転勤で自宅マンションを賃貸へ、減価償却の方法が？

質問

転勤により自宅のマンションを賃貸に出しました。
確定申告するために減価償却方法をネットで調査するも自分の例示がなく困っています。

建物金額8,741,858円
購入時期　平成17年4月
建築年月　平成3年7月
賃貸開始年月　平成26年7月

耐用年数が36年で計算するべきなのか？47年なのか、70年なのか？正月中考えたり調べたりしてもわかりませんでした。

どなたか詳しいかた教えて下さい。
できれば計算式も教えてもらえると幸いです。
よろしくお願いします。

回答No.2

daigo21 · ベストアンサー

＞耐用年数が36年で計算するべきなのか？47年なのか、70年なのか？
鉄筋コンクリート造・住宅用の法定耐用年数は47年です。
自宅の「減価の額」の計算は、法定耐用年数×1.5倍(端数切捨)で計算します(47年×1.5＝70.5年→70年)。
中古資産取得時の「見積耐用年数」の計算は下記２の様に計算します(→36年)、賃貸後の「償却費」は「見積耐用年数」で計算します。

中古資産を取得し非業務(自宅)用から業務(賃貸)用に転用した場合
１．最初に非業務用期間における「減価の額」・「賃貸開始時の未償却残高」を計算。
２．次に中古資産取得時の「見積耐用年数」の計算。
３．最後に賃貸後の「償却費」の計算をします。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2108　中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費の具体的な計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108_qa.htm

「減価の額」は取得年月に関係なく常に旧定額法で計算します。

１．開業時迄の非業務期間の減価の額・賃貸開始時の未償却残高
非業務期間の減価の額＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×非業務経過年数。
非業務の耐用年数は法定耐用年数の1.5倍とし、1年未満の端数は切り捨て。
非業務経過年数の1年未満の端数は、6か月以上は1年とし、6か月未満は切り捨て。
開業時の未償却残高＝取得価額－非業務期間の減価の額。

国税庁＞質疑応答事例＞非業務用資産を業務の用に供した場合
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/04/17.htm

H17年4月に8,741,858円で鉄筋コンクリート造住宅用・法定耐用年数47年を自宅用として取得、H26年7月に賃貸(業務)用に転用の計算例
非業務の耐用年数、47年×1.5＝70.5年(端数は切り捨て)→70年。
旧定額法70年の償却率0.015。
非業務用期間 H17年4月取得～転用の前月H26年6月＝9年3か月(6か月未満は切り捨て)→9年。
非業務期間の減価の額＝8,741,858×0.9×0.015×9年＝1,062,136円。
賃貸時の未償却残高＝8,741,858－1,062,136＝7,679,722円。

２．中古資産の簡便法による見積耐用年数
(1)．法定耐用年数の全部を経過した資産の見積耐用年数。
見積耐用年数＝法定耐用年数×0.2。

(2)．法定耐用年数の一部を経過した資産の見積耐用年数。
見積耐用年数＝法定耐用年数－経過年数＋(経過年数×0.2)。

計算結果の1年未満の端数は切り捨て、2年未満は2年とする。

国税庁＞タックスアンサー＞No.5404　中古資産の耐用年数
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

鉄筋コンクリート造・住宅用の法定耐用年数は47年(564か月)。
経過年数はH3年7月新築～H17年4月取得で13年9か月(165か月)。
見積耐用年数＝564か月－165か月＋(165か月×0.2)＝399か月＋33か月＝432か月→36年。

平成19年度税制改正により、平成19年3月31日以前に取得の建物は「旧定額法」、平成19年4月1日以後に取得の建物は「定額法」で計算します。

３．旧定額法の計算
償却費＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×使用月数÷12。
期末残高＝賃貸時の未償却残高－賃貸後の償却累積額。

供用開始1年目の使用月数は開始月と決算月の両方を含め、2年目以降は12か月とし「12か月÷12」は省略。
取得価額の95％に達する迄は上の計算式で計算します。

前年の(期末残高－取得価額の5％)の金額が前年の償却費を下回る年が95％に達する年です。

償却累積額が取得価額の95％に達する年の償却費＝前年の期末残高－取得価額の5％、
期末残高＝取得価額の5％。

95％に達した翌年より、残り5％より1円を控除した金額を5年間で均等償却します。

均等償却費＝(取得価額の5％－1円)÷5年≒取得価額の1％、
均等償却5年目の期末残高に1円(備忘価額)を残します。

国税庁＞タックスアンサー＞No.2105　旧定額法と旧定率法による減価償却（平成19年3月31日以前に取得した場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm

H17年4月に8,741,858円で中古鉄筋コンクリート造住宅用・見積耐用年数36年を自宅用として取得、H26年7月に賃貸用に転用した計算例、
旧定額法36年の償却率0.028。

H26年償却費＝8,741,858×0.9×0.028×6か月÷12＝110,148円、
H26年期末残高＝7,679,722(賃貸時の未償却残高)－110,148＝7,569,574円。

H27年～H58年償却費＝8,741,858×0.9×0.028＝220,295円。(32年間同一金額)

H27年期末残高＝7,679,722－110,148－220,295＝7,349,279円、
H28年期末残高＝7,679,722－110,148－220,295×2＝7,128,984円、
H29年期末残高＝7,679,722－110,148－220,295×3＝6,908,684円、
H30年～H57年の期末残高は計算して下さい、
H58年期末残高＝7,679,722－110,148－220,295×32＝520,134円。

H59年、前年の(期末残高:520,134円－取得価額の5％:437,093円)が前年の償却費:220,295円を下回り、95％に達する年です。

H59年償却費＝:520,134－437,093＝83,041円、
H59年期末残高＝437,093円。

以下は30年先なので省略します。

上記計算の端数処理は、国税庁の確定申告書作成コーナの減価償却費の自動計算と同じ「切り上げ」で処理しています。

お礼

daigo21 様

ありがとうございます。
すごーくよく分かりました。
きっとプロの方なのですね。

あなた様の回答はググっていたときに見かけましたが新築マンションの転用について解答していた事例だったため、自分の疑問に当てはめることができないでおりました。

本当にありがとうございました。