マンション購入について教えて下さい

質問

結婚してから今の賃貸アパートに住んで12年になります。家賃は月々８万５千円（隔年更新料１ヵ月分）です。
共働きで共に３８歳・子供の予定なし、住宅手当（借上社宅）支給なしの生活を続けています。
このままずっと賃貸生活ではさすがにもったいないと思い、思いきってマンションを購入しようかと急に焦ってきました。

お恥ずかしながら私（妻）は貯金かき集めでおおよそ２千万円、夫も低賃金・浪費癖なので１千万円にも届きません。また、私はこの先、定年まで働ける保証は全くありません。

ですので私が頭金を出せるだけ出して、短いローンで安い中古物件を買おうかと思うのですが、夫の方が全く無関心で、私が頭金を出して買って一緒に住むという形でいいかと何度聞いても生返事しかしない有様で、一人で探すのも大変で億劫な気持ちになってしまい、未だに何一つ行動に移せておりません。

昨日たまたま近所（東京都内）で新築１LDK 2,840万円より、全７戸限定、明日モデルルームオープンという物件の広告を見つけ、ためしにどんなものかと電話をしてみようかと迷っています。
それとも、もう歳が歳で、夫も夫なので、このまま賃貸生活でも特に損にはならないのでしょうか。

こういうことに関して全く無知な私なので、いったいどうしたらよいのかとても不安です。私の考えは間違っているでしょうか。何かアドバイスを頂けたら幸甚です。よろしくお願いいたします。

回答No.5

noname#12813 · ベストアンサー

#1です。
モデルルームなどは見に行かれましたでしょうか。
私も毎日、物色中です。
とにかく内見をたくさんすると目が肥えてきますよ。
旦那様も一度見に連れて行かれると、その気になって
くるでしょう。（うちも夫が無関心で非協力的で
たいへんなんです・笑）

さて、81年に新耐震基準になったのでそれ以降の
物件の方が望ましいと思いますが、竣工ではなくて
建築申請を出した年月など詳細に調べた方がいいと
思います。

http://jsce.jp/article.pl?sid=05/01/19/2329254&mode=nested

それから頭金をできるだけ多く出した方が得です。
住宅ローン減税は、ローン残債の1％が減税されるの
ですが、ローン金利が仮に2％だとしたら、差し引き
1％の金利になるということです。
つまり減税の額よりローン借入額を抑えた方がずっと
お得になります。

例）
2000万借入の場合　
利息（金利2.0％）→2000万×0.02＝40万・・・(1)
減税額→2000万×0.01＝20万・・・・(2)
(1)-(2)＝20万

1000万借入の場合
利息（金利2.0％）→1000万×0.02＝20万・・・(1)
減税額→1000万×0.01＝10万・・・・(2)
(1)-(2)＝10万

（東京スター銀行の預金連動型のように実質
ローン金利が1％以下になる場合は別ですが）

二千万頭金を出しても、一千万も貯金があるのなら、
充分ではないでしょうか。

それから中古を探す場合ですが、仲介業者をまず
選んだ方がいいと思います。
私も最初は手当たり次第に不動産屋さんに声をかけて
いましたが、やはりだんだん、良心的なところと
そうでないところの違いがわかってきました。
物件のメリットデメリットを淡々と話してくださる人が
いい業者さんです。
デメリットを勝手に良いように解釈して話すような
業者さんとはおつきあいしないことです。
先日も一戸建てを見に行って、そこは前面道路が
拡張計画がある道路なのですが、一応それは伝える
義務があるので不動産屋さんは言ってはくれました。
でもその後で「拡張計画といっても計画だけだから、
ほとんど実行されることはないよ」と勝手なトークを
始めました。
けれど自分で調べてみましたら、その道路は拡張計画が
実行される可能性の高い道路であることがわかりました。
買うほうもバカではないのですから、事実については
必ず調べるのですから、
「売ってしまえばあとは知らない」という業者さんの
考えが見えてしまうとかえって、客は離れていくと
思うのですけどね。（実際、その物件はなかなか
売れていないようです）
だから買う方もそれなりの知識を持っていないと
騙されるのですが、やはりこちらも素人ですから
わからないことも覆いです。
だから業者さんの口車に乗らずに、即決はしないことです。

その他、業者さんがなかなか言おうとしないことで
自分でチェックしなければならないことはいくつか
ありますが、一番大事なのは立地（用途地域や環境、
駅からの距離や利便性）です。
マンションを買うということは資産を持つと
いうことなので、「資産」は下手なものを持つと
マイナスの財産になってしまう恐れがあります。
質問者さまは資産価値とは考えてないということですが、
私も自分が一生住むために買うので資産価値は
考えてなかったのですが、ただ本当に生活に困った時に
お荷物になるような資産では困りますよね。
いつでも手放すことができるかというのが、
「資産価値」なのです。
それは最低限、賃貸に回せるという物件が価値が高い
ようで、それが↑に書きました、立地条件なのです。
例えば目の前に空き地がある場合はそこの用途地域や
建蔽・容積率、高さ制限などを調べて、自分の家の
日照権が奪われる可能性がないかどうか、よく調べて
みてください。

以上、私もまだ購入してないので偉そうなことは
言えませんが、こんなところに気をつけて
探してみるといいのではないでしょうか。

お礼

遅くなりまして申し訳ございません。
建築申請を出した年月をチェック、頭金をできるだけ多く出した方が良い、仲介業者を選ぶ、資産価値(賃貸にまわせる物件）、とてもわかりやすく説明して下さいまして本当にありがとうございます。

日曜日に初めてモデルルームを夫と見に行きまして、仲介業者さんには色々と基本的なことを説明して下さいました。そして只今、住む場所についての夫の異常なこだわり(少しでも都心から離れたくない)に苦戦しています！なんとか時間を掛けてでも説き伏せたいつもりなのですが…。

canadamidoriさんも私と同様ご主人が無関心・非協力的気味なのにも拘らず本当に良く研究なさっているのには脱帽です。そして沢山のことを教えて下さいまして心より感謝いたします。私達はまだまだ手探り状態ではありますが、お互いに、最終的に納得のいく良い買い物ができることを祈って、これからもがんばりましょう！ありがとうございました。

回答No.4

rose098

新築マンションを購入したものです。
家賃並みのローン＋修繕費＋管理費の月々の支払いで、立地、広さとも賃貸より良い条件のところを買いました。

あくまでも私は、ですが、お金の面だけで言うと、

★修繕費の値上がり
（最初の5年間の修繕費は安めに設定しあります。20年先は最初の5年間の数倍になってて驚きます。
賃貸なら全く必要ありません。）
★ローンを組む際の保証金
★金利の上昇リスク
（借りる金額によりますが、金利が1％上がるだけで月々支払額が万単位で増えることも）
★大地震発生のリスク
（地震保険は評価額の50％の保障が限度。全壊して住めなくなったらローンだけが残ります）

なんかを考えると賃貸マンションの方が結果的に得なような気がします。

但し、

☆耐震面
（賃貸専門のマンション等より新築分譲マンションの方がやはり進んでいます）
☆管理面での住みやすさ
（ゴミは24時間出せるし、共用部分は毎日管理人さんが掃除してくれます。
　管理費払ってるんで当たり前ですが）
☆設備面での住みやすさ
（床暖房フルオートバス宅配ロッカーなど。
　築浅中古物件も見ましたが数年の違いでも新築の設備はよいです）

を考えると分譲マンションに軍配があがります。

折衷案として、新築分譲マンションに賃貸で住む、っていうのも
考えたんですが、やっぱり家賃が割高で（笑）

何に重きを置くかですが、資産として考えられているのでしたら、
今後起きるであろう「地震」をどうみるか、ですね。
ちなみに築浅の中古物件も検討しましたが
販売価格に仲介料金がたされるので結局新築とあまり変わらない値段
なりました。結局、好条件の中古は新築並みに高いです。
古い中古であれば安いものもありますが、最低限建築基準法が変わった
1981年以降のマンションをお選びになった方が良いと思います。

マンション購入は、本気で検討しないとその良さや問題点は分からないと思いますので
ここで悩んでるよりも、とりあえずモデルルームに行ってみる事をオススメします。
ただ、見かけの綺麗さや、ローンシミュレーションの月々の安さに惑わされないように
してくださいね。（モデルルームのシミュレーションは、何も指示しないと
一番低い金利＆一番長い期間のローンで計算していますので）
あと、しつこくて強引な営業マンにも気をつけて。

お礼

お金の面だけで言うと、の項目を拝見してちょっと驚きました。こんなにリスクがあるのですね。しかし住みやすさも見逃せません。(ちなみに資産としては考えていないです。)
築浅の中古物件も新築と価格があまり変わらないのは仲介手数料が掛かるからなんですね。中古でも1981年以降とのこと頭に入れておきます。
昨日のチラシを先程夫に見せたら、初見学につきあってもらえそうな動きが見えました！「ここで悩んでいるよりも」まずは行動ですね。うまい営業に気をつけて、とりあえず行ってみようと思います。
詳細な情報を頂けまして本当に勉強になりました。
ありがとうございました。

回答No.3

satorya

私は、質問者様のように多くの貯金はありませんでしたが、昨年、マンション購入のメリットを考えた上で分譲マンションを購入した者です。

質問者様は、十分な貯金額がおありのようですので、マンション購入のメリットがあると感じるなら、余裕を持って購入されればよろしいと思われます。

マンション購入のメリットとして、
・賃貸物件と比べるとセキュリティ、防音、設備等の点で、生活快適性が数段向上する可能性が高い。
・賃貸物件と比べると住民の様々なマナーの意識が良好である可能性が高い。
・貯金は確保したまま、住宅ローンを組めば、生活資金の余裕は保ったまま、団体信用生命保険による住居費への担保が得られ、なおかつ住宅ローン減税の恩恵に預かることができるため、低金利の現在では、ローンの利息による損も低く抑えられる。
等が挙げられます。

質問者様が住居中の賃貸アパートがどのような物件なのか分かりませんので、確定的には申し上げられませんが、多くの場合「賃貸アパート→分譲マンション」であれば、生活快適性は大きく向上すると思われます。金銭的に損になる、得になる等という以前に、生活快適性を手に入れることは、とても重用かもしれませんよ。

生活快適性の一部を旦那様にも実感してもらうために、一度旦那様と一緒にモデルルームに見学に行くのも宜しいのではないでしょうか。

お礼

現在の賃貸アパートは立地条件は文句無しなのですが、なにしろ狭い１DKなのでもう一部屋あればと思う所です。
金銭面のことばかり心配しておりましたが、生活快適性のメリットが多いという点も、そこで日々生活する訳ですから重要ですよね。
あと、前の回答者さんも仰るように、貯金は確保したまま住宅ローンを組んで保険に入り減税を利用する方が得策なのですね。
わかりやすいアドバイス、とても勉強になりました。
大変ありがとうございました。

回答No.2

inaki-tei

私達夫婦は結婚６年目でマンションを購入しました。こちらは北海道なので東京の相場が分かりませんが、急に焦る気持ち、分かります。「このまま賃貸でも財産として残らないし・・」とか「今ならとても金利も安いし買うなら今だな」とか考えちゃうと、早くほしい気持ちでいっぱいになると思います。私達もそうでした。しかし、１つ忘れてはならないのが「自分達がどういったスタイルでこれからの人生を送って行きたいか」だと思います。

私達もそれについてたくさん話し合いをしました。
お互いの親のこと、子供のこと、仕事のことなどなど
・・それを踏まえて、本当に自分達が永住したいと思う土地をまず決めることだ！という結論に達してから
５０件以上でしょうか、物件をあちこち見て回りました。そのうち「ここはいいけどあそこがダメ」とか、
だんだん譲れない部分が出てくるんですよね。
それでやっとやっと見つけたのが今のマンションです。結果的にマンションにはなりましたが中古の一戸建てもたくさん見てまわりました。

「夫のほうが全く無関心」とありましたが、これから末長く一緒に暮らしていく家ですから、奥様一人の意見だけ尊重するのは良くないと思います。

マンションのモデルルームって、どこもとても素敵に飾ってあって、見に行くだけでも価値があると思います。何度かご主人と一緒にあちこちのモデルルームや
モデルハウスに足を運んでみて、まずは夫婦の家に対する温度差を埋めていくのはどうでしょうか？

１年や２年ではなかなか答えが出ないかもしれませんが（私も気に入った物件がみつかるまで５年かかりました）しかし時間をかけて探し当てた物件は夫婦にとってとても貴重なものになると思います。

頭金については今はナシでも勤務年数に応じて貸してくれるところが多いので、むしろ全部を頭金に回すのではなく、ローンを組んで（住宅ローン減税対策）ローン減税の期間が過ぎたら繰り上げ返済でバンバン返していく・・というほうがいいかも知れません。（営業の方にも詳しく聞いたほうがいいですけど）

ちなみに、中古の物件でバブル全盛期に建てられたものには欠陥が多いと聞いたことがあります。今は国の審査が厳しいので、新築のほうがこれからの維持、修理、安全のことを考えても損はないと思います。

家を買う時には、方角、風水、などなど色んなものが
からんできます。
細木数子さんも「大殺界のときに家を買ってはいけない」とおっしゃっていましたね（笑）でも私の周りを
見ても本当にそうだと思います。
家は安易に決めないほうが絶対にいいというのが結論です。
長くなってしまいましたが、まずはご主人に関心を持ってもらう努力からはじめましょうね♪ゆっくりと時間をかけておだやかに♪

お礼

お察し頂いた通り（早く買わねば）という気持ちで一杯です。
「これからの人生スタイル」という長い目も必要なのですね。主人は長男なので田舎にいる母は将来どうなるのか等、考えると頭が痛いです。iｎaki-teiさんのように夫婦でとことん話し合わねばならないのですが。（その点については別のカテに要相談かもしれません…。）
支払い方法のこと、バブル期は避ける、占い等、本当に勉強になりました。
まずはモデルルームに二人で足を運ぶことからですね。そして即決しないように気をつけます。
大変ありがとうございました。

回答No.1

noname#12813

私もちょうど今、同じ状況で家を探しています。
頭金が二千万も用意できるなんて羨ましい限りです。
しかもお子さんを持つ予定がないというなら、
予算的にも物件的にも選択の幅が広いですよね。
それだけ貯金があって、ご夫婦二人でということなら、
賃貸で一生でもいいのではないですか。

私の家はこれから子供を一人持つことを考えておりまして、家（マンションでも戸建でも）を買うのと
賃貸と比較して計算してみると、どうしても
「今の生活レベルを落とさない」場合、賃貸では
赤字になるのです。
それは賃貸物件だと広さが限られるということから
です。（同じ平米数で比べるとどうしても賃貸の方が
割高です）
だからうちは購入の方向で考えてますが、
本当は買う方がリスクが大きいので、一生賃貸で暮らせるなら賃貸の方がいいと思ってます。
もちろん、質問者さまがこれから収入がなくなることを
想定して、頭金が多く出せるうちに買ってしまえば
老後は楽になると計算されてるならそれが良いでしょう。
ただ、動きたいと思っても買ってしまうと簡単に動けなくなるかもしれないというリスクは考えておくべきです。
不動産という価値はいつどのように下落するか
わからないからです。
（その点は現金も同じリスクはありますが）
家やマンションは資産価値になるといいますが、
資産はプラスばかりではなく維持費もかかるマイナスの
財産にもなります。
その点、本当にお金に困ったら場所を選ばなければ
安いアパートに移ることができるという、賃貸の方が
自由がありますよね。
持ち家があると生活保護も受けられないし。
それとマンションは買ったらどんどん老朽化しますが、
賃貸ならずっと新築に暮らすこともできますよ。

お礼

早速アドバイス頂きましてありがとうございます。
canadamidoriさんの場合、狭い賃貸アパートよりも購入された方がお子さんの為にもなりますよね。
確かに賃貸の方が色々な面で自由があるし老朽化の心配もないし、それに持ち家があると生活保護が受けられないとは知りませんでした。
踏ん切りがつかないのならば一生賃貸でもいいような気がしてきました。
今一度よく考えてみようと思います。