繰り上げ返済について

質問

昨年住宅の買い替えをしました。新しい住宅のローンの現在の残高が

主人３２００万円（１．８％５年固定）会社融資１６年（毎月返済額１９５，０００円利息含）、
私が２２００万円（１．５７５％変動）銀行ローン３０年（毎月返済額７８，０００円利息含）です。

　先日以前住んでいた家がやっと売れたので２２００万円ほど繰り上げ返済をしようと思っているのですが、どのように配分すればいいでしょうか？共働きで子供が小学校２年と幼稚園の２人。当初借りた時は売れた代金は全て主人のローンのに回し月々の返済額を８万円程度に減らそうと考えていましたが、子供の成長を考えると払える今のうちに多く払って期間を短くした方が有利かなと思うようになりました。でも全額を期間短縮に回してしまうと住宅取得控除の１０年の期間内に残金が１０００万円を割ってしまうのかなと思っています。主人と私で１０００万円づつ返済、あるいは主人の方で１０００万円期間を短縮して１０００万円を返済額減額ということもできるのでしょうか。
　また以前の住宅は４５９０万円で取得し２２８０万円で売れました。この損金はどのように申告したらいいのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

＞普通の電卓では計算できないものなのでしょうか。
金利計算式をご存知であれば出来ますが、結構面倒ですね。

私の場合はExcelを使います。PMT関数, CUMPRINC関数 の２つを覚えればとりあえずのことは出来ます。

回答No.1

noname#11476

>どのように配分すればいいでしょうか？
基本的な考え方は、
　・金利の高いものから返済
であり、返済方法は、

　・毎月返済額を落としたい場合には返済額圧縮を利用
　・毎月の返済額が問題ない場合は期間短縮を利用

です。
ただ金利の高いものという場合に、５年固定会社のものと変動金利のものでは単純比較できませんので、そのあたりが問題になります。こればかりは将来予想を考えてどちらが安そうなのかご検討下さい。わからない場合にはリスク回避ということで両方繰上するというのも良い方法です。

あと、名義が夫、妻と別れているので夫婦間の「贈与」にならないように気をつけてください。
もしかするとこちらで制約があるかもしれませんね。
売却した不動産が夫単独名義だと、その売却代金を妻のローンの返済に充てると基本的には贈与になりますから。
詳細がわからなければ税務署に問い合わせてください。

>>住宅取得控除の１０年の期間内に残金が１０００万円を割ってしまう

昨年の住宅ローン減税であれは、返済期間が借りたときから１０年未満にならなければ適用になります。
残高は関係ありません。（昔そういう減税制度がありましたけど）

>主人と私で１０００万円づつ返済、あるいは主人の方で１０００万円期間を短縮して１０００万円を返済額減額ということもできるのでしょうか。

できるでしょう。上記で述べたとおりです。

>また以前の住宅は４５９０万円で取得し２２８０万円で売れました。この損金はどのように申告したらいいのでしょうか。

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除制度」については確定申告での申告となります。

これも詳しくは税務署にお聞きになるとよいでしょう。

お礼

ありがとうございます。ローン金利というのは難しいですね。普通の電卓では計算できないものなのでしょうか。