不動産の名義変更について

質問

（すいません、知人のお話ですがご相談させてください。）不動産の名義変更が夫から妻に土地、建物共に全て変わっていたそうです。土地、建物は取得した当初は夫60％妻40％ぐらいだったそうですが、別々の年に全て妻へ名義変更されておりました。ですが、妻はそのことを一切知らされておらず、今回ある事情により登記簿謄本をみて始めて知った次第です。
夫婦は結婚30年を過ぎている共働きの自営業。お金の管理は全て夫が行っており妻は何も経理には携わっていない。妻の実印と印鑑登録証は妻自身が管理しており夫に渡した覚えも無いこと。
ここで質問なのですが、妻に知られずにこんなことが可能なのでしょうか？名義変更に際し印鑑証明、実印は必要ないのでしょうか？いまいち何故、こんなことが出来たのか解かりません。ちなみに、もしこのようなことが可能なら逆に妻の知らない間にまた夫、もしくは第３者に名義変更されてしまうという可能性や方法はあるのでしょうか？
すいませんが、ご教授いただけますと幸いです。宜しくお願い致します。

回答No.1

noname#10986 · ベストアンサー

登記にあたって権利証及び実印・印鑑証明書が必要となるのは、「登記義務者」側だけです。
所有権の持分の移転であれば、持分が減って「表面上損」をする側が「登記義務者」持分を取得する側が「登記権利者」となります。

登記義務者については権利証・実印・印鑑証明書が必要となります。
また、司法書士が手続きを行う際にも「義務者の意思確認」についてはしっかりと行います。

しかしながら、権利者側は「得をする側」と見られるため意思確認等が軽視されがちです。
必要となるものも、住民票と認印だけです。

本来は、登記権利者・登記義務者の意思の一致があって「双方からの申請or委任」を受けて登記ができあがるのが原則です。

ご質問の最後の点については既に記載しておりますが、登記義務者となって自分の権利を失う際には実印や印鑑証明書が必要となりますので、勝手に登記されるようなことはないはずと言えます。
あらゆるものを偽造して（犯罪行為になります）なりすまして登記を行うようなことまで考えれば不可能ではないとなってしまいますが、通常実印の管理等をしっかりしていれば、知らないうちにというようなことは、ないでしょう。

なお、3月7日より新不動産登記法が施行されます。
より厳密な手続きが要求されるように改正された点もありますので、従来より不正な登記がされにくくなったといえるでしょう。

お礼

丁寧で解かりやすいご回答をありがとうございました。すぐにご回答を頂いたにもかかわらず御礼を申し上げるのが遅くなり大変に申し訳ございません。
本人が実印の管理さえしっかりしていれば他の人の名義に変えられてしまうことはまず不可能と伺い、安心致しました。ですが、得する側とはいえ・・・、本人の知らない間にこんなことが（合法的に）出来てしまうとは…　本当に驚きました。今回は、ありがとうございました。

回答No.2

hirunedaisuki

こんばんは。

所有権移転登記申請に際して、権利者＝権利を得る者の添付書類は、

１.住所証明書（住民票など）
２.申請書に認印を押印（代理人がある時は、代理権限証書に認印を押印）

となります。権利者の実印・印鑑証明書は必要ありません。

また、義務者＝権利を手放す者の添付書類は、

１.登記済証（いわゆる権利証）
２.申請書に実印を押印（代理人がある時は、代理権限証書に実印を押印）
３.３ヶ月以内の印鑑証明書

となりますので、実印の管理をしっかりしていれば、いつの間にか第３者に所有権移転されるというリスクはかなり少ないものと思います。

もしかしたら、万が一のときに備えての贈与（プレゼントのような気持ち）でそのような登記が実行されたのかもしれません。しかし、いくら権利を得る者と言えども、本人が知らないうちに登記されているというのは、あまり芳しい状況とは言えないと思います。一度真意を確認した方がいいと思います。

余談ではありますが、亡くなった奥さんの土地建物の所有権を、相談も報告もなく、一人娘に相続登記をした司法書士を知っています。「得をするのだから、いいだろう」と言っていました。（身内です・苦笑）

お礼

ご回答を早くに頂いたにもかかわらず、お礼を申し上げるのが遅くなりまして大変に申し訳ありませんでした。
知人の話からでは「ご主人からのサプライズプレゼント」のと言うような（ほほえましい）感じでは無く、多分ご主人がどなたかの保証人になっているからではないか。といっておりました。
ですが、本人の知らないところでこんなことが出来てしまうなんて私自身本当に驚いております。
今回はありがとうございました。