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都心の高層マンション購入の悩みとは？
noname#17334の回答
>都心の高層マンションを購入しようと検討しています。 まず、エリアを絞って、じっくり構えたほうがいいとおもいます。 たとえば、芝浦エリアひとつとっても、同じ徒歩◆分の物件でも価格差が 大きいなど、今は新築価格のエリア別相場がつかみにくい時期です。２年以上のスパンで物件選びするほうが 価格の評価、物件を見る目も肥えてきます。 同じエリアでじっくり開発動向を見据えたほうが、 後悔が少ないような気がします。 ＞一般的な予備知識も不足する中で、対象物件の抽選登録会が ＞迫っており焦っています。どうぞアドバイスお願いします。 とりあえず、登録しておいて当たってから考えたらいいのではないでしょうか。 お買い得の人気物件なら、大抵数倍～１０倍超える倍率がつきます。 とりあえず締め切り際まで待って、迷うなら倍率の多いところ 物件の立地、利便性が気に入っていて価格が妥当だと思うのなら 倍率の低いところを選び登録しておきます。 当選してからキャンセルしてもかまいません。 逆に、販売担当さんに説得されて、不人気の階や不人気の部屋を 選んでしまうことだけは避けましょう。 ＞マンションを選ぶ際の私のポイントですが、第一に利便性（立地）の良さです。 ならば、エリアを絞り込んで考えるべきです。 豊洲でもいいのか、勝どきまでか、あくまで山手線の内側にこだわるか 芝浦までか港南でも可か で価格帯が大きく違います。 立地や利便といっても (1)通勤の便・鉄道・地下鉄アクセス (2)駅までの距離 (3)周辺商業施設の充実度 ＞高層や眺望ということにはさほど拘っておりません。 要するに、中低層のお買い得な部屋狙いですね。 ＞また、将来賃貸に出したり、売却などの可能性も？！。 あまり、多くの条件で考えすぎると、迷うばかりでなくて 住み心地のわるい物件を選ぶことにもなりかねません。 ご自身の価値観でしっかり選ばれたほうがいいでしょう。 ＞そういう意味（賃貸・転売）でも価値がありそうなことも条件です。 誰しもそう考えます（＾＾） ですから、お買い得な部屋は高倍率が付くことが多いです。 逆に、眺望のよい高層階は、坪単価も高く価格が６０００万円 超えたりすると、倍率もつかず、販売会社が要望書でふりわけ するのも容易になります。 売れ残りは、大抵高層階です。 ＞予算内でもできるだけ安く購入できればと思っています。 ＞よって割高な南向きは考えておりません。 ＞今回１０～１６Ｆの中層階が選択肢です。 まず、マンションを選ぶときは、単位面積あたりの販売価格を 基準に安い高いを考えてください。 平均坪単価が２４０万円の物件でも、低層階は坪１９０万円 中層階は坪２２０万円 低層階は ２５０万円 角部屋は それらの２割増 最上階は坪単価２８０万円 最上階角部屋３００万円という具合になっています。 ＞(1)やはり北向きは良くないですか？・・リビングの窓が大きいので ＞北でもそんなに暗くはならないかな？ マンションの将来価値を左右するのは、周辺の開発、建物の建築 です。 ショッピングセンターが建てば買い物の便は向上しますが、６０ｍ先に 窓をつきあわせて高層マンションが建てば、１６階程度では、窓が いくら大きくても光の入る天空がふさがれます。 それとお見合いの視線も気になるでしょう。 高層マンションの建つ立地は、周辺も高層マンションが建つ可能性 おおいにありの立地であることを忘れてはいけません。 方位の選択は、敷地周辺の将来動向を加味して選んでください。 北側が、道路や水路や、公園であって、なおかつ北側の建物の 敷地がせまいなら、１４階程度のマンションが建つかもしれませんが おそらく、当該物件の真後ろに、新築でマンション建てる馬鹿なデベ は少ないだろうと思われます。 そういう意味で、北側は、他の向きに比べて「隣地に将来建つ危険性」 という意味でリスクが少ないかもしれません。 北の天空光なんて、建物がないレベルでの話です。 隣地に立体駐車場でもできたら、１０階程度なら簡単に視界を覆われて しまいます。 それから、窓といっても、北側ならバルコニー付きの窓でなく、外壁に 添った窓であるほうが、採光上有利なのはいうまでもありません。 ＞2)平米数が少しの差（３平米程度）だったら階数が１つでも上の方が 価値が保てるのでしょうか？ 建物価格表につけた差ほど、売却の際の価格差は出ないでしょう。 いっせいに売却があるわけではないですから。 売却価格差というより、住んでから「もう少し上の階を買えばよかった」 というのは誰しも思うことのようです。 賃貸の価格差は、階数より面積でしょう。賃借人は広さと利便を買います。 ＞(3)将来転勤等で賃貸に出す可能性が高いのですが、 ＞貸しやすいのは６３、６６、７３平米の中でどのあたりが人気でしょう？ ＞（どれも２ＬＤＫ）因みに、隣の同じような高層マンションの賃貸相場は ＞６３平米で２０万位でした。 ってこれ、もしかして勝■きの物件ですか？（＾＾） だとしたら、３０日に抽選が済んだ、Ｃ■Ｔの落選者が、そちらに殺到する可能性多いですね。 倍率は、今週末に大きく変動するかもしれません。３０００万円台はもちろん ４０００万円台でも数倍はかるく倍率つきそうな気がします。物件が気に入っているのならば、部屋を選ばないと抽選が厳しいかもしれません。 迷っているのなら、高倍率であてて納得という決断方法 もありますね。 貸しやすさでいったら５０平米以下（１５坪以下）がいいです。 ただし、公庫やローン控除適用外になることから、デベロッパーは５０平米 以下をつくりたがらないものです。 都心部の家賃相場は、１．２～１．５万円／月坪です。 おそらく 63m2 ２０万円は弱気の設定ですね。 お住まいとして使うなら、広いほうがいい。貸すならできるだけ せまいほうが貸しやすい。そういうことです。二律背反。 北側ならば、賃借人は独身者でしょう。 北側の部屋なら、６３m2ですけど、貸せば２２万はとれます。 ＞７３平米だとけっこう高くなってしまい借り手がつきにくいなどあるでしょうか？ ファミリーに賃貸するか、賃貸志向のＤＩＮＫＳねらいですから 方位が重要です。北の７３m2は賃貸向きではないです。 もう少し階数が上がれば眺望で貸せる気がしますが。 賃貸は、転勤の際の一定期間だけの問題だとすれば、それを主軸に 考えるべきではないでしょう。 なぜなら、家賃を下げれば借り手はつくはずだから・・・。 ＞かなりの素人ですので、いろいろな角度からのアドバイス・・ 買える値段から物件を選んではいけません。 価格は、物件ごとに変わります。 ご自身のなかで、間取りの条件、立地条件などで、譲れない最低 ラインを考えておくべきです。 ２ＬＤＫと一言にいっても ６３m2１９坪 ６６m2 ２０坪 ７３m2 ２２坪では大きくちがいます。 ６３m2のせまさが許容できるのなら、７３m2は不要だということになりま せんか？ 逆に３人家族を想定したら６６m2は狭いと感じるかもしれません。 マンションは、洋服選びと同じ、オーバーサイズでもつらいし、窮屈は 着心地が悪いです。 普通の家族なら、今後肥満していくわけですが、それも考慮にいれ たら、広めの部屋が賢明な選択という気がします。 賃貸は、管理費等やローン支払いをまかなってもらえたらそれで いいと考えてください。
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