担保価値なし！ローンが組めない！？

質問

12月のマイホーム完成に向けて只今建設真っ最中です。が、この期におよんで大問題が発生しています！！助けてください！

ローンがどこの銀行でも組めないと言われているのです。（因みに他にローンはありません）
その理由は建設地は義父名義の土地で道を入った行き当たりの土地900坪ほどの中の手前の120坪ほどをもらいました。
900坪ほどありますが、使っていない状態。隣接しているのは全て他の方の土地その向こうに道があります。（分ります？）

問題は建設地に入るには道は１本しかありません。しかしその道は市道とかでない私有地。うちの名義の道なのですが、その道のほんの3坪は他の方の名義なのです。
そこの道を担保に入れなければ価値のない土地（建設地）のためよその土地を担保に入れろと銀行は言います。
しかし、多額のローンに担保によその方の土地を担保には入れられません。
そこを買うという話もあるのですが、そこは農地のため買うのは難しいとも言われ、そのうえそこの3坪は繋がる50坪の土地がありそこの方が担保に使っている土地だそうです。この3坪を失うとそこの方の50坪も担保価値が落ちるとも言われて買えるかもわかりません。

そこの3坪の土地をうちとの共有地にすれば、なんとかなるのですが共有地で担保になるのかどうか・・

このような複雑な土地でローンが組めるなどの事例ってないでしょうか？

家は完成に向けてるってのに毎日頭を抱えています。
もし、共有地が担保にならなかったらどうしたらいいのか・・
なにか手立てはあるでしょうか？
なにかアドバイスがありましたらよろしくおねがいします。

あまりにも複雑なので上手く文章にできません。
理解不能な文章でしたら申し訳ありません。

回答No.1

symy915 · ベストアンサー

文章を拝見する限り、どうやら「無道路地」であることに間違いは無いようですね。
残念ながら無道路地は担保価値「ゼロ」であり、融資の対象にはなりません。

3坪の土地を共有とする事で無道路という状態から脱却できますね。但しそれにはその土地の所有者だけでなく、50坪の土地を担保に取っている債権者の承諾も必要になります。債権者が抵当権の消滅をしないとその土地の売買（共有名義への変更）が出来ないからです。

共有名義の土地を担保にする事は可能です。仮にあなたと元の所有者との持分が１／２ずつとすると、その１／２の持分にに対してのみ抵当権が設定されます。

又、もともとその土地は道（専用通路と呼びます）であるので、担保価値はゼロですが、建設地を担保に取るために必要不可欠な道であるので、共有名義にする事が出来れば住宅ローンとして取扱可能な物件になります。

何はともあれまずはその土地の所有者に相談する事ですね。

補足

分りやすい解説ありがとうございます。とっても勉強になりました。

50坪の持ち主（債権者）の方とは話はしているんです。担保に出している銀行と債権者の話合いが今日行われたそうです。
その結果は明日には報告があると思います。

前に別の銀行（義父の元職場）に「共有地にして担保にしたい」と言ったら「共有者を保証人にするように」と言われたのですが、
債権者と同じ銀行なら「共有地で担保にできる」ということなのでしょうか？
やはり債権者に連帯保証人になってもらわなければならないのでしょうか？多額のローンの保証人を赤の他人の方にはお願いできませんっ！

それと共有地になることによって50坪の担保価値は落ちてしまうのでしょうか？（1/2になるってことでしょうか？）

あすの結果も報告させてもらってもいいでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.3

juukou

ＪＡバンクからの融資は検討されましたか？

私どもの地域では金利が安く（段階金利で
当初１０年２．３％それ以降３．２％固定）
人気金融機関の一つです。

基本的には、組合員のみに対する貸し付けですが
出資金を払えば、すぐに組合員になれます。

また、ＪＡなら農地法等のこともくわしいので
適切なアドバイスも受けることができると思います。

参考URL：

http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20031118A/

回答No.2

noname#11466

既に回答があるように共有地に出来れば担保価値はあります。
農地だからと心配されていますが、最低でも位置指定を受けているはずなので（でなければ建築できない）、持分の売買は可能だと思いますよ。

今回の場合、それ以外の解決策はかなり困難と思われます。その道路が袋小路ではなく、多数の人が利用できる道路であれば開発をかけて、寄付して公道にすることも考えられるのですが（公道であれば融資は全く問題なし）、、、寄付を受け付ける要件が色々あるので、公道に出来ないケースが多いので。
一応役所に寄付できる可能性があるか聞いてみて下さい。

補足

ありがとうございます。
そこの道は本当に袋小路でして・・
この道に知らない人がきたら「怪しい」ってくらいなのです。
お隣（正確には裏）のお宅の奥さんは「危険だから怪しいと思ったら声かけるようにしてるのよ」と言ってるほどの道なんです。

今まではそこのお宅の方しか使わなかった道。
街頭もつけてもらえそうにないような道なんです。

入り口は狭いけど土地は広かったので何も考えていませんでした。
このような土地でも建設許可ってでるんですね。
家はHMに頼んで造っているのですが、HM側には施主の会社、収入、現在のローンなどから「ローンは大丈夫」と言われていたのでショックです。

今日50坪の土地の持ち主と銀行との話合いの結果が知らされると思います。もし、ダメだったら・・他に手立てはないのですよね・・

また結果が分りましたら、ご報告させていただきます。