賃借権に質権を設定とは？

質問

賃借権に質権を設定するというのは、具体的にどういう事なのでしょうか？
賃借権を質権者にうつすのですか？

回答No.11

businesslawyer · ベストアンサー

NO10の方が、ほとんどいいたい事を述べてくださっています。有難うございます。ただ、実務上は、賃借権に質権を設定する場合、債権者たる質権者は、賃借権を競売にかけることを考えているのではなく、自分が賃借人になる事、または自分が競売における賃借権の買主となる事を考えていて、質権実行としての、いわゆる「換価」は考えていない事が多いようです。ですから、そもそも、「換価」する事が目的なら、金銭債権ではない賃借権に質権を設定する事など考えない、と言うところが本当のところでしょう。ごく例外的に、債務者の財産が賃借権以外には無くて、債権者が渋々質権設定に合意した、等はあるかもしれませんね。とにかく、「実際上、賃借権に質権設定する事が、質権者にどれだけの実益があるのか？」と言う事と、「実体上（法律上）、賃借権に質権を設定できるのか？」と言う事とは、全く別問題である、と言う事です。

お礼

何度か回答をお寄せ頂き本当にありがとうございます。
しかし、やっぱりこれは珍しい事例なんですね。

知人の親の土地には、最近大きな総合病院が建築されたばかりです。その建物には、土地の質権者が抵当権を設定しています。
もしそれが、実行された場合、その金融機関が賃借人になるか、もしくは、競売により建物とともに、土地の賃借権も売却されるということですね。
そもそも、知人から聞かれたことだったのですが、私自身もっともっと勉強しなくては・・・と感じました。本当にありがとうございました。

回答No.5

tk-kubota

＞金融機関を質権者とする賃借権質権が設定されました。

そうですか。そんな登記があるのですか。
私は、初めてです。
そうすると、その質権の実行はどのようにするのでしようネ　賃借権は競売できないので（地上権ならできますが）賃借権をもらっても仕方がないですよネ。
金融機関はお金を貸したので、お金を返してもらいたいのですから、担保物を換価しなければならず、それができないから担保に取った意味がないのではないでしようか。
私は「金融機関に対する債務が消滅するまでその賃借権は金融機関が持つということなのでしょうか？」の回答は、金融機関が賃借権を持っていると云うことにはならないと思います。だって、地代も金融機関が支払っていないのでしょう。債務者がしはらっているのでしようか。それならば、債務者が支払わないなら土地所有者から地代の不払いにより土地賃貸借契約を解除され建物は収去されます。そうすれば登記されている賃借権は「絵に書いたモチ」で意味がない担保となります。勿論、抹消訴訟で抹消の運命と思われます。

回答No.4

tk-kubota

ozakim3さん、ozakim3さんが云う賃借権とは不動産の賃借権でいいですか？
また、その質権の目的の債権は金銭債権でいいですか？
補足をお願い致します。
私は、不動産質とし、質権の目的の債権は金銭の支払いを求めるものとして回答しました。

補足

お忙しいところ申し訳ございません。
実は知人の親の土地を第三者に貸していて、その土地に第三者を賃借権者とする賃借権が設定されています。その賃借権は、「譲渡、転貸ができる」特約がついています。
そこに、金融機関を質権者とする賃借権質権が設定されました。（第三者が金融機関に金銭消費貸借をした。）
この場合、金融機関に対する債務が消滅するまでその賃借権は金融機関が持つということなのでしょうか？

回答No.3

businesslawyer

他の方の回答が一部違っているようなので、申し上げます。賃借権に質権設定は可能です。この場合、債権質となりますので、要物契約として、「債権証書」を質権設定者（賃借人かつ債務者）が質権者(債権者）に交付する事が効力要件となります。「賃貸借契約証書」がこの債権証書」に当たるかどうかはわかりませんが、「債権証書」が無い場合には、諾成契約となります。そして、対抗要件は、質権設定者（賃借人かつ債務者）の第三債務者（賃貸人）への通知または承諾となります。もし、債務者たる賃借人が債務不履行となった場合は、債権者たる質権者が質権を実行して、質権者自身が賃借人となります。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。
実行されてはじめて質権者が賃借人になるのですね。
土地の賃借権そのものを質権者に移すというのではなく、「債権証書」を質権者に交付するわけですね。
ところで、実行され質権者が賃借人になる場合、何かメリットはあるのでしょうか？？

回答No.2

tk-kubota

その賃借権は不動産を借りている権利と考えていいですか。
そうだとすれば、もともと、質権は目的物の引渡をしなければ効力がない（民法３４４条）ので「賃借権に質権を設定した」ときには建物を明渡し、それを質権者に移転する必要があるので、更に、換価して（競売して）一般債権者に優先して返済を受ける権利があるだけ（流質契約は禁止されている＝同３４９条）で、それらから云って本件のように賃借権（債権）を質入れすることはできないと思われます。
もっとも、賃借権も登記できるし、その登記に質権の登記はできますが賃借権は換価（競売）できないので、そのことから云っても本件は不可能と思われます。
賃借権ではなく地上権なら可能ですが。

回答No.1

gugestyper

そのとおりです。
質権設定後に、債務者が義務を怠った場合、貸借権が質権者（債権者）へ移転すると思います。

そのためにはあらかじめ賃貸人の承諾が必要だとは思いますが・・・。

お礼

回答ありがとうございます。

なるほど、「質権設定後に、債務者が義務を怠った場合」にその賃借権は移転するのですね。理解しました！！

ところで、通常質権とは債権の担保として受けたものを、その債務の弁済があるまで留置する・・・ものだと思うのですが、そこでいう「留置」とは、土地の賃借権を目的としている場合、具体的にどう考えればいいのかなと思いまして・・・