離婚に伴う名義変更および住宅ローンについて教えて下さい

質問

このたび離婚に伴って現在家族で住んでいる夫名義の住宅を私（妻）名義に変更することになりました。
物件は妻の実家名義の土地に使用貸借という形で５年前に建築しました。夫名義なのは「建物」だけです。
住宅ローンは現在全て夫名義になっております。
残債が２０００万弱残っています。
離婚後は妻だけが居住し残債は全て妻が支払います。夫からの援助はありません。
妻は現在扶養範囲内の派遣社員で勤めており収入・勤続年数１年未満という面から通常の住宅ローン融資は受けられないものと思われます。離婚後は年収300万程度の正社員に就く予定です。

1.夫名義の建物を妻名義に変更する際
・司法書士さんに依頼すれば良いのでしょうか？その際費用はどのくらいかかりますか？
・贈与税など税金がかからない方法はありますか？・・・慰謝料扱いにする手順など
2.住宅ローン残債を一括で支払うのは無理なのですが・・・
・実家の土地を担保にして銀行の住宅ローン融資を受けることは出来るものでしょうか？
・公庫では融資を受けている人が住むことが条件となっていますが、ローンの名義を夫のままにして、実際は妻が支払うと言うのは可能でしょうか？
・何か良い方法はありませんでしょうか？
3.離婚届、不動産の名義変更、住宅ローン、夫の引越し・・・どれから片付けて行けば良いのでしょうか？

離婚を考えなおすつもりはお互いにありません。
問題はローンの金銭的なことだけですが、本当に困っています。ご回答何卒よろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

＞1.夫名義の建物を妻名義に変更する際
＞・司法書士さんに依頼すれば良いのでしょうか？その際費用はどのくらいかかりますか？
そうです。しかし抵当権が外れることはないので、抵当権付の譲渡となります。
しかし、通常住宅ローンでは所有権移転の際には金融機関の承諾を得ることという条項が含まれていることがありますので、ローンの契約を確認することが必要です。

＞・贈与税など税金がかからない方法はありますか？・・・慰謝料扱いにする手順など
離婚に伴う財産分与ですから贈与税はかかりません。離婚協議書を作成しておけば良いです。これは公的（公正証書や離婚調書、判決文）などでも良いし、単に当事者間で作成したものでもかまいません。
特に税務署に申告は必要ありません。税務署からお尋ねがあれば協議書を提出すればよいです。

>2.住宅ローン残債を一括で支払うのは無理なのですが・・・
>・実家の土地を担保にして銀行の住宅ローン融資を受けることは出来るものでしょうか？
支払能力が問題となります。今回の場合は直ぐには融資は受けられない可能性が高いです。こちらは金融機関に相談するしかありません。

>・公庫では融資を受けている人が住むことが条件となっていますが、ローンの名義を夫のままにして、実際は妻が支払うと言うのは可能でしょうか？
　名義が夫のままということは夫のローンということになります。妻による支払はあくまで夫の代わりに任意で返済しているという立場となり、債権者側では夫のローンとして扱います。
本人が居住していない点については特殊事情ということで事前に相談すれば例外適用を認めてもらえる可能性は高いです。（転勤を初めとして、やむを得ない事情があれば本人が居住しなくても認めています）

>3.離婚届、不動産の名義変更、住宅ローン、夫の引越し・・・どれから片付けて行けば良いのでしょうか？
夫の引越しは何時でもかまいません。
それ以外についてはまずは離婚協議書の作成、離婚届、不動産の名義変更の順になります。
離婚届を名義変更の前に行うのは、登記したあとで名前が変ると、また氏名の変更手続きが必要になるからです。

お礼

大変参考になりました。
上記参考にさせていただき、司法書士の先生にお願いしてことを運びたいと思います。
本当にありがとうございました。

回答No.1

sakkodon

夫から代金はローン返済と同じように払う契約で残債である2000万円で住宅を買うという形ではいかがでしょう。もっとも、それでは慰謝料はなしとなってしまいますが。。。慰謝料分安く買いますか？

お礼

今後の関わりを絶つ為にやはり一括で・・・と考えております。
が、ご回答下さったことには大変感謝しております。
ありがとうございました。