土地売却時のトラブルです。

質問

土地売却時のトラブルです。
建売り会社であるH建設に2,500万円で、土地を売却する契約をし、手付金75万円を受領しました。
決済日になって、「隣家の土止めブロック塀の基礎が、越境していることがわかったので、決済は中止する」と通告がありました。
H建設の説明による当方の負担は、
(1)越境部分確認の為の試掘費用75,000円
(2)越境部分の分筆登記費用
(3)分筆により減少する土地費用
(4)建築確認取り下げと再取得費用
(5)農地転用再提出費用
(6)地盤調査再調査費用
(7)プラン変更等による商品価値の低下200万円
以上合計300万円近くなるそうです。
H建設の要求は妥当なものなのでしょうか？
また、既に基礎工事が始まっていたのですが、契約書には、「決済前に買い主が簡易造成、盛り土や残土スキ取り、内外周ブロック工事、改良工事が出来る」とありますが、基礎工事は、これにあたるのでしょうか？

回答No.2

elegant-orgel

司法書士に相談されたほうがよいでしょう。

売買契約時点に、その契約（目的物たる土地）に瑕疵（欠陥）が見つかったことを条件に条件変更を求める契約書を再度交わせば、問題とはなりませんが、

本件の場合は、まだ、未確定である見積もり費用をあらかじめ計上することにより、当初の契約金額からさし引いた残金で、決済を終えようとする魂胆がみえみえです。

決済を中止したのであれば、手付金は返還できませんと言えば良いのです。

買受人（H建設）が負担する危険負担（いわゆる、(1)～(7)）までの費用負担だと考えていましたと答えて終わりです。

否定のしかた。
1)越境部分確認の為の試掘費用75,000円

越境分確認のための、試験的な掘削は許可しません、と言ってはねつけることです。

(2)越境部分の分筆登記費用　(3)分筆により減少する土地費用

越境部分に発生しているという事実は、登記簿謄本と実測地の求積が違うときです。
測量も行っていない段階で、確認調査をするのであれば、地主の承諾が要りますよ、H建設に抗議する。

＞契約書には、「決済前に買い主が簡易造成、盛り土や残土スキ取り、内外周ブロック工事、改良工事が出来る」とありますが

条件付売買と言うものです。
しかし、このときの条件は、その発覚した事実に基づき、取引価格に変動をもたらす要因（地積修正）が発生した場合は、その後の「算定価額」を持って、契約金の変更を行うものとする。
といった文言付記が契約の時点で必要だったと思われます。

土地の取引に関して、その契約の決済前に知りえた事実の部分については、見積書の見積もり金額と売買契約の金額を相殺することは、できないということをH建設に申し立てることが必要です。

隣接地との境界部分に関する工事は、基礎工事には含まれません。
隣接地から、通常２０ｃｍ　ブロック１っこ分引いて工事するのが主流です。

それだけ土木工事は、業者によって思惑が加味される分野なのです。
5)農地転用再提出費用
についても、殆ど経費はかかりません、訂正で済みますよ。

くれぐれも業者の口車に乗っからないようにして注意してください。

お礼

ご親切にありがとうございました。弁護士は相談します。

回答No.1

Mokuzo100nenn

H建設は手付を放棄して、契約を撤回するしか手が有りません。
質問者さんは、契約の放棄要請にたいして、土地の原状回復を求めることができます。

H建設は確信犯で値引きを迫ったかとも疑われますが、まあ、専門的なことなので法律事務所の専門家に任せることです。くれぐれも、ご自分で土建屋と交渉しようなどと思わぬことです。

お礼

ご親切にありがとうございました。弁護士に相談します。