公庫と銀行

質問

初めて質問させていただきます。
住宅ローンについてどうしたらよいか悩んでいます。
先日土地購入の手付金を支払いました。
条件付ではないので、これから工務店を決定して住宅ローンを組む予定です。

購入した土地は3600万円で
建物は工務店に見積もっていただいたところオプションと考えられるもの込みで約1400万円になりそうです。
その他総額諸費用が440万です。
頭金を2500万円用意できたので、借り入れは3100万円
になりそうです。
手元に残るのは７00万円ぐらいです。

夫の年収は600万円私の年収は300万円月々28－35万の手取りです。勤続7年
0歳の子が1人います。
現在育休中で復帰予定ですが、夫のみの借り入れとする予定です。

現在不動産担当に銀行にあたって一番よかったところに借り入れしましょうといわれています。
公庫は・・と聞くと今は公庫で借りる人は殆どいません、公庫はつぶれた後の金利も決まっていないし・・
といわれました。
銀行を3つぐらいあたる予定ですが、どちらか希望はありますかと昨日いわれ、特に思いつかずお任せしたのですが・・

友人も住宅探しをしており、不動産で聞いたところ(わたしとは違うところです）公庫のほうが確実で、銀行100パーセントで薦める不動産なんてちょっと問題あるんじゃないかといっていたそうです。
それを聞きかなり不安になってきました。

とりあえず不動産がプランニングしてくれたのは優遇を受けなかった場合35年ローンにして変動2・375パーセントで計算して月11万弱です。
現在家賃＋貯金で13万は確実なのと、私の収入もあるため繰上げしていけると思います。

どのようにどこでローンを組むのがよいのかアドバイスしていただけるとありがたいです。
よろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

今回の場合公庫を利用する場合の最大のネックは、

・公庫は原則土地融資は行っていないしもし適用できても金額も少ない。
公庫経由財形は行っているが、支払は建物完了時となる。
つまり銀行によるつなぎ融資が必須です。

・建物物件価格の８割までしか公庫では融資してもらえませんので、希望融資額には到底たりず、銀行との２本立てとなります。（借りる経費もかかるということです）

・銀行では第２抵当権設定による融資は公庫の場合は例外的に認めていますが、この場合に金利は少し高めです。

・公庫の融資は建物が所有権移転登記したあと１ヶ月程度遅れますので、その間もまたつなぎ融資が必要なことが多いです。（これは工務店との相談になります）

公庫を使う場合は以上のような難点があります。
このあたりのことから最近ではあまり使われなくなりつつあります。特にご質問のように土地代金も融資を受けるような場合には。

お礼

詳しく教えていただきありがとうございます。
教えていただいたネックを考えるとよくわからなくなってきました・・。そうまでして、公庫で借りるメリットはあるのでしょうか・・。ＮＯ１の方が言われているように長期低金利でというメリットはもちろんあるとは思うのですが・・
私が育休が明けると、おそらく年間５００万円ぐらいは返済に充てることが出来るのですが、次の子が産まれるともちろんまた産休で減ってしまいますが、・・
そのように繰り上げ返済が見込める場合mickjey2さんであれば、どういったローンの組み方をされますか？
みずほ・東京三菱・横浜・りそな・公庫・東京スター銀行（ここはどうなのでしょうか？ＨＰでシュミレーションすると預金できるならどんどん利息は下がるし、貯金も残るようにでるのですが・・）以上が今候補として挙がっており申請するつもりなのですが・・

参考までに教えていただけるとうれしいです。

回答No.1

naeme_rex

一般の金融機関でも、固定金利の融資方法もりますが、公庫の一番のメリットは低利な固定金利でしょう。

但し、返済年数、借入金額に上限（民間金融機関のように臨機応変性はない）がありますので、今回は恐らく、公庫と一般金融機関の２社から借入することとなると思います。

その際、２社から借入となりますので、借り入れる経費も２社となります。また、公庫は基本、借入主の名義となった登記簿謄本確認後に融資実行を行います。（これについては工務店さんに詳しくお聞き下さい）

今後の金利動向を考えますと低利固定金利は非常に魅力的です。ご計画されているのは、民間金融機関の変動金利のようですので。

但し公庫もいいことバカリではなく、団体生命保険が年払いだったりうざったいことが多いです。

しかし、将来、払う総額（元本・金利）は低利の固定の方が有利と思います。公庫制度廃止後の金利が決まっていないなんてｗ笑っちゃいますよね。
一度、金銭消費貸借契約書を締結して返済方法を確定すると将来に渡り有効と考えます。また、将来、公庫の融資を引き継ぐ金融機関もしくは、公的機関もこの約定を遵守せざるおえません。
但しこれにも例外があり、どこぞの保険屋がつぶれたので、約定金設定を変更するとの騒ぎもありましたからね。
ただ、公庫の場合はこれには当たらないと考えます。

一般的に工務店、不動産屋は現在、公庫融資をお客様に進めません（分譲マンション等を除く）。何故かといえば、申込み、手続き、融資実行方法がうざったく、手間は一般金融機関の５倍はかかるからです。また、公庫は慣れてないと業者の方でも知らないことが多いようですしね。

要は手間ばっかで実入りがないと判断するからでしょうね。

私の知り合いの方からも同じような相談を受けたことがあります。その際の業者さんはのらりくらり、何だかんだで公庫申込みをさせないように話を持っていきましたね。

但し双方、メリットデメリットがありますので、ご自身にあったローンを選択して下さい。

お礼

詳しく教えていただきありがとうございます。
私が育休が明けると、おそらく年間５００万円ぐらいは返済に充てることが出来るのですが、
そのように繰り上げ返済が見込める場合naeme_rexさんであれば、どういったローンの組み方をされますか？
みずほ・東京三菱・横浜・りそな・公庫・東京スター銀行（ここはどうなのでしょうか？ＨＰでシュミレーションすると預金できるならどんどん利息は下がるし、貯金も残るようにでるのですが・・）以上が今候補として挙がっており申請するつもりなのですが・・

参考までに教えていただけるとうれしいです。
ずうずうしくてごめんなさい・・。