マンションの耐震性

質問

今度マンションを買おうかと思います。最新の免震
マンションとかではないです。でもここ数年に
建ったので、阪神淡路クラスの地震でも倒壊することは
ないそうです。ただ基礎の部分に大きな損傷を
受け、多額の修繕費がかかる事は否定できないそうです。

困りました。特にマンションは戸建と違って総意を
まとめないといけません。えらく大変だそうですね。
ましてやローンを組んでる状態で、数百万の出費と
なると人によっては無理という人もいるでしょうし。

実際大地震が起きたら多額の修繕費を伴う改修は
必要なんでしょう？ちなみにその物件は安普請な
マンションではなく、大手デベロッパーとゼネコンが
建てた大規模マンションです。

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

＃２です。
不正確な部分があったのでちょっと訂正します。

＞マンションは４／５以上の賛成で可決できるようになっています（全員賛成になることはかなり困難なので）。
＞そういう人は賛成者に時価で売ることになります

建て替えの場合４／５、大規模な修理の場合は３／４でした。
また、建て替えの場合建て替え賛成者などは反対者に時価で売り渡す権利が認められており、大規模修理の場合は反対者は賛成者などに時価で買い取るように請求できる権利を持っています。

いずれにしても費用はかかりますので、実際問題として決議がまとまらないことが多いようです。

ついでに誤字の訂正も
「相違」→「総意」
でした。

回答No.2

noname#65504

＞ただ基礎の部分に大きな損傷を受け、多額の修繕費がかかる事は否定できないそうです。

これについてはちょっと否定的です。
一般に免震構法の建物は基礎部分に免震装置という大きく変形しても壊れない装置を入れています。この装置が大きく変形することにより、地震のエネルギーを吸収し壊れないようになっています。
このため、基礎部分が変形しても良いように、５０センチ程度の隙間をつけています。
この隙間を隠しているカバーや周辺の仕上げの一部が壊れることはありますが、基礎自体は壊れません。
カバーの交換費や仕上げ材の修理に多少の費用はかかるかもしれませんが、被災した建物にかかるような多額の費用は発生しないと思います。

＞特にマンションは戸建と違って総意を
まとめないといけません。えらく大変だそうですね。
ましてやローンを組んでる状態で、数百万の出費と
なると人によっては無理という人もいるでしょうし。

これは区分所有法などにより決まっています。
一般に（民法では）共有財産の大規模な修繕などについては相違で決めること（全員一致）になっていますが、マンションは４／５以上の賛成で可決できるようになっています（全員賛成になることはかなり困難なので）。

賛成者は費用を出し合って修繕することになりますので、費用が出せないため反対する人もいることでしょう。そういう人は賛成者に時価で売ることになります（時価は建物が壊れていますのでかなり安いと思います）。

＞実際大地震が起きたら多額の修繕費を伴う改修は
必要なんでしょう？ちなみにその物件は安普請な
マンションではなく、大手デベロッパーとゼネコンが
建てた大規模マンションです。

実際問題として本当に大地震を受けた場合無傷というわけにはいきませんので修繕は必要になる可能性はあります。

これは大手でも同じです。
なぜなら日本の耐震基準が建物が壊れてもよいとなっているからです。
耐震基準は必ず１回は受けるような地震に対しては無被害、それよりも大きく建物がある間に１度経験するかしないような巨大地震に対しては人命の損傷を防げればよい（倒壊などしない）ということを目標にしており、巨大地震に対しては建物が多少損傷してもよいとなっているからです。

一般に強く造れば、それだけ費用が高くなり、購入費も高いものとなります。あるかないかよくわからないような巨大地震に対してまでも完全に無被害に造ろうとすると、費用が高くなりすぎて、住宅を購入することに影響がでます（住宅を入手できない人が増える）。
耐震基準は安全性と経済性を考えて作られているためこうなっており、本当の巨大地震が発生した場合は、通常無被害であるとは考えられません。

これは一般にはあまり知られていないことでした。一般人は巨大地震でも安全に造られていると思っていましたので、阪神・淡路大震災で被災して初めてこの事実を知ったという人がほとんどです。

この事実を受けて、最近造られた「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で住宅の性能表示を行うことになりました。
これは建築基準法では基準値を満足しているかどうかだけでしたが、基準以上にどれだけ安全に造られているかなどをグレード分けして、表示する制度で、基準ぎりぎりか、かなり余裕がある設計をしているか、巨大地震に対してどれだけ安全に造っているかを示しています（他に防水性やシックハウスについても性能が表示されている）。

マンションを選ぶ際にはこの表示制度による性能表示をしている物件のうち、なるべくグレードの高いものを購入するとよいでしょう。

万が一地震が発生し、施工不良などにより表示された性能が出なかった場合は販売者などに費用が請求できます（有効期間は１０年間ですが特約で２０年まで延長可能です。１０年より短くすることは禁止されています）

回答No.1

apple-man

＞実際大地震が起きたら多額の修繕費を伴う改修は
必要なんでしょう？

　阪神大震災のときは、住民側で修繕費が出せる
目処が付かなかったマンションは、
取り壊して、土地を売った代金を住民の数で
頭割りしたとニュースで聞いたことがありますが。