敷金の返還を求める相手は大家？不動産屋？

質問

よくある敷金返還トラブルです。
敷金６０万円、敷引（関西特有の制度です）３５万円で返してもらえるお金は２５万円のはずでした。
しかし管理している不動産屋は住居の破損部分（私の不注意によるもの）をさらに上乗せして引くと言ってきます。
すでに３５万円は渡す約束なのですから、破損部分もそれでまかなえるはずだというと
３５万円は問答無用で賃貸人のものになるから上乗せは当然の一点張りで全く話を聞いてもらえません。
また、敷金返還は電気、ガス、水道の領収書と引き換えにということだったので、
では１週間後に持っていくので用意しておいてくださいと頼んだのですが
当日「あと一ヶ月は返せない」と言われました。
何故だと問うと「大家に話したはずが話が伝わってなかったから」だそうです。
「約束が違う」と言っても「大家が理解しなかったから仕方ない」とまた聞く耳を持ちません。
実は以前にも同じようなことがあり、実際に大家に話をしてなかったということもありました。
なので、今回も大家さんには敷引きの上乗せの話はしてないものと思うんです。
つまり上乗せ分は不動産屋の懐に入るのではないかと・・・。
もう少し話し合いをしてはみますが、全くこちらのｊ話は聞いてくれないので
効果はなさそうです。ですので最終的には内容証明などで
支払いの督促をすることになるかもしれないのですが
その場合の相手は大家さんなのでしょうか？それとも不動産屋なのでしょうか？
督促の前に大家さんにも話を聞くつもりですが、その際大家さんが当初の契約どおり
２５万円は返すと言ってくれたら、不動産屋の言い分は無視して支払いを受けることができるのでしょうか？

回答No.2

nachiguro · ベストアンサー

こんばんは

請求先に関する答えは１さんが仰っています通りです。
ただこう云うケースの場合、消費者契約法１０条が適用されるのが通常であり、賃借人に過度な内容を課した場合は無効とされるという事が適用される筈ですね。

消費者契約法１０条
http://www.takken.ne.jp/fudosanhoritu/bb/bb15.htm

更に、住戸の破損部分に関して故意に行った場合は1980annieさんに修繕義務は確かにありますが、その修繕は別に管理会社を通さなければならないという条文は書かれていない筈です。ならば一度敷金を全額返して貰い、自分で職人を呼んで修繕したほうが安上がりのケースが圧倒的に多い筈です。

因みその様な事を1980annieさんはやっていないでしょうし、管理会社もその金額の根拠（見積書）は出していないはずです。
ならば見積書を管理会社から呈示の上、自分で修繕職人を探し修繕してみた方が安いと思います。
ちなみに業者にあたるときは複数の業者にあたり、見積りの金額は抜いて、仕様だけの所謂白抜きの見積りで当って見たらどうでしょうか？

この内容文を見ると「上乗せ＝不動産屋の小遣い」と見るのが相当でしょう。
敷金トラブルならこの様な機関もあり、地元の都道府県支局へアクセスし（ヤフーに載っています）不動産屋への指導も行いますので参考にして下さい。

しかし、こんな不動産屋名前晒して潰せばいいと思うんですが…

参考URL：

http://www.zentaku.or.jp/

お礼

ご回答ありがとうございます！
ただ、契約したのが消費者契約法の施行前なんです。
実はまだ見積もりさえとっていないそうです。
不動産屋いわく、なので実際はどうかわかりませんが。
「見積もりはとってないが、破損部分があるのでそれは確実に上乗せになる」といわれました。
もうそこからは何を言っても問答無用です。
本気で自分が正しいと思っているようです。
ちなみに破損部分とは、お風呂のアクリルのドアと、ドアにはめこんである小さいガラス窓です。
ガラスとアクリルを取り替えれば元通りになる程度の破損だと思います。
こちらで見積もりはとっていないので、もめるのが長引くようでしたら
その手段もとりたいと思います！！

お教えいただいた機関は、ちょうど明日が相談日だったので早速行ってきます！
助かりました。

＞しかし、こんな不動産屋名前晒して潰せばいいと思うんですが…
私もいっそそうしてしまいたいです（笑
でもそこはぐっとガマンしないと営業妨害とかになっちゃいますよね・・・くやしい・・・（涙

回答No.5

torumaringo

どこかで解説をちらっと読んだだけですが、敷引きが否定された先の判決は、街で売っている普通の賃貸契約書に、関西の敷引き制度を書き込んだ契約書について争ったから負けたという要素が強く、先の判決をもって関西の敷引き制度が全否定され揺るがされたというようなものではないということでした。また、大家が控訴しているので、確定判決にはなっていません。

消費者契約法は重要なのですが、万能薬ではありません。なんでもかんでも消費者契約法を持ち出せば否定できるものではありません。

あと、言葉が混乱しているようです。内容証明は「あなたの意志を相手に伝える公的手段」であり、別に内容証明が問題を解決してくれるわけではありません。相手は内容証明を受け取り拒否することがありますし、受け取っても封を開けず中身を読まないことがあります。裁判でそのように主張すれば、それはそれで受け入れられます。内容証明を出したあとの、次の手段を考えておく必要があります。送り先は、契約書に書いてある相手です。

支払い督促は簡易裁判所の制度ですが、相手が異議を申し立てた場合は効力を失い、あなたは裁判でご自身の主張を展開しなければなりません。

大家がいろんなことを知らされていないということであれば、大家と直接交渉し、大家との間で合意を成立させればよろしいでしょう。不動産屋に対しては大家から説明してもらえばよいです。

現時点では相手方との交渉自体がきちんと成立していない様子ですから、まずは論点を整理して交渉してみること。それが駄目なら、弁護士や司法書士に交渉代行をお願いしてみることです。司法書士は賃貸問題の専門家ではありませんが、法的な交渉事には慣れており、弁護士よりは安く、手助けしてくれる方もいます（扱わない方もいます）。

「住居の破損部分（私の不注意によるもの）」がどの程度かということも、当然議題に乗るでしょう。文面だけからは想像できませんが、意外とお金がかかるものです。不動産屋が自信を持っている背景かもしれません。法律の専門家に相談に行くまえに、大家から修繕費明細を提出してもらってください。

お礼

消費者契約法はあてにしていません。
万能薬でないことはわかっていますし、施行前の契約なので
これを武器には出来ないと思っています。

また、内容証明についてですが、公的手段でないこともわかっていますし、
相手が読んでないと言えばそれまでだと言うこともわかっています。
ただ、こちらの決意を相手に知らせる方法としては
有効だと思いますし、なるべくなら裁判や調停は避けたいですから
まずは内容証明を、と思ったのです。
相手は内容証明を受け取ることで、こちらが今後、裁判や調停も
考えていると言うことがわかるでしょうから、そういう事態に発展させたくなければ
支払いに応じてくれるでしょう。それでも無理なら
もう裁判、調停にするしかないと思っています。

住居の破損部分については、こちらでも見積もりはすでに出しています。
とても３５万なんて金額がかかるものではありませんでした。
３５万あれば、修理どころか、本来借主の負担ではない
クロスの張替えなど他の部分も十分に出来ます。
今は大家と不動産屋からの明細を待っているところです。
ご回答ありがとうございました。

回答No.4

tenfu

関西の不動産屋です。
窓口は不動産屋でしょう。

敷引制度は商慣習で守られていましたが神戸のから大変です。
ここ最近は敷引分が礼金になってきていますね。

東京ルールが全国標準になりつつありますが、
大阪は商売の街で契約書前でも両者の「借りたいです」「貸しましょう」の合意で契約が成り立つと言う諾成契約に主眼を置いているためキャンセル時の申込金などの取り扱いも「大家の承諾前なら返金ＯＫ」というのが主流です。

敷引も入居時に退去分まで考えられた合理的なほうほうで「普通に住んでいたなら、修復代金については超えようが収まろうが敷引で済ます」というのが本当です。つまり、故意・不注意分は自腹と考えるのが普通でしょう。
でなきゃ、入居者それぞれの事情を全て持っていたらキリがありません。小さい子供が大切な柱に名前を掘り込んでいたりしたら大変困ります。いくらペットＯＫでもウサギが襖を食い破り、ハムスターが床や柱をボロボロにしていたらどうでしょう？ゲージに入れて飼育するのが常識だと思いませんか？

大阪では人を信用しその上で「いい意味でのなあなあ」の関係存在し、
即日入居希望で書類や決裁金が揃わなくてもその人が信用できそうなら、
「とりあえずカギ先に渡しとくから」って場合もあります。

大阪締めと呼ばれる
「打ちましょ（パン、パン）もひとつ（もうひとつ）せぇ（パン、パン）いおうて（祝うて）三度（パ、パン、パン）」
の由来も武士が読み書きの出来ない商人との商談成立や和解・決着などの「手を打つ」という言葉からお互いに手を打ち意思を確かめ合い「そこまでを一段落とする約束（セレモニー）」だったといわれます。

まぁ、不動産屋の一方的な態度に反感を覚えている部分もありませんか？
大家の代理だけでなく、両者の代理・仲介役として、説明して交渉して角を丸くして落し所を探るのが本来の不動産屋の姿だとも思います。その意味では残念ですね。

参考URL：

http://www.pref.osaka.jp/kensin/sido/chotto_chintai.html

お礼

ご回答ありがとうございます。
敷引きが少なければ仕方ないですが
今回は３５万と高額なのでこれ以上ひかれるというのは
納得いきません。
昔ながらの風習もあるとは思いますが、最近は法律や
世の中も変わってきています。
また、宅建協会や住まいの相談センターでも
２５万円は当然返してもらわなければならないものだと
説明を受けましたので、すべて「風習だから」で済ませてしまうのは
あまりに消費者にとって不利だと思います。
法律で保障されている自分の当然の権利ですから
断固返してもらうようにがんばって行きたいと思います。

回答No.3

adpanda

不動産業界に従事する者です。

私は、東京の不動産業者ですから、関西の敷引きの実務はありませんが、最近の神戸地裁の判例で敷引きは認めない判決が出ているはずです。
その判例を調査・確認できなくて申し訳ございません。

交渉の仕方としては、大家さん直接に話に行くと余計にややこしくなる可能性がありますので、あくまで不動産業者を交渉を行い、埒があかないのであれば、裁判に持ち込んだほうが早いし有利です。

敷金が60万円ならば、簡易裁判所の範疇ですので、弁護士や司法書士を雇わずにご自身で裁判を行えます。相談員の方がいますので、ご相談されたら訴状まで一緒に作成していただけます。

行政指導は、確かにしていただけますが、このような業者は行政指導に慣れていてあまり効果がないかと思われます。実際私の知っている業者は月に数回東京都庁からの行政指導を受けていますが、どこ吹く風です。
しかも、都庁の人間も親身に消費者の方の話も聞かず、本当に形だけ電話だけですます人もいます。全員がそうだとは思いたくないですが…。

行政にご相談にいかれる場合にも裁判と両建てで行ったほうがより効果的かと思われます。

怒りをもって闘う気持ちがおありでしたら、裁判をお勧めいたします。
同業者としてその不動産業者に怒りを感じます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
実は以前、契約の解除を申し出た際のことです。
すでに退去予定日の一ヶ月前を切っていましたので
来月分も家賃はかかってしまうということでしたが、
一ヶ月を切っているとはいえ、まだ日もかなりあったので
なんとかまけてもらえないかと、不動産屋に大家さんと交渉してもらえるようにお願いしたんです。
しかし結果は「頼んだけど、無理」でした。でもその不動産屋の態度になんだか
すっきりしないものを感じ、直接大家さんに電話してみたのです。
そしたらそんな話は全くされておらず、こちらのお願いも快く「かまいませんよ」と聞いてくださったのです。
ですので、大家さんのほうは悪徳ではなく、もしかしたら
今回も直接交渉でいけるのでは・・・と考えているのですが・・・・。
ややこしくなってしまうのでしょうか・・・不安です。
神戸地裁のその判例は確か７月だったと思います。
内容を読むと、消費者契約法が決め手となっているようで
施行以前の私の契約の場合は勝てるのかどうか不安なんです。
でも裁判、結構考えました。時間と知識とお金があれば・・・
絶対にやりたいです。でも、どれも私にはありません。
話し合いですむならそうしたいですが、どうしてもダメな場合は
その手段も本気で検討したいと思います。

＞都庁の人間も親身に消費者の方の話も聞かず、本当に形だけ電話だけですます人もいます。
不動産屋はこの事実を知っていたから強気な態度に出てきたのかもしれないですね。
戦う気持ちはもう十二分にあるのですが、裁判って一般人には
どうしたらいいものか・・・・。
しかしまずはそれも視野に入れて、一度無料相談に行ってみたいと思います。

回答No.1

noburi79

結論を先に言うと、大家に敷金の返還請求をすることになります。
ただ、大家は管理会社に丸投げしている状態が多いですから
大家に話を持っていっても、なかなかラチがあかないかもしれません。

ちなみに関西特有の敷引ですが、取り返そうと思えば全然可能です。
こういった敷金返還請求の問題の対応として重要なのは、しっかりと
理論武装するということです。
本屋に行けばこの手の書籍がたくさんありますから
まずはそれを参考にすること。
あと、国土交通省に敷金返還問題に関する
ガイドラインが載っていますので参考にしてみてください。

お礼

早速ありがとうございます。
ガイドラインは持っておりまして、それに基づいて話していると言ったのですが
「それはうちも持っている。でも３５万円は引くと契約書に書いてるから、破損部分は上乗せする」の一点張りです・・・。
つまり、どちらが正しいとか、法律でどうとかではなくて
とにかく問答無用って感じなんです。
こちらがガイドラインや市の相談センターで得た理論で
話そうとしても、聞く耳をもってくれません。
「宅建にでも消費者センターでも相談してかまわない」となぜかすごい自信を持っています。
何も６０万全部返せといっているのではなく、
約束どおり２５万を返して欲しいだけなのに、拒否されてしまい
いっそおっしゃるように全部取り返してしまいたいのも山々ですが・・・。
とりあえず、一度直接大家に交渉してみます。
念のため証拠になるように録音もしておきたいと思います！