マンションの名義変更で考えられる税金

質問

私が所有するマンションの名義を事実婚（内縁）の夫と半々に変更したいと思っています。
想定される税金について教えてください。

独身時代にマンションを購入し、ローンもマンションの名義も私（内縁の妻）になっています。
結婚後に銀行で借り換えを行い、今は夫が連帯保証人になっています。

共働きなので、ローンの返済は私の口座から引き落としていますが、生活費は夫が負担しています。
実質的には二人で返済しているようなものなのですが、私がもし死んだときには夫に相続権がないので、今のうちに持分を半々にしておこうと思っています。
（残りは子どもに相続させるつもりです）
ついでに言うと、持分が半分以上あれば夫の会社から住宅手当がもらえるという事情もあります。

持分の変更について銀行に相談したところ、マンションの名義は半々、ローンは私の名義で問題ないことがわかりました。

マンションの価値は多分1,200万円くらいです。
ローンは元金が1,800万円ほど残っています。

１．夫に売却したことにすれば贈与税はかかりませんか？

２．その場合、600万円を夫にもらわなければならないのですか？
夫の貯金は200万ほどです。200万円で持分を半分にしたら、やはり贈与としてみなされるのですか？

３．売却したことにより私に所得税がかかりますか？

前に無料税務相談で確認したところ、夫婦間の贈与の特例が受けられる25年を待つように言われましたが、まだまだ先の話しですし、そもそも我が家は婚姻届を出していないため特例そのものがうけられません。

アドバイス、よろしくお願いします。

回答No.2

SSSIN · ベストアンサー

１．夫に売却したことにすれば贈与税はかかりませんか？

はい、贈与税はかかりません。ただ、適正な時価で贈与しないと売却金額との差額は贈与税の課税対象です。

２．その場合、600万円を夫にもらわなければならないのですか？

その通りです。もし、夫に資金がないのであれば差額を金銭消費貸借契約を締結して借入金とする方法があります。

２.夫の貯金は200万ほどです。200万円で持分を半分にしたら、やはり贈与としてみなされるのですか？

差額の400万については贈与税の対象です。贈与税は暦円で110万の非課税があります。この場合の贈与税は（400万－110万）×15％－10万＝33.5万になります。

３．売却したことにより私に所得税がかかりますか？

はい、課税されます。課税所得は下記の計算になります。課税所得＝売却金額ー（取得費（減価償却後）＋手数料等）。譲渡年の１月１日現在の所有期間が５年超の場合は、この課税所得に「20％」（所得税15％+住民税5％）、５年以内の場合は「39％」（所得税30％+住民税9％）を乗じて計算した譲渡所得税が課税されます。

居住用財産の場合は「3000万」の特別控除があるのですが、特別な間柄（親子や内縁関係等）にある場合には適用されません。

※贈与の場合の夫の贈与税の負担と譲渡とした場合の質問者さんの譲渡所得税と夫の資金負担を比較して方法を決められると宜しいでしょう。

回答No.4

SSSIN

１．金銭消費貸借契約というのは俗に言う借用書のことだと理解したのですが、不動産移転の際に一緒に司法書士に依頼すればいいのでしょうか。

ご自分で作成できます。雛形についてはWEBで「金銭消費貸借契約書」で検索すればさくさんありますのでそれを基に作成すれば宜しいでしょう。契約書には印紙を貼り、借入金額、利率、毎月（毎年・半年等）返済額、返済期限等の必要事項を記載します。

２．また、夫が私に返済していることを証明するために、夫の通帳から私の通帳に振込みするなどで証拠を残しておいたほうがベターですよね。

はい、その通りです。返済の事実を証拠として残すために、契約通りに銀行振込で返済を行ないます。

３．例えば、差額の４００万円を金銭消費貸借契約にした場合、年間１００万円で４年間で返してもらうという返し方で問題ありませんか。つまり、利息を取らないことで何か税がかかったりしますか？

一応、利息については、市中金融機関の住宅ローン程度の年利2％程度で記載しましょう（外部から借入れしたのと同じような条件で借りていることを示すためです）。利息は実際に支払わないと贈与税の対象になりますが、暦年110万円の基礎控除がありますので、利息額が年間110万円以下であれば問題ありません。（400万×2％＝8万＜110万）

お礼

ありがとうございました。
複雑なようですが、聞けばなるほど～ですね。

早速、チャレンジしてみます。

回答No.3

SSSIN

＃2です。
一部、日本語が間違っていました。

１．夫に売却したことにすれば贈与税はかかりませんか？

はい、贈与税はかかりません。ただ、適正な時価で「贈与」→「売却」しないと売却金額との差額は贈与税の課税対象です。

※売却すれば、贈与税は課税されませんが譲渡所得税が課税されます。また、売却金額が時価と違う場合は差額が贈与税の対象になります。

２.夫の貯金は200万ほどです。200万円で持分を半分にしたら、やはり贈与としてみなされるのですか？

差額の400万については贈与税の対象です。贈与税は「暦円」→「暦年」で110万の非課税があります。

※補足：その他の費用として、所有権移転の際の登録免許税・司法書士報酬、マンションを取得した夫には「不動産取得税」が課税されます。

お礼

大変よくわかりました。ありがとうございます。
司法書士の報酬は頭にありましたが、不動産所得税のことは考えていませんでした。

ついでに質問で申し訳ありません。

１．金銭消費貸借契約というのは俗に言う借用書のことだと理解したのですが、不動産移転の際に一緒に司法書士に依頼すればいいのでしょうか。

２．また、夫が私に返済していることを証明するために、夫の通帳から私の通帳に振込みするなどで証拠を残しておいたほうがベターですよね。

３．例えば、差額の４００万円を金銭消費貸借契約にした場合、年間１００万円で４年間で返してもらうという返し方で問題ありませんか。
つまり、利息を取らないことで何か税がかかったりしますか？

お時間があれば、アドバイスよろしくお願いします。

回答No.1

mak0chan

１．夫に売却したことにすれば贈与税は

贈与税の課税対象になります。

２．その場合、600万円を夫にもらわなければ

時価より極端に安い金額での売買は贈与と見なされます。200万円もらっただけでは、400万円分の贈与があったとされる公算が大きいです。

３．売却したことにより私に所得税

最初に買ったときの価格から減価償却費などを引いた額の 1/2 と、売買額の差額とが、譲渡所得になり、課税されます。建物に関する譲渡所得は、給与所得や事業所得とは別に、分離課税となります。

贈与税や譲渡所得に関して詳しいことは、国税庁のタックスアンサーをどうぞ。参考URLです。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/index2.htm