ローンの金利について

質問

私は長期の固定が安心と思っていますが、最近ハウスメーカー、建築事務所の二方に今は長期固定より、短期固定の方が絶対お特ですと言われました。理由としては今後の金利上昇は有るが、小さいでしょうと言うものでした。確かにすぐに数％といった具合には上がらないと思いますし、短期固定の安い金利で繰り上げて返済して、その後長期固定に変更するといった返済方法が良いかな？とも思います。又営業トークでそういう風に言ってるのか？初めに言われた時はそんなわけない、と思ってましたが、二人目に言われるとそうなのかな？と思う様になりました。みなさんどう思いますか？

回答No.7

noname#11476 · ベストアンサー

>長期金利が最近上がり気味ですが、もう少し安ければ
でもこれ以上はありえないでしょうね。大体リスクプレミアムは１．２％程度乗せるので、今の長期プライムレート（国債金利）１．５５％と比較すれば限界でしょう。
長期プライムは最安値で０．５％というのが数年前にありましたけど、過去を見れば５％以上が当たり前でしたから。（バブル崩壊前で５％を下回ったことはほとんどない。多分平均は６－７％程度かと）
となると長期固定金利は６％以上が当たり前だったわけで。

別の見方で長期プライムレートと名目成長率との比較でもかなりよい相関があります。
現在は名目成長率はデフレの為に０付近ですから、長期プライムも地を張っていますけど、今後デフレがとまり、１～２％程度の緩やかな経済成長に移行したときには長期プライムは３％以上になっているでしょう。
つまり長期固定金利はこれ以上下がる余地はほとんどなく、逆に経済が普通に戻れば４％以上は確実です。

変動金利は短プラでこれはコール金利、公定歩合が影響しますけど、こちらも史上最低の事実上０％ですからね。
これもいずれ間違いなく上昇します。といっても少しずつと思いますし、極端には上がらないとは思いますけど。

いま私が恐れるのは１０年以上先です。
今短期固定や変動で借りている人たちが金利上昇でデフォルトが増えると、リスクプレミアムが今より大きくなり、それで更に短期や短期固定の金利が上昇することです。

と、考え始めるときりがありません。

なのでわかりやすい考え方としては、過去の平均金利から将来その程度までは戻ると予想するのが割とリーズナブルだと思いますよ。それで言うと、変動金利で５％、長期固定で８％位です。

まあ、ご質問者の考え、予測の足しにして下さい。

お礼

有難うございます。確かに私もこの先数年ではなく、１０年以上先の動向を気にしています。当然そうなると長期固定となるのですが、せっかくの低金利の昨今なんとか短期固定の安い金利をうまく利用出来ないものかと思いました。詳しいですね、参考になりました。

回答No.6

noname#11476

参考までに言うと、長期固定の商品では、キャンペーンを除くとどこも２０年で４．５％以上が多いです。

基本的に銀行であれば長期固定でも借り換えは可能です。公庫は借り換えには使えません。（証券型も同じ）

いまだと公庫だと２．５％前後の債権型があります。これは期間限定です。
銀行でも東京三菱と三井住友が３％を下回る商品を期間限定で出しています。（２０年以上は多少高い）
グッドローンというところもあります。（今は借り替え用の商品は特段に上記キャンペーンより安くはない）

基本的には後で長期固定に切り替えることは可能ですが（同一銀行では安い金利の長期固定には切り替えられませんので借り換えが原則です）、そのときに上記のようなキャンペーンがあるかどうかは運です。

現在は自らの存在価値が危うくなっている住宅金融公庫が生き残りをかけて打ち出した超低金利の証券化ローンにより長期固定が低金利になっているという事情も合わせて考えるとよいでしょう。

お礼

みなさん有難うございます。難しいですね、確かに長期固定は魅力ですが、短期固定の金利と比較すると余計高く感じます。いくら低金利とはいえ。長期金利が最近上がり気味ですが、もう少し安ければと思ってばかりです。

回答No.5

flw

銀行によっては短期固定期間終了後、長期固定に変更可能みたいですよ。（但しあくまでも期間終了後です。途中変更は不可）

とすれば、短期の低金利のメリットを享受しつつ、長期固定の恩恵にもあずかれる、ということも可能性としては有り得ることですが、結果はタイミングによるのでしょう。

インフレ率の問題は金利の高低というよりも、返済時期を長期にするということが既に物価上昇を回避するというメリットを受けていることになります。

安定を求めるか、ちょっとしたお得を求めるか、の選択になるかと思いますよ。

参考URL：

http://www.btm.co.jp/kariru/jutaku/sp_jutaku/type.htm

回答No.2

noname#11476

実際のところどうなのかはふたを開けてみないとわかりません。
その上でのことですが、経済アナリストの共通の認識としては、この低金利は多少上がっても当分は続くというものです。
しかし当面（５～１０年以内）はそうなのですが、それ以降については意見が分かれています。
昔のような高金利（変動で最高８％程度、平均でも５％程度）時代は訪れないという意見の人もいるし、逆に過去に例を見ないほどの国債残高から、国債価格は必ず下落する、下手をすると暴落するのではと見る人もいます。
（ご存知のように国債が下落すれば金利は上昇します）

従いまして繰上返済などもすれば１０～１５年程度で完済できるという見込みがあれば短期の方が得である可能性は高くなり、挑戦する価値もないとはいえません。
しかし、２０年以上の返済期間が確実なようであれば、悲観的な見方が現実となった場合のリスクヘッジをどうするかという問題に直面します。

はっきり言いますと、金利は先を読みますので、この先金利がかなり上がりそうと感じたときには、既に長期金利はかなりの数字になっています。
現実にいまだに短期金利については最低ラインを続けていますが（１％を切ることすらある）、長期金利は去年より確実に上昇しています。
この傾向は今後も続くでしょうね。

ちなみに私は複数の金利変動モデルを仮定して検討した結果、長期固定の選択が結果としてベストとなるであろうという結論に達しました。
将来いずれ経済活動は活発になるわけで、そうなると２，３％のインフレ率は不思議ではありません。（当然変動金利はそれより高めになる）となれば、金利が３％の全期間固定を選んだとすると、実質金利０％になり打ち消しあうわけですから。

平たく言うと短期固定ＯＲ変動がよいとする人は将来の経済見通しをかなり暗く見ていて、でも国債の消化も順調に進むと考えている人であり、全期間固定が望ましいとする人は、国債の暴落の危険と経済活動の再度の活発化を予想しているといえるでしょう。

ちなみに経済評論家には、これほどの低金利の長期固定はもう考えられないので、今後を考えると長期固定にすべきとコメントしている人もいますね。理由は上記の通りです。

回答No.1

flw

長期の固定の方が安心感はあります。長い期間の生活設計を立てられますし、計画を見直す必要も無いからです。

短期固定のメリットは、（当たり前ですが）支払利息が減ることです。それに伴って同じ返済金額ならば、元金を早く減らすことができます。従って総支払額も減りますし、ローンも早く終わらせることができます。

１千万で３年間１％違うと数十万違うことになります。

但し長期への切替時期で迷うかもしれませんね。でもそれで多少損しても、それまでに得したと思えばいいのでは？