ハウスメーカーが住宅性能評価を避けたい感じが見えるのですが・・・

質問

今度、千葉で家を建てるものです。ネットでは非難、賞賛ともにある地元系パワービルダーさんに、建築条件付の家を建ててもらおうと思っています。万全を期すべく、住宅性能評価を実施しようとしたら、
パンフレットに「実施します」と明記してるのに、
「殆どやる人はいない」とか「費用もかかる」とか、露骨ではないにしろ、やりたくない気持ちが伝わってきます。
どうも、パンフレットで謳っておきながら、体制が取れていないように感じます。
なお、以下の費用がかかると言われておりますが、妥当でしょうか。

(1)依頼料（検査・審査料）：ハウスプラスに１０～１５万
(2)構造計算費（外部に依頼）、図面作成費：４５万
設計の人曰く、「大手さんのように、体制が取れている会社であればかからないのだが、うちはかかってしまう」
このハウスメーカーさんは、普段は構造計算などはしないということでしょうか？この４５万は高くありませんでしょうか。項目・費用ともに妥当ですか？
(3)住宅性能評価9項目の内の、躯体・構造の強化費用：１０～１５万
構造材を補強して、最高評価（確か・・・）まで、持っていくそうです。

ここまでで、７５万かかります。残り8項目において、全て最高点までいかなくても、そこそこの評価をしてもらうために、グレードアップしてもらうと、２００万円くらいいきそうです・・・。
元々、坪単価４０～４５万円（建坪は４５坪前後）程度なんて、最低限の基準は満たしているものの、住宅性能評価を受けるとなると、そもそもハードルが高いと考えるべきでしょうか。
このハウスメーカーさんには、現在の仕様で、住宅性能評価の各項目において、どの等級に該当するか、分かる範囲で教えてくれとお願いはしているところです。なお、一部の項目は外注しないと、該当レベルがわからないとも言われております・・・。このような対応はこの業界では普通に有り得るのでしょうか。

回答No.19

pipirice

大変お気遣いいただきありがとうございます。11/23はゆっくり休みました。本来の仕事への取り組み具合は…、中の下くらいだと思いますよ(笑)
不同沈下の風評が立っていないというのは安心材料になります。３０年前の時点では木造住宅の不同沈下などは国もビルダーも施主も気にしていませんでした。そんな時期に完成した建物が事故っていないということは、今よりも頼りない基礎形状の建物が無事ということですので、多少安心出来ると思います。
現地から数キロ先の７平方キロ程度の沼は、関係ないとは言い切れませんが、全く同じ土質とは言い難いので、あまり気にしなくていいと思います。
かなり昔の土地に関して知りたい時は、法務局で古地図や字限図（じげんず・あざかぎりず　と読みます）といったもので調べたり出来ます。あと、付近に古くから住むご老人に尋ねるのが簡単で、結構丁寧にお話していただけるケースが多いです。つい言いそびれていましたが、私の会社は地盤調査・基礎や建物の構造計算・改良地業のアドバイス等（これは無料です）をしています。今回のご質問は専門分野ど真ん中でした。
とにかく最低限の品質をギリギリ確保しようとすると、所詮ギリギリＯＫのものか不適切なものしか出来ませんので、柱状改良になった場合は、ジオテックさんのような優良な業者をお選びください。ジオテックさんはもちろん大手ＨＭの下請けもしていますし、ＨＭの厳しい基準を満たした要領で工事を行なっていますので非常に安心です。もしかしたら、そこより安くて同じくらいの質の工事をする業者さんは、探せばあるのかもしれません。ただ、いかんせんここから首都圏は遠いもので、確実に良い業者さんは？と尋ねられたら、申し訳ないですがジオテックさん以外にはよく分からないのが現実です。

お礼

今回も色々とアドバイス有難うございます。
実は図書館で戦前の航空写真とか、国土地理院の古地図等、色々と調べてみたのですが、見方がよく分かっていないせいか今ひとつ理解できませんでした・・・。法務局で調べるという手もあるのですね。
プロ中のプロの方からアドバイスをいただいているなんて、本当に幸せなことです。感謝しております。
今度ビルダーに、元々予定していた工事業者さんを確認してみます。評判のよい業者さんならよいのですが。

補足

その後お元気でいらっしゃいますでしょうか。
dotoushiroです。
先日やっとビルダーと話をして参りました。
次のとおり、遣り取りをしました。
長文大変恐縮です。

(1)５ｍ以降、N値３以下のところもあり、N値３以下をほぼカバーしうる7ｍまで掘る場合の当方の負担となる超過費用（4.5～5ｍまではビルダー持ち）は？
※ビルダー当初提案（柱状改良）杭径：500mm　　杭長：4.5～5ｍ　　本数：25本（4.5ｍ）20本（5ｍ）
→「施工業者（Ｄ一工業※イニシャル表記）によれば、4.5mから5mを摩擦杭（柱状改良）で施工すれば、計算上は支持力を取れる。但し、6.5mまで自沈層がみられる箇所もあるので、ご予算が許せば、6.5mまで改良工事を行い、先端支持力を取る事もお勧めする。なお、掘り進んだところに確固たる地盤がないことから、鋼管杭は適切ではない。地盤支持層がかなり深い位置でないと取れないという理由からジオテック及びＤ一工業共に、鋼管杭では工事が難しいとの見解だ。支持層が深い位置にある場合は、柱状改良を施工して地盤の強度を上げる事が最良だと思われる。」
※ところで、改良会社の施行費比較ですが、下記のとおりです。Ｄ社の場合、何か問題があるでしょうか。明らかな問題がなければ、費用をなるべく抑えたい気持ちがあるのですが・・・。
Ｄ一工業：500mm×45本、アースコラム工法、添加量300kg/m3、計108万円
ジオテック：600mm×37本、ジオコラム工法、添加量320kg/m3、計137万円
（それぞれ、もう少し詳しい見積もりはもらっています）
（さて、60万を超える部分は自己負担となります。元々地盤改良費はビルダーが負担すると言っていました。「6.5mまで改良工事を行い、先端支持力を取る事もお勧めする」といいながら、
4.5mから5mを摩擦杭（柱状改良）で施工すれば、計算上は支持力を取れるので、そこまでしか負担しないというのは、今ひとつ納得しかねます。やはり、5mは不安と考えるべきでしょうか。
ビルダーは、不同沈下（6/1000以上の傾斜）が起こったとき、「原因調査をして修復を行う」と言っており、不同沈下が起こったときに対処してもらうというのは危険でしょうか）

(2)杭径500というのは、一昔前の機械か柱状改良の専用機でない可能性があります」との指摘を受けたが、問題ないか。具体的に機械の種類もご提示いただきたい。
→「一般的に、500、600、800があり、500だからと言って、一概にそうは言えない。」
（具体的な機械名を聞くのを忘れました・・・）

(3)改良剤には有機土用（旧沼地用）のものを使用する必要はないのか
→「地盤調査結果（以前pipiriceにお伝えしたものです）を見た限りでは、腐食土との表示はないため、腐食土ではないと思われるまた、この地域一帯では、腐食土だったケースはない。」
（腐食土の場合、調査した機器の先端に黒い土がつくので、調査会社はその旨調査結果に記載するはずだと言われました）

(4)地盤調査会社＝施工業者ということか？
→「地盤調査会社は、調査日程の関係上Ｔバース（※イニシャル表記）という会社。」

(5)今回の調査会社Ｔバース及び改良工事予定会社Ｄ一工業と、ハウスプラスの関係は？
→「ハウスプラスとは直接関係ないが、調査結果及び工事結果データはハウスプラスに報告することになる」

(6)施工業者の保証及び（調査した）ハウスプラスの地盤保証はつくのか、またどこまでのものか（例．不同沈下に対して）
→「施工した後の不同沈下（建物が斜めになる）については弊社の方で補修・修復をさせていただく。
なお、土地引渡し後の保証としては、土地契約書の第16条瑕疵担保責任だけになる。不同沈下は、何か荷重のあるものを置かなければ起こらないので、不同沈下に関していうと、建物の保証に入る。不同沈下による建物の傾きだが、品確法に倣う形になる。なお、品確法は、
レベル1:瑕疵の損する可能性が低い傾斜　3/1000未満の傾斜
レベル2:瑕疵の損する可能性が一定程度依然する傾斜　3/1000～6/1000の傾斜
レベル3:瑕疵の損する可能性が高い傾斜　6/1000以上の傾斜
3段階で分かれており、どのレベルもあくまで可能性の話だが、弊社としては6/1000以上の傾斜については、施工者の瑕疵が高いとの予測から、原因調査をして修復を行う。」
（４/1000以上の傾斜に対応してくれと要望したところ、上記のように言われました。これは業者の言いなりになるしかないのでしょうか。建物建築請負契約書はもう締結しておりますし・・・）

(7)地盤改良後、自沈がないかとどうか数ヶ月おきたい
→「かまわないが、土地に相当の荷重をかけない限り、地盤沈下は起こりえないと考える」

長々と大変申し訳ございません。お忙しいところ大変申し訳ありませんが、コメントをいただけたらありがたいです。
宜しくお願いいたします。