不動産の名義変更を分割して行う場合について

質問

きょうだい3人（姉、兄、私）の3人で、亡父が遺した土地・建物を3分の1ずつ共同所有しています。
　当初、それらを処分することが3人の意向であり、売りに出していたのですが、土地が道路に面していないこと、建物が築30年近くくとかなり古いこと等々のためか、価格を下げても全く買い手がつかず、困っていました。
　そしてつい最近、兄が翻意し、その土地・建物を使いたいと言い始めました。上記のように実質上価値のない不動産ですし、私も姉も所有する意思が全くないので、兄の意向に異存はなく、無償で譲りたいと考えています。
　名義を兄ひとりに変更した場合に、贈与税が発生すると思いますが、路線価に基づく方法で計算すると、とても兄が支払える額ではないようで（ちなみに兄は定職についておりません）、贈与税を抑えるために、分割して（持分を徐々に兄にシフトする形で）名義変更をして欲しいと言われました。

そこで質問です。
1．贈与税は、実質上の価値ではなく、路線価等の計算に基づいて決まるものなのでしょうか？
2．兄が主張している方法は、法律上許されるものなのでしょうか？
3．もし、その方法で名義変更し、後々「やはりそれはいけいない」ということで、兄が税務署から課税等される場合、贈与した姉と私になにかペナルティは課せられたりするのでしょうか？

ご教示のほどよろしくお願いいたします。

回答No.1

Yabukoji · ベストアンサー

質問の趣旨はよく理解できます。
１・路線価格で計算されます。
２・法による贈与税を逃れるためですから、法が許すとは言えません。
　問題の土地の詳細を知りませんが、贈与税がまったくかからないように
　するためには細かく分筆して所有権を徐々に移転する方法は税務署のチェックを
　逃れるのは難しいと思えます。
　しかしやり方によって贈与税総額を抑える方法があるとは思います。ここから
　先は専門分野なので税務署・土地に明るい税理士と相談なさるべきでしょう。
３．特別に文書偽造などの不法行為をしなければ質問者さん、お姉さんへの
　ペナルティはありません。

参考URL：

http://www.tas-t.com/gkz/gkz0507.htm

お礼

回答ありがとうございました。
実質上価値が無くて関係ないんですね。
大まかことが分かりましたので、あとは専門家に相談したいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

hokenyaboo

＞1．贈与税は、実質上の価値ではなく、路線価等の計算に基づいて決まるものなのでしょうか？

一般的な市街地の土地の場合「路線価」で決まりますが、前面道路や土地も形質などで減額もあります。
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200504300075.html

＞2．兄が主張している方法は、法律上許されるものなのでしょうか？

短期間にすれば、ばれて追徴課税されるおそれもあります、長期にするのも・・・・
一番の問題は、所有権移転登記の費用がかかるという点です、どのくらい広い土地か判りませんがその都度数万円を支払えば税金の方が安くなることも。

また、お兄様の土地になったとして「固定資産税」なども毎年かかりますが、

＞3．もし、その方法で名義変更し、後々「やはりそれはいけいない」ということで、兄が税務署から課税等される場合、贈与した姉と私になにかペナルティは課せられたりするのでしょうか？

お二人には特段ペナルティーはありませんが、お兄様に追徴課税がきた場合、払えるのでしょうか？

税の差し押さえの場合は直ぐに競売などと言う事はあまり無いみたいですが・・・

解決にならない回答ですみません。

お礼

回答ありがとうございました。

土地の広さは約90坪、建物は約45坪です。
登記は、私がやってあげようかと考えていました。
法務省のHPに詳しいやり方が載っていますし、自分でやったという友人もいるので。そうすると、司法書士に頼むよりは、かなり費用を抑えられると聞きました。

不定期な収入その他で、固定資産税は払えると兄は言っています。姉と私は、早くその不動産を手放したいという気持ちが強く、一回での名義変更を兄が拒んでいる以上、何回かに分割する方法を受け入れざるを得ないと思っています。冷たい言い方かもしれませんが、その後の固定資産税や追徴課税については、兄の責任なので、姉と私に被害が及ばなければそれでいいと考えている次第です。