マンションの購入

質問

ただいま、新築マンションの購入を検討中です。
以前、同じ内容の質問をしまして、たくさんの方に親切にご回答いただいたのですが、状況が少し変わりましたので再度質問させていただきます。

夫３０歳（年収４７０万円）、妻３０歳（専業主婦）、子供１人の３人家族です。
検討中の物件は、２７００万円で、立地や間取りなど全て大変気に入っております。頭金は３００万円入れ、諸費用に１１０万円かかりますのでそれも別で用意しています。

試算していただいたシミュレーションでは、ボーナス払いなしで、月々８４０００円の支払いです（管理費・修繕積立金・インターネット代など込み）。
現在住んでいる賃貸マンションの家賃が、インターネット込みで８５０００円なので、購入した方が安くなるなぁと思いますが、金利上昇などで将来返済額が上がるリスクは承知しています。
３５年ローンですが、随時繰り上げ返済をしていきたいと思っています。

ちなみに、貯蓄額は８００万円、親からの援助が１００万円あります。
引越しに伴う費用に１００万円ほど必要かなぁと見込んでいますので、それを差し引いて、４００万円は手元に残ることになります。
４００万円残すのなら、もう少し頭金に入れたほうが良いのでしょうか？

それとも、今回気に入っている物件を見合わせ、あと数年頭金を貯めてから新たに物件を探したほうが良いのでしょうか？

一年間で１００万円弱貯められると思うのですが、その間の家賃がどうももったいない気がしてしまいます。
そしてこの先、今気に入っている物件と同じぐらいのものを見つけられるか自信がありません（それぐらい気に入っています）

どうしたらいいのか、考えれば考えるほど分からなくなってきました。
ご意見いただけましたら幸いです。
よろしくお願いします。

回答No.9

-phantom2-

>変動で金利上昇した場合1.25倍以上にはならない、というのは、言われました。

変動金利の125％ルールの事です。

変動で組まれるのなら、「未払い利息」などのキーワードをグーグルなどで検索してみてください。

よく判らないんですが・・・・で住宅ローンを組んではいけませんよ。

ここにも営業マンの言うままのローンプランで契約してしまい、後で後悔したり、最悪は破綻に瀕してしまい、知らない者にそんなプランを勧めた営業マンに責任を問えないでしょうか？などと言う質問がよくありますが、すべて契約者の自己責任です。

よく判らないのに、大借金をする契約書に判をつく方がおかしいのです。

お礼

何度もご丁寧に回答ありがとうございます。
先日手付け金を入れたのですが、キャンセルします。
この先これほど気に入る物件はもう見つからないと思いますが、ご回答を読んで先々のことを考えると怖くなりましたので、もうあきらめます。
もっと頭金を貯めてから買わないといけないということがわかりました。
これから金利の勉強と貯金をがんばっていきます。

回答No.8

KEKEKO2008

KEKKOです。かなり具体的に考えてらっしゃるのでGOかと思います！！
変動から、固定に一回だけ変えられたと思います。あがるあがると言われて久しいのですが…多分当分あがらないでしょうね！！
デモ・・・500万円値引きしてしか売れなかった物件という考えは？成り立ちませんか？そんなリスクも無いとしたら即刻買いに走りましょう！！頑張って下さい！！子供さんから手が離れれば貴女も働けばいいと思います！！

お礼

再度ありがとうございます。
変動金利のリスクをいろいろなところで目にしますし、周りでマンションを買った知り合いもほとんど固定金利にしているので、果たして大丈夫なのか？ととても不安になっています。
物件は、先月完成したばかりの３月入居開始で、おそらく事業主は今月の決済までに売り切ってしまいたいということで値引きがあったんだと思います。
こんなふうに悩んでいる間にも、もう検討中の物件は売れてしまっているかもしれません・・・。もう一度主人ともよく話し合ってみます。

回答No.7

830damasii

No.3の追加で変動金利派のものです＾＾；
変動金利を組んで、金利が高くなったから固定に変更するのは、
ローンを借り変えるのではなく、組みかえるのです。
また一から物件の評価からの審査なんてしません。

急激に金利が上がった時、組み変えようとしても、その時には固定も上がってます。最初に何年の固定を選択するつもりかは知りませんが・・・。

変動で金利が上がった時に、返済額が1.25倍以上にはならないとか、1.25倍にしても追いつかない場合は期間が長くなるとか言う話は聞かなかったですか？？

ま、好き好きですけどｗ

お礼

再度のご回答ありがとうございます。
変動→固定に変更するのは、組みかえることができるんですね！
変動で金利上昇した場合1.25倍以上にはならない、というのは、言われました。
わたしは金利に関してほとんど知識がなく、販売員に説明を受けてもよく分からない状態でしたので、これからもっと勉強しなければなりませんね・・・。

回答No.6

KEKEKO2008

そうですね・・・私も買うかな！！
ただ・・固定資産税等も掛かってきます。修繕積立金も10年目くらいから倍くらいになると思います。子供にもお金がかかってきます。給料はあまり上がりません！！というのが現状です。
利子に関しては、半分変動、半分固定という方法は取れませんか？そして利子の高い方から繰り上げ返済すれば良いのです。

駅近の物件ですか？徒歩10分以内なら良いですが・・・それ以上だったら考えた方がいいです！！都心ではない限り売れない物件になっちゃいますよ！！とにかくマンションは駅近です！！
因みに我が家は駅から10秒！！快適です！！立地だけは・・リフォームできませんよ！！

お礼

ご回答ありがとうございます。
固定資産税・修繕積立金に関しては承知しております。長期修繕計画表もみせていただきました。
変動＋固定のミックスという方法は、今まで考えておりませんでしたが、それも検討してみようと思います！
物件は、ＪＲの駅から徒歩５分、地下鉄からも徒歩８分です。立地はとても気に入っています。

回答No.5

-phantom2-

＞そういう優遇はたいてい当初の数年間だけなのでしょうか？それ以降は優遇無しの店頭金利での返済になるのでしょうか？

変動の優遇プランでは当初60ヶ月（5年）を1.5％優遇、その後は全期間0.7％くらいを優遇するというのが多いと思います。

厳しい言い方になりますが、質問のような事をここで聞いてるようでは、将来に大変なことになりますよ。

変動で組んで、その後の金利が上がって、優遇が切れて、ドカンと返済額が増えて、「こんなの聞いてないんですけど」と言っても後の祭りですよ。

まず現在の変動の金利で35年間通用する、と考えるのは無茶ですよ。

つまり何年か後に84000円の返済が増えると厳しいな。と考えるのであれば変動で組むのは辞めた方が良いと思います。

変動で組むならば「固定でも払っていけるだろうけど、とりあえず変動にしといて上がり始めたら固定に変更しよう。」と言うくらいの余裕が必要です。

現在の低金利が何十年も続くということはその間はずっと不景気であるということです。

逆を言えば不景気だから公定歩合を低く据え置くのですから、景気が回復すれば必ず金利は上昇します。

また今は世界中が低金利になってますが、それは世界中が不景気になった為であり、少し前までは日本だけが異常な低金利状態でした。
そんな異常事態が永く続く道理は無いと思います。

急にバブルのような高金利（８％）になったら破綻する人もたくさんでますが、実際に過去にバブルの急上昇はあり、それで破綻した人はたくさんいます。

これから先バブル程では無いにしても、4％台から5％になっても少しもおかしくないと思います。

回答No.4

-phantom2-

＞金利が下がっている今、長期固定を選択するのは損！もし金利が上がったときには、簡単に借り換えられるので大丈夫です、と販売員に言われました。。これは間違いなのでしょうか？　

それは営業マンのセールストークですね。
質問者さんが将来「借り換え」をしたくなった時、その営業マンが、再び面倒をみてくれるわけではないのですから。
マンション営業はノルマが厳しく、人の入れ替わりが激しい業界です。
まあ何年後には辞めていて当たり前の世界です。

住宅ローンを借り替えるということは、そのマンションの残債を一括返済する為の資金を他の銀行で今より安い金利で借りる、ということです。
もしマンションの資産価値が下落していて、残債を清算できるだけの融資を受けられないような事態になったら借り換えは困難です。

銀行融資を改めて受けるのですから、与信審査もあります。
将来に転職などした場合は、転職後すぐには審査を受けられないようなこともあり得ます。

返済プランの金利は、店頭金利－１．５％優遇で１％をきっているもので試算してもらいました・・・。

変動の当初○年1.5％優遇というプランでしょうか？
金利が下がってると言っても、今はもうほとんど下げ代が無いくらいの低金利であり、一年くらい前にわずかづつ上がりかけたのが、今は足踏みしてるような状態です。
つまり35年のスパンで考えれば上がるでしょうね。

変動で行くなら繰上げ返済を前提にする。
金利が急上昇する気配になったら短、中期の固定に切り替える。
などが肝要と思います。

お礼

再度のご回答ありがとうございます。
やはり借り換えは難しいのですね・・・営業マンのセールストークを鵜呑みにするところでした。
変動の－１．５％優遇というのは、返済期間とおしてずっと、ではなく一定期間だけなのかどうか、確認していなかったのですが、そういう優遇はたいてい当初の数年間だけなのでしょうか？それ以降は優遇無しの店頭金利での返済になるのでしょうか？
金利に関して、自分の知識のなさと勉強不足をあらためて感じています。

回答No.3

830damasii

繰上げ返済には少しばかり手数料もいりますし、事業を始めたりする予定がないのなら１００万ほど残しておけばいいのでは？と思います。

金利が上昇しても「変動金利」が一番安いので変動でいいと思います。
もし変動金利がバブルの頃の金利まで上昇したら日本国中で破綻者が出ますのでそのような政策は有り得ないと思います。

マンションは値上がりは期待できませんが、売らずに住み続ければ損することもありません。
完済したら安く住めますので若いうちに購入する事をお勧めします。

お礼

ご回答ありがとうございます。
子供がまだ小さいため、何かあったときのために、手元には少なくとも２００万円以上は残しておきたいと考えています。
変動金利はいちばん安いですが、リスクが大きいので迷っています。バブルの頃ぐらいまで上昇しさえしなければ、変動金利を選択するのがいちばん良いのでしょうか？まだ知識が少ないためよく分かりません・・・これからもっと詳しく勉強していかねばならないと思っています。

回答No.2

-phantom2-

質問の状況であれば買った方が良いと思います。

1）マンションは現在買い手市場である。

2）上がる上がると言われている金利も、昨今の不景気で上げ足を鈍らせている。

3）年収に占める返済も21％くらいなので健全と思います。

4）修繕積立金や管理費も計算に入れており、引越し費用、頭金、諸費用などの用意があり、さらに買っても貯蓄が400万残る計算をしている。

1）に関しては買い手市場なのですから、値引きやサービスは目一杯交渉されたのでしょうか？
契約前なのですから駄目元で要求されてみては如何ですか？

2）に関してはどのような返済プランをお考えなのか判らないので、なんとも言えませんが・・・・

セオリーとしては全期間固定でいく人は、変動に比べて高い返済月額にはあるけど収入が安定しており、それが将来も続く見込みがある人で、その高めの返済額が無理なく返せる人が選ぶと良い金利です。

逆に繰り上げ返済をする予定の人は変動や短期固定を選びます。

変動の場合はローン当初からガンガン繰り上げ返済するつもりの人。

短期固定の人は、例えばお子さんが成人するまでを固定（例えば10年とか15年固定）にして、成人してお金に余裕が出来たらガンガン繰り上げ返済して早く終わらせる予定の人。などで使いわけます。

一番選んでまずいのは、当初の2年間だけ○％優遇などというキャンペーンプランです。

これは当初の返済額だけを安く見せかけて、買える気にさせる見せ掛けの金利ですから選択しない方が良いでしょう。

優遇が切れたら借り換えをしようなんて思っても、その時は住宅ローン金利が上がっていて、どこで借りてもメリット無しとか、そもそも借り換えなんて、様々な条件が揃わないとできませんので最初から借り換えを前提にローンを組んではいけないのです。

つまり質問の状況であれば、金利プランを世帯の計画に合ったものを選択すれば購入に問題無いと感じます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
検討中の物件は、マンションが竣工済みで売れ残り物件ですので、値段交渉はできるかぎりいたしました。もともと３２００万円の物件ですので、５００万円値引きしてもらっています。
返済プランの金利は、店頭金利－１．５％優遇で１％をきっているもので試算してもらいました・・・。金利が下がっている今、長期固定を選択するのは損！もし金利が上がったときには、簡単に借り換えられるので大丈夫です、と販売員に言われました。。これは間違いなのでしょうか？　
金利については、もっと勉強すべきですね。。お恥ずかしいです。
もし長期固定でいくとすると、月々の返済額がプラス２万円ほどになると予想されます、そうすると、今検討中の物件を購入することはむずかしいですね。。

回答No.1

tenten37

気に入ってるのなら、買っちゃえ！
「案ずるより産むが易し」です。
そして、400万円は手元に残しておいた方がいいと思います。きっと後からあれこれお金が必要になりますよ。
何事においても「もしかするともっとすばらしい別の物（人）が」って迷うから逃がすのです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
そうですね、今検討中の物件がとても気に入っているので、
この先もっと良い物件が見つかるのか不安です。