大家から立ち退きを宣告されました。立ち退き料の請求、敷金の返還は？

質問

みなさんよろしくお願いします。
まず、現在までの経過を聞いて（読んで？）いただけますか？

行政の道路建設計画で大家の家が行政から立ち退きを言い渡されたそうです。
そこで大家は自らの新居を現在私が住んでいるアパートの場所に新しく建てることにしたようなのです。ということで今私が住んでいるアパートは取り壊すことにしたらしく、立ち退きを要求してきました。立ち退き期限は今年の９月３０日です。大家はすでに立ち退き期限の６ヶ月前に文書による立ち退き要求をしていますし、６月以降の家賃は免除してくれています。

大家の計らいはうれしいのですがこれはこれ。立ち退くとなると次のアパートの契約料、引っ越し費用が当然かかってきます。

契約料、引っ越し費用は大家に請求することは可能なのでしょうか？

大家に単純に話せばきっと「家賃の免除で配慮している」といった返事が返ってくることが予想されます。それでも免除分の家賃４ヶ月分では立ち退きに必要な費用は賄えないし、そもそも免除分は「立ち退き料」として明確に規定されたわけでもありません。

もうひとつは敷金の返還の件です。
アパートは取り壊す訳ですから、「入居時と同じ状態に戻すための資金」としての敷金は当然使い道のなくなった金ということになり、返還されるべきと私は理解しています。

この場合敷金の返還は法的に正当に請求できるのでしょうか？

まったくの素人で右も左も分かりません。
どなたかアドバイスをよろしくお願いいたします。

回答No.5

noname#4593 · ベストアンサー

どうも皆さん法律用語や制度の理解について混乱なさっておられるようなので、ここで少しそれらについて簡単にご説明をした後で、ご質問についての回答を致します。

　大家さん側が借家人に対して家屋の明渡しを請求するための理由として、大きく次の４つがあります。

(1)正当事由がある場合の解約（借地借家法28条。旧借家法１条ノ２）
(2)正当事由がある場合の賃貸借契約の更新拒絶（同条）
(3)家賃の長期滞納・賃借家屋の損壊などの信頼関係破壊を原因とする契約の解除
　（民法541条）
(4)合意解約（これは、両当事者の合意に基づく「契約」の一種です）

　今回問題になっているのは、上記(1)または(2)です。
　(1)の「解約」にしろ(2)の「更新拒絶」にしろ、『正当事由』が要求されております。

　では、ここでいう『正当事由』とは何でしょう？

　戦前は、貸主が自分で使用する必要がある場合にはそれだけで『正当事由』有りとされる解釈がとられておりました。しかし、昭和19年９月18日の大審院判決で、「貸主と借主双方の利害得失及び公益上社会上その他各般の事情をも斟酌してこれを決すべきもの」とされるに至り、これ以後、この考え方が現在にまで引き継がれております。
　そして、現在の借地借家法28条では、この『正当事由』についてかなり細かく明文化しております。

借地借家法28条
「建物の賃貸人による第26条第１項（更新拒絶）の通知又は建物の賃貸借の解約の申し入れは、建物の賃貸人及び建物の賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃他人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引き換えに建物の賃借人に対して財産上の給付（『立退き料』のこと）をする旨の申し出をした場合におけるその申し出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」

　つまり、『立退き料』は、『正当事由』の補完材料または一つの要因として、賃貸人と賃借人双方の利害得失を公平に判断する際の判断材料として考慮されることが明記されております。
　これについてもう少し詳しく述べますと、『立退き料』以外の要因が貸主側に要求される『正当事由』の理由付けとして弱い場合に『立退き料』の金額等も高額なものが要求される可能性がありますし、逆に、他の要因で十分に『正当事由』ありと判断される場合には、『立退き料』を貸主側は一切支払わずとも「解約」や「更新拒絶」が認められる場合があるわけです。
　具体的にどのような場合に『正当事由』が認められるかということは、個々具体的に個別に見ていかなければなりませんが、おおよそ判例の傾向として、次のような事項を判断の基準としている傾向があります。

ア)貸主と借主双方のその家屋を必要とする必要性の度合い
イ)貸主と借主双方の家族の数
ウ)貸主と借主双方の資力
エ)貸主と借主双方の職業
オ)家屋の構造と現在の使用状況
カ)借家人の転居先があるか
キ)貸主と借主双方に存在するその他の要因（ここで立退き料等についても
　考慮されます）

　これらについて総合的に検討した結果、貸主側に「『正当事由』なし」と判断される場合には、いかに貸主側が６ヶ月前からの解約の申し入れをしていようと、その申し入れは無効です。
　しかし、逆に「『正当事由』あり」と判断される場合には、解約の申し入れは有効なものとなります。

　仮に、今回の場合「『正当事由』なし」と判断される場合には、おっしゃるように引越し費用、次の借家契約に必要となる敷金・礼金などの金額を立退き料として請求できる場合もありますが、これは何も借家人に法的に認められた権利というわけではなく、貸主側は支払う法的義務はありません。
　ただ、紛争を長引かせるのが嫌だからという理由で貸主側が支払うのは自由です。
　また、裁判になって判決によって支払うよう命ぜられた場合には、もちろんその金額を支払わない限り借家人は家屋を明渡さなくても良いというだけです。
　請求の仕方は、やはりご自分で大家さんに対して「大家さんの解約の申し入れには『正当事由』がないから、自分は『立退き料』が支払われない限りここから出て行かない」と主張する以外にはないでしょう。この場合、後日の証拠とするためにも、上記の内容を記した配達証明付きの内容証明郵便で行う方が良いです。
　その場合には、家賃相当額を大家さんに提供する必要があり、大家さんが受け取らない場合には供託所へ供託しないとcaptainkodomoさんに不利となります。

　「敷金」については、他の方もおっしゃられている通り、明渡しについての紛争が終結し、明渡しが終了した後に、清算して返還されます。
こ　の敷金は、家賃滞納分などがある場合や、原状回復に必要なことがある場合にはその分が引かれます。

　ご注意願いたいのは、貸主側が解約の申し入れをしたからといっても契約が解約されるのは申し入れの６ヶ月経過後となる、ということです。
　つまり、９月30日までは賃貸借契約は継続しているわけで、本来、その間家主は賃料を受け取ることはできます。
　しかし、今回の場合、大家さん側はその間の家賃を受け取るつもりはないのでしょうから、大家さんの主張通り、その家屋が取り壊されて大家さんの住居ができるのだとすると、他に減額される要因が何もなければ敷金は全額返還され、敷金からその分が差し引かれるということはないものと思います。

　以上、ご参考まで。

お礼

ご回答ありがとうございました。
詳細な説明をいただき大変ためになります。
ご教授を参考に大家と話し合いをしたいと思います。

回答No.4

tk-kubota

家主の契約解除に正当性があり、解除されていることは法律上問題がないと考えられます。従って、９月３０日以後の居住は不法占拠になり、立退料請求とは逆に不法占拠による損害賠償が請求され最終的には強制執行で追い出されることになります。（質問の内容からして私の判断です。）
今回の場合は、家主の建物が道路計画内にあり立ち退きしなければならず他に移転するところがない場合で当該アパート地に移転しなければならないなら冒頭の結果になります。仮に、家主が当該アパート所在地でなくとも適当な空き地などあり、そちらに移転することができる場合は契約解除の正当性がないと云えるかも知れません。そのようなわけで意見が２つに分かれたと思います。
なお、敷金は退去時に返してもらえます。

お礼

ご回答ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

回答No.3

oo1

家主の都合で借家人の生活権が脅かされる、という図式です。一般の建物賃貸借契約の場合、賃借人は借地借家法の保護を受けています。本件の場合、家主の明渡し要請には正当な事由が認められませんので、それを補完するだけの経済的対価の提供、即ち立退料は当然に必要になると思いますよ。少なくとも、当該明渡によって借家人が損失を被ることがないよう配慮されなくてはならない。それがミニマム。

因みに、家主が得るという補償は「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱（昭和３７年閣議決定）」に基づいてなされる訳で、大変に手厚いもので、しかも譲渡所得税についても優遇されています。

http://www.komei.or.jp/komei_news/contents/horitu/syakka/syakka15.htm

参考URL：

http://www.nextlink.ne.jp/info/databank/cat3/data/1996/19961203.0005443.html

お礼

ご回答ありがとうございます。
No.1、No.2と180度異なる回答をいただきました。

素人の私にはどちらのご回答を正と考えればいいのか正直迷ってしまいます。
どの回答も説得力があって聞けばなるほどと思ってしまいます。

私的な立場でものを言えば、支払う金は少ないに越したことはないのでoo1さんの立場をとりたいのですが、本当のところ法的にはどうなんでしょうか？

またこういった話を大家に切り出すときにうまいやり方というのはあるのでしょうか？

回答No.2

cojicoji

行政執行による立ち退きで大家が居住できず生計が成り立たなくなっているわけで、
大家の正当事由による賃貸契約の解約申し入れですから、借地・借家法上も問題ない手続きをされてます。
それに、captainkodomoさんご自身は立ち退きじゃありません。正当に解約されたわけです。
しかも、家賃免除などは、法的なものでないですよ。あくまで大家の好意です。
転居後の引越しや契約料などは、大家との賃貸契約対象外のことですから、請求できるはずありませんよ。

敷金は、退去後の修繕・原状回復の経費が問題になるのですから、返還されるべきものですね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
なるほど、なるほど・・・。
勉強になります。

回答No.1

count-d

まずは契約書をもう一度確認してみてください。
立ち退きをいわれた場合に関する記述があるでしょうか？

立ち退き料についてですが、もらえるわけありません。６ヶ月前にきちんと
説明を受けていて、しかもそれ以降の家賃を免除してもらっているのですよ？
大家さんはとてもよくしてくださっていますが、あくまでもそこまでです。
あなたがその後、どこに引っ越そうが、それに伴ってどれだけ資金が必要に
なるかまで、大家さんには責任を取る必要は全くないのです。

場合によっては９月までの家賃をきちんと請求するのが普通でしょう。それを
免除してくれたということは、大家さんは大家さんなりに気を使ってくれた
のです。その免除された分＋自己負担で新しいところに引っ越すべきでしょう。
それにいちいち「免除した分が立ち退き料だ」とはいわないでしょう、当然。

というか、立ち退きを要求した場合、大家さんには入居者に立ち退き料のような
ものを払わなくてはならない義務などないはずです。契約書をみてください。
おそらく「大家から立ち退きを言われた場合はすみやかに出て行くこと」と
かかれていると思います。あくまでもあなたはお金を払ってそこに住むことを
許してもらった立場なのです。

自分で負担するのは大変かもしれませんが、それが普通です。頑張ってください。

また、敷金の返還に関しては、おそらく大丈夫だと思います。が、きちんと
大家さんに確認をとってください。早めに。

お礼

早速回答をいただきありがとうございます。
とても参考になります。
やはり「金を払って住まわせてもらってる者」の立場は弱いのですね。
がっくし・・・
敷金の件は早めに大家にかけあってみます。