではないです。何にせよ柱状改良をした場合は、許されるなら放置しておくべきです。」
→はい、日程の余裕はありますので、そのようにしたいと思います。

「全ての杭について施工後数日以内に柱頭部分のレベルを測っておくと良いです。もちろん柱状改良の施工業者は、改良時にレベルを測っていますので、その資料を入手するだけでもいいです。」
→「施工後数日以内に柱頭部分のレベルを測っておく」とは、私でも簡単にできることでしょうか。また、数ヶ月にもう一度測って比較をするということですね。

「念のためＤ一工業についての評価は、関東の知人に尋ねておきます。ジオテックの場合、金銭的な負担が大きいという場合は、Ｄ一工業と同等の工事にすれば大差ないと思いますので、なるべくジオテックをお勧めします。」
→有難うございます。ジオテックにする方向では検討したいと思います。

「改良費の一部を負担してくれるビルダーは珍しい方ですので、その部分は評価すべきかなと思います。まあ自社の造成地ですので、施主さんからすれば全額負担してほしいというのが本音だと思います。」
→・・・正直、本音としてはそうです・・・。実は、地盤改良が必要となる場合は、元々全額自己負担と言われました。ところが、地盤改良が必要と分かった時点で、「だったら、契約はしません」と言ったところ、「ウチで持ちます」との話しになりました。ただ、建物契約は既にしてしまっている（変則的ですが、土地契約がこれからなんです）ので、追加分まで出せとはさすがに言えず・・・（笑）。