マンションの修繕積立金・管理費について

質問

新築マンションの購入を夢見ており、買う元手もないのに返済シミュレーションとか行ってみたりしています。

　そこで気になる点が一つ、大抵どの物件もそうなのですが、修繕積立金・管理費について「○○年後に見直し有り」との記載があります。「○○」の部分は大体10年±２年なところが多いようです。

　この見直しですが、基本的にはそれまでの金額が踏襲されるものなのでしょうか？それとも、1.5倍だとか2倍だとか結構上がったりするものなのでしょうか？

　金額を踏襲してくれれば返済可能なシミュレーションも、ここで2倍(1.5倍でも!）になった日には、たちまち破綻してしまいます。

　お暇なときにでも、よろしくお願い致します。

回答No.9

yossy_kt

うちの場合は、理事会がいろいろ頑張った結果、築10年の時点で少しだけですが安くなりました。
珍しいケースだとは思いますが、参考になればと思いご紹介します。

まず管理費については、管理会社と値下げ交渉しました。
新築マンションはデベロッパーの子会社などが管理会社になっていてそのまま何となく契約継続しているケースが多いですが、他にも格安な管理会社などもありますから、管理会社を変更することで管理費を抑えられる可能性があります。
うちの場合は、いくつかの管理会社のサービス内容や金額等を比較して、結局は元と同じ管理会社を選択したのですが、金額はかなり値下げして貰いました。
また、築10年前後で最初の大規模修繕が行われるのですが、この時もいろいろな業者を比較検討して費用を抑えました。
大規模修繕というとマンションの周りをすべて足場を組み立てて囲んでしまうケースをよく見かけますが、うちの場合は足場をすべて組むのではなくて昇降式のゴンドラみたいなのを取り付けるような方法にして、費用を抑えたみたいです。

ということで、住民の頑張り次第で金額が変わってくることもあると思います。

お礼

ご回答有難うございました。

回答No.8

chie65535

＞何となくですが、初回販売時には売り易くするために安く抑えておいて、しばらくし
＞たら何がなくとも値上げ、なんていう穿った見方しかできなくて、、、。

そういうのもあると思います。

全戸完売したという想定で管理費等の金額を設定して販売して、実際に販売してみたら半分しか売れなかった、とかだと、入居者が半分しか居ない訳だから、管理費が当初予定の半分しか入ってこない状態になります。

空き部屋が埋まらない状態が何年も続けば、いずれ、管理費を値上げしないと破綻してしまう事になります。

お礼

ご回答有難うございました。

回答No.7

caf-caf

３・６です。補足します。

まず、マンション管理費や修繕積立等に関する情報は、国土交通省のサイトを参考にされると良いです。

１．段階的に年々積立額が上がってゆく方式は、国土交通省のマンションの修繕積立金のガイドラインにその考え方が書かれています。

２．また、マンションに関する統計・データ等が、毎年発表されています。

ご参考　マンションに関する統計・データ　国土交通省サイト

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/manseidata.htm

こちらをご覧いただければわかるとおり、長期修繕計画をまともに作成している管理組合は未だ９割に満たず、１割近くの組合では無計画です。

管理費・積立等の額も１６％の組合で不足との回答もあり、マンション老朽化に関する対策については半数以上が論議を行っていない、行っているうち３割以上が具体策なしとの回答ですね。

簡単に言ってしまえば、他回答者様も書かれている通り、長期経過後に修繕が必要になるのは分かってはいても、その時になってみないとどうするか分からないということです。

３．管理費等の滞納について

管理費等の滞納があるマンションは４割近く、滞納者は組合や管理会社からの訴訟で最終的には賃貸に出している場合は賃料の差し押さえ、競売の場合は配当の請求などになります。

このような裁判は、滞納管理費等支払請求訴訟と呼びますから、これをキーワードにして調査されると最終的にどのようになるのか良く理解できると思います。

４．ＪＨＦの活用

フラット関連でご存じかと思いますが、このような資金はＪＨＦ（住宅金融支援機構）から貸付を受けることができます。（できる可能性がある、というだけで、１００％ではない。）

組合の工事費負担金として、個人（区分所有者）が借りることもできます。
組合がＪＨＦを利用して借りる場合、管理センターなどの保証機関をつけない場合は、そのマンションに抵当権が付けられます。

ですから、個人が審査に通らない場合、または、組合が借りても返済できないとなれば、最終的には上記３の経過を辿ることになります。

５．最後に

このように、分譲マンションの修繕積立計画や管理計画は、区分所有者と組合がどれほどしっかりしているかにかかっていることが理解できると思います。

お礼

ご回答有難うございました。

回答No.6

caf-caf

３です。補足します。

修繕の際に、入居者数の加算がないケースを考慮してみると良いです。

本来の修繕積立は、総面積に対して、個人の所有分を割って計算しています。

しかし、これが入居者減少によって積み立てが減った場合、修繕できない部分が生じます。

例えば立体駐車場やエレベーターなどが修繕できなければ、結局は他の回答者様も仰るように、実在している入居者が管理費や積立として加算されて徴収されることになるのです。

関東圏の地方都市では、エレベーター２～３基があっても、実際に稼働しているのは１基～２基のみといったマンションがよくあります。
立体駐車場の一部が朽ち果てていたり、雑草が生い茂っていたり、管理組合の運営が上手くいかずに資産価値の低下や劣化を招いている物件も多々あります。

分譲を賃貸化して、少しでも穴を埋めるといったこともされていますが、結局はオーナーが滞納すれば同じ事です。

災害時の大規模修繕は、保険で賄えますが、それも全額とは限りません。

また、組合の積立金や管理費の着服や横領事件もあるくらいですから、広告の金額が定額として続くと考えるのは安易とも思えます。

支払い額が年々上がってゆくと仮定して、収入の上昇と比例させたシュミレーションを綿密にされることをおすすめ致します。

お礼

補足のご回答ありがとうございます。

もう数十年前になりますが、私の親が不動産を購入するとき、一緒にあちこちを見て回りました。当然その中にはマンションもありましたが、デベロッパーから積立金等が途中でガツンと上がるなんていう話は聞いたことがありませんでした。どこも住宅ローンの返済方法のみで、管理費も修繕費も固定費用でした。

　マンション購入は一生に一度のことですので、買い手も賢くならないといけませんね。

　ちなみに、ローンは返済できないとマンションを取り上げられますが、管理費や修繕費ってどうなんでしょう？不動産の価値が下がって結局は損します（最終的には廃墟化）が、部屋を取り上げられるというようなことはあるのでしょうか？

　マンションの中で村八分にされそうですが、「オーナーが滞納すれば」の件があったので、ふと疑問に思いました。

回答No.5

ゆのじ（@u-jk49）

まず、突発性とか、緊急性は全く関係ありません。そういう際の修繕については、本来の積立金を内包する「管理費等」は、もともと念頭にありません。端的に言えば、突然の大規模な地震災害などに、積立金では全く対応できません。通常の「経年劣化」を修復(原状復旧)していく為だけの「積立金」であるという理解が必要です。そういう経年劣化に最低限対応できる金額の積立を管理組合は実施しています。突発的な事象は、保険で対応します。

最初に、竣工の十数年後に外壁修繕があり、そして、更に十年後に、埋設配管などの修繕工事があるとして、たいてい、その数年前に、総会承認を経て、値上げが為されます。専有部に対する割合ですから、部屋の大きさに応じて個別に金額は違います。1.5倍という感じが多いと思います。管理費は据え置きで、修繕積立金だけの値上げというのが多いように思います。

入居後の総会で「長期修繕計画書案」の採択が行われて、それに付随する案件として値上げ幅が決します。長期修繕計画書によって、現状の積立金では、どれだけ不足しているのかが明らかになるので、不足分を値上げしなくてはいけないという理屈を突き付けられます。

マンションの販売方法として、「管理費等」を低く設定するというのは、買い易くする為の常套手段です。

そして、数度の値上げがあって、最終的に、当初の設定の二倍が三倍になるのが通常パターンです。

共有部電気代は余り気にする必要は無く、電子ブレーカー設置、蓄暖器設置、LED導入などで、却って低減されていくこともある。今後も、新たな技術開発で、電気料金が抑えられる可能性だって無くはないということ。

次に、居住者(入居者)が居ようと居まいと、区分所有者はいるわけですから、管理組合の組合員たる区分所有者が「管理費等」を徴収される。居住者減少によって、住み続けている人の負担が増えるなどということにはならない。

以上、管理組合の理事会役員をやったことのある人なら、誰でも知っている常識。

お礼

ご回答ありがとうございました。

別の方のお礼コメントにも書いたのですが、「マンションの販売方法として、「管理費等」を低く設定するというのは、買い易くする為の常套手段です。」であることが売り手・買い手双方の共通認識ならば何ら問題無いのです。

売り手だけが知っていて、買い手がある意味「騙された」ってなっていないかな、と疑問に思ったので。知らない買い手が悪いとなればそれまでなのですが、、、。

回答No.4

titelist1

管理費の大幅なアップはないですが、修繕積立費は当初の額ではやってゆけません。最初の頃はローン返済が大変ですので、安く設定して買いやすくしているだけです。10年も経つと両方合わせた額が2～3万円です。平均2.5万円とすると固定資産税の1万円を加えると3.5万円になります。マンションは耐用年数を50年としているのでいつまでも固定資産税が高いのです。40年間で1680万円となり、戸建て建物1軒分になります。その意味で私はマンションは得ではないと思っています。

お礼

ご回答ありがとうございます。

「安く設定して買いやすくしているだけ」これが買い手・売り手双方の共通認識ならば何ら問題ないのですが。

「最初の頃はローン返済が大変」というのもどうなのでしょう？勤続年数が上がる度に給料が増えるなんて幻想は、とっくの昔に崩壊しているわけでして。

回答No.3

caf-caf

兼業大家です。マンション修繕積立は、いくつかの種類があります。

１．定額均等積立方

例　定額で年１２万円と決定したら、何年もその定額で年１２万円を積み立てる方法です。

これで修繕費用が足りない場合は、１戸あたり別途数万円～数十万円～数百万円と請求されます。

２．段階増額積立方

マンションを販売しやすいように、初年度～数年までの修繕積立を極端に安くした後、数年ごとに見直しという名目で積立額を上げてゆく方法です。

年間積立金１０万円でも、数年後には１５万円、見直し数回後には１．５倍～３倍などと、どこまで上がるかはわかりません。

これは、国内の経済状況や消費税、修繕にかかる費用の年数増加、その他によって計算されます。

また、大規模修繕で積立金が足りない分は、上記と同様に各戸に割り振られてまとめて請求されます。

他にも方法はありますが、代表的なものはこの２つです。

どちらも、大規模修繕の際は入居戸数で割って請求されますから、数年～１０年程度ごとに数十万～数百万を支払う可能性があることを前提に貯蓄をされると良いと思います。

お礼

大家さんのご回答ありがとうございます。

やはり「２」のような方法もあるのですね。

この件って、購入前に買い手に明示されるのでしょうか？ぼそぼそっと口頭で伝えるだけとか、契約書の片隅に小さく書いてあるだけとか、「見直しあります」だけで大幅に額が上がることは記載していないとか、、、。そういうことってありません？

私が不動産屋さんならば、なるべく隠したい事実ですから。

回答No.2

chie65535

あと「共有部分の必要経費」は「物価の上昇」によって上昇していくので、そういうのも「見直しの要因」になります。

例えば「日本中の原発が停止して運転再開の目処が立たず、燃料費の高騰で火力発電の費用が上昇し、それに伴って電気代が大幅値上げされた」って場合、当然「共有部分の電気代」も値上げになるので、管理費を見直ししないとならなくなります。

あと「入居者の高齢化」とかで、マンションの住人が減ると「一人当たりの負担額が増える」ので、それも「見直しの要因」になります。

マンションを手放して転居されてしまった場合は新しい持ち主が管理費等を払うので問題は無いのですが、身寄りの無い高齢者が死去して相続人が居ない状態で住人が減ってしまうと「部屋の持ち主が居なくなる」ので、一人当たりの負担額の増加になります。

やはり「実際に起きてみないと、何が起こるか判らない」です。

お礼

ご回答有難うございました。

回答No.1

chie65535

＞この見直しですが、基本的にはそれまでの金額が踏襲されるものなのでしょうか？それとも、1.5倍だとか2倍だとか結構上がったりするものなのでしょうか？

大きな地震があって外壁にヒビが入った、など、共有部分とかに「想定されてない、突発的で緊急性を要する問題」が発生したりすれば「今までの積立金じゃ足りなくなる」って事になるので、当然、金額の見直しが行われます。

こればっかりは「実際に何か起こってみない限り、誰にも判らない」です。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

ということは、別段特記すべき事項が起こらなければそのまま金額は踏襲ということになるのでしょうか？

何となくですが、初回販売時には売り易くするために安く抑えておいて、しばらくしたら何がなくとも値上げ、なんていう穿った見方しかできなくて、、、。