道路拡張に伴う立ち退き補償について-その２-

質問

今回は、借地権について、さらにおしえてください。

市との話し合いで,市のほうは、「借地権についてはいっさい当事者にお任せする」といい、間に入らないと言われました。
「鑑定士の意見書を」とたのんでも、「そんなのがあるのですか？あるとしても、経費は自己負担ですよ。」と、あまり良い返事はいただけませんでした。

今後のもって行き方は,どうすればよいのでしょうか。とりあえず、どれくらいの費用がかかるか,調べてもらうことだけは頼みました.

また、駐車場も4台分借りていたのですが,そこの借地権というのは、同じように認められるのでしょうか？
ぜひ教えてください.

回答No.3

bonnnou · ベストアンサー

さて、お答えをする前に、一つ、お願いがあります。
現在、このコーナーは、貴方との、私的な相談の場となっているように思われます
が、私としましては、公共事業による用地買収は、多くの人が、いろいろな想像を
巡らすだけで、本当の事を知らない人が多くいるので、その人たちを含め、真の
市町村の「用地買収」の実体をしって頂きたいと願い、その具体的な例として、
貴方のご質問に回答させていただいているつもりです。
　そうした中、この、あるいは、前回の質問に対しても、他の方の回答意見につい
ても、大事な事が含まれています。そうした方々に対しても、適切な対応をお願い
します。

　さて、借地権割合についてですが、
　　これを、放棄する事を含め、幾ら放棄するのか知ってから放棄しても良いと
　思われます。
　　放棄は、いつでもできる話です。

　　借地権割合についての、土地鑑定士による「不動産鑑定評価書」を出して
　いただく為には、１０万ですか？
　　実は、この１０万くらいから、全体の評価額（その土地の財産価値）が幾ら
　なのか、１，２の鑑定士に聞いてみましたが、分からないのが結論でした。
　　税務署は、毎年相続税の算定に使用している「路線価」を
　　財産評価基準書「路線価図」として発表していると思います。
　　１冊地区によりますが、数千円で、納税協会で販売していると思われます
　が、ただ、この為に、購入するのも、もったいないように思います。
　　該当地区の地図の上の欄くらいに、借地権割合が書かれているかもしれま
　せん。一度、税務署に、「路線価図」を「ただ（無料）」でみる法を問い合
　わせてみれば、いかがでしょうか？

　　また、自分で、借地権割合の鑑定を依頼するのも、まだまだ、先で大丈夫
　でしょう。

　　物件評価に対して不満がないのなら、
　　後は、土地の補償をどうするのかの問題だけですね。
　　当然、買収にかかる土地の面積は、市から、入手していますよね。
　　そちらに用地取得（物件補償を含む）の交渉にくる以上、土地の
　　面積は、市として確定されています。
　　その「実測」「測量図」を欲しいと言ってください。
　　渡さない事自体、市側の交渉拒否あるいは、土地所有者側に偏った
　　市の立場となります。
　　　そして、土地の買収単価を聞いてください。（交渉に来る以上
　　　算定終了のはずです）
　　　これを教えない（提示しない）ことも、上記と同じです。

　　　土地の単価（借地権分を含む）×面積＝土地代金総額
　　　土地代金総額×０．５（５０％）＝借地権の価値のおおよその額

　　その金額をみて、放棄するのか否か考えればいかがでしょうか？
　　市町村には、様々な用地担当職員が存在しています。事実
　　何の算出も完了していない時から、用地取得交渉に着手する職員も
　　いますが、物件（移転）補償の額が算定済みであれば、土地代金も
　　算定終了です。

　　それから、市と土地所有者の交渉進捗状況を確認しておいてください。
　　当然、用地取得交渉についての「枕」、顔合わせは、完了している
　　はずですが、土地代金は、「提示しているのか？」は、絶対聞くべき
　　事です。
　　　　（本来、貴方側との借地権割合問題が決着していない以上
　　　　　具体的な数字の提示はできませんが・・・。
　　　　　ただし、その時は、この事実に反していてもさらっと、聞き流す
　　　　　べき事です。後日の追求内容です）

　　とにかく、借地権を放棄するか、否かは、具体的に金額（概算でも）
　　聞いてから、判断すればいかがでしょうか。

　　　１００万でも、しまったと思うこともありますし、
　　　１０００万でも、放棄しても、気にもしない人もいます。

　　これらの事を理論的に確認してゆくと、従前曖昧であった事が、明確
　　になってきます。「玉虫色」であれば、幸せであっても、それが、
　　一つ一つ明確になる事は、不愉快な事であるのは、否めません。

　　しかし、借地権の財産価値を、何も知らないで放棄すれば、後日
　　必ず、後悔する事になります。

お礼

たびたび丁寧な回答をありがとうございました。
その後,なんどか話し合いの機会をもちましたが、母の「早くしたい」という強い要望と,金額にするとたいした額ではないということがわかりましたので、建物のみで契約したところです。
大変やくにたち,また納得のいく契約ができましたことを感謝します.
また、お礼が遅くなりましたことをかさねてお詫びいたします。

回答No.2

shoyosi

一般に住宅地では借地権価格は更地価格の６０％前後、商業地の場合で７０％前後とされています。この割合は当事者の話し合いで決定しますが、協議が整わない場合は調停なり裁判で決定されることになります。店舗と一体となった駐車場については、借地権が生じますが、店舗と別契約であれば、借地権を認めることは困難でしょう。

参考URL：

http://www.shiritaitokino.com/topics/horitsusoudan/Ans11_10.htm

お礼

駐車場に関しては、そのとおりでした.
借地権も、地方でありそんなに高くなく、また折り合いもうまくなかったので,
納得の上放棄しました。
ありがとうございました。

回答No.1

bonnnou

これは、交渉事全般の、心得ですが、用地交渉の第一歩は、「バカになり
きり」、相手の考えをすべて、聞き出すことです。最初は、聞き上手からで
す。
　こちらは、何でも知っているとして、知っている事を披露してゆくより、
相手の主張考えを、すべて聞き、そのうえで、知っていること、市の担当が
述べたことの、疑問点・矛盾点を等々を確認してゆく交渉の方が良いと思われ
ます。

　まず、駐車場の問題です。
　家の敷地内にあるものなら、当然、その面積も借地しているものとの解釈が
できます。
　しかし、家の敷地以外の箇所で借りているのなら、「借地権」補償の対象外
です。その土地の賃借契約の問題です。その契約に基づいて、解除するなり
してください。近隣に同様な駐車場が実際にあるか否かは別として、新たな駐
車場を探せば、良いとからです。

借地権の割合を確定する事も、非常にデリケートな面をもっています。
　　１　土地登記簿に借地権が記載（登記）されている場合
　　２　借地権登記はないが、建物登記がある場合
　　３　上記は無いが、借地権契約が当事者間で交わされて、「地代」を
　　　　支払っている場合
　　４　肉親・親類等の土地を、無料で使用している場合

　特に、４あたりになると、貴方の側から、土地保有者に話をもってゆくと、
　「借地権の割合は、０％」となる可能性が高いと思われます。
　　（相続対策で、１００％となったケースもありますが、これは、まれと
　　　思われます。）

　さて、問題は、貴方のお母さん（貴方）とその土地の所有者の関係が、今後
の問題を左右すると思います。また、その土地の所有者が、理論的な思考ができ
るのか。物わかりがよいのか等も問題となります。

　これらを考慮し、土地所有者との話が有利に運べるのかを考えてみましょう。
　貴方の側が不利であったり、物わかりが悪いひとなら、やはり、前裁きとして
市の担当者が、その人に「借地権に関する説明」を行う必要があると思います。
　たとえ、そうでなくても、市の担当者は、上記、１～３の場合、内部において
も、当該土地の取得の完了とする場合には、借地権をどうしたのか？が当然問題
となります。４の場合でも、分かる人が上司でいれば、当然問題となりますが。
　当然、土地所有者のところへも、市の担当者はゆくのですから、借地権につい
て、ちゃんと、説明しておいてくれと、告げておけばよいと思います。

　鑑定の話ですが、こちらでは、借地権の価値割合に関する意見書として、２万
位～４万くらい（消費税別）の費用だったと思います。

　これも、貴方としては、上記１～３の状態であるのなら、土地所有権に対する
補償費（土地買収代金）を知る権利はあります。
　その説明（完全な土地代金は幾らなのか）を受ける権利はありますので、それ
を求めてください。それが、分からなければ、具体的に土地所有者と交渉でき
ませんとして、説明させれば良いと思います。

　　市の土地代金＝土地所有者に対する補償＋借地権に対する補償
　　土地の円満完全な所有権＝用益権（土地担保の価値）＋使用権＋α
　　　裁判所の競売でも、土地だけの場合、建物存続のために、法定地上権が
　　発生するのと同じという説明かな？

　円満完全な土地代金（単価）は、どのようにして、定めたのか聞いてもくださ
い。当該地域の土地を「宅地」・「商業地」・「田」等々に分類し、それぞれの
代表的な、平均的な土地の単価を求め、その土地に比べて、貴方の土地は、個
別の項目事に、幾ら劣っている、優れているとして、土地の単価を求めるの
です。
　その過程において、土地鑑定評価を取る必要はあります。市の単価の求め方が
適正であることの「担保」として・・・。
　その意味において、市側が代表的な土地の鑑定評価をとっているので、その
土地に借地権が発生している場合の「意見書」であれば、２万（消費税別）位
の費用でしょうと説明しています。

　また、いくつか、お教えしましたが、相手の主張・意見を完全に聞くまでは、
これらのことを、示さない方がいいですよ。

　これを書きながら、少し疑問に思っている事があります。
　貴方は、問題の建物を、母親のものとしていますが、その形態です。
　私の話は、あくまで、一戸建ての建物がすべて貴方の側のものである事を念頭
において説明しています。念のために

補足

いつも速く丁寧で適切な回答をありがとうございます。
こちらからの反応が遅くなってすみませんでした。

うちの場合は、建物は一戸建てすべてが持ち物となっています。店舗と住居としており、正確には祖父の名義です。（90歳、母親と同居）建物に関しての査定は、先日、市の担当者から回答があり,まあまあ納得行く金額の提示を受けました。

土地に関しては,その時点では0円としてあり、こちらから借地権の話しをしなければ、そのまま通すの？という印象を受けました。
うちの場合は,登記はなされてなく、契約を当事者間でおこない、地代を払っているパターンです。

今回、不動産鑑定士に相談をする機会を得て,すこし聞いてみたのですが,『意見書は参考程度にしかならず,実際には鑑定しょうかしょ（漢字がわからなくてすみません）をとらなければ、正確な借地権割合はでない。（都内などとちがって、慣行割合が制定されていないから）』というような説明を受けました。金額も10万以上かかるとか・…
その人からも,とりあえずは市の方に、「借地権に関する説明」を地主にしてくれと頼むことから,といわれ、電話でお願いしたところです.（これは快くうけてくれるのですね。）

地主さんは、理容店のお客でもあるそうで、母親はそこらへんの今後の関係を考えて,私がでしゃばって話しを難しくさせるのを心配しています。けど、権利を放棄するのは,やはりもったいないですよね？