アパートをローンごと名義変更するには

質問

主人が２棟、私が１棟アパートを所有しています。
　3年前私が仕事をやめましたので主人との収入の差がかなり開き、私はほとんど税金はかからないのですが、主人の税金がかなりの額になります。最近不況で、ローンの返済に苦心しています。
　そこで、主人の２棟のアパートのうち１棟の建物だけを私の名義にしてはどうかと考えています。そうすると所得税や市県民税合わせると、年間37万円ほどの節税になるようです。
　そのアパートは、建物の評価額684万、土地は主人と私との共有名義になっています。ローンが1700万円ほど残っています。
　2点質問があるのですが、ローンごと私の名義にすれば贈与税はかからないのでしょうか。
また、名義変更にかかる手数料が相当かかると聞きますが、何にどのくらいかかり、それを出してでも名義変更をしたほうが得になるのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

SSSIN · ベストアンサー

◆ローンに引継ぎについて

法律上は抵当権の設定があっても、銀行の承諾不要であり、所有権移転登記することは可能です。しかし、通常、ローン契約書には持分移転等をする場合には事前に必ず銀行に承諾を得ることとの「特約」があります。従って、銀行から事前に承諾を得る必要があります。

◆「ローンごと私の名義にすれば贈与税はかからないのでしょうか。」

銀行が債務の引継ぎを承諾した場合の話ですが

1.これは「負担付贈与」になります。
「負担付贈与」とは、その名の通り、債務付きで財産を贈与することをいいます。

2.負担付贈与を受けたご質問者様の取扱い
負担付贈与により財産の贈与を受けた場合には、不動産の「時価」から「負債の額」を差引いた金額が「贈与税」の課税対象で、この金額から１１０万の基礎控除を差引いた部分に課税されます。今回の場合は借入金＞時価なようですので、贈与税は課税されません。不動産取得税や所有権移転に係る登録免許税や司法書士への報酬が必要です。
http://www.pref.osaka.jp/zei/shoukai/fudousan/
http://www.ofuco-c.co.jp/genzei/jyutou3.html

3.負担付贈与をした夫の取扱い
負担付贈与をした夫は、その負担の価額により譲渡があったものとみなして、所得税法において譲渡所得が課税されます。http://www.taxanser.nta.go.jp/3202.htm

従って、まず銀行の承諾が必要で、支出については、譲渡所得税、不動産取得税、登録免許税・報酬等が必要になりますので、今後の節税額と比較されると良いでしょう。

お礼

SSSINさん
　早速ご回答いただきありがとうございました。
知らなかったことがたくさんあり大変参考になりました。
　ところで、夫にかかる譲渡所得税なのですが、取得価格と同じ金額だけローンを私の名義にすれば、この税はかからないのでしょうか。また、そうすることは可能なのでしょうか。また質問をしてしまって申し訳ありません。

回答No.2

SSSIN

＞譲渡所得税なのですが、取得価格と同じ金額だけローンを私の名義にすれば、この税はかからないのでしょうか。

「取得価格（減価償却後）＋経費」≧ローン
であれば、譲渡所得税は課税されません。
また、取得する側は、差額が110万以内であれば贈与税も課税されないことになります。

＞また、そうすることは可能なのでしょうか

銀行が了承すれば可能になります。

お礼

大変ありがとうございました。
よくわかりました。早速手続きを進めていきたいと思います。