減価償却の計算方法について

質問

不動産（建物）の減価償却の計算方法についてお伺いします。

平成２１年３月１８日に新築で購入した土地建物について、
建物（木造）は前の月の平成２１年２月２７日に完成し、３月１日から賃貸されています。

この物件の減価償却の耐用年数は、木造なので新築ですと２２年で割って計算すると思いますが、完成月の翌月に購入しているため、２１年でわって計算するようになるのでしょうか？

同様に、８月３１日に引き渡しを受けた場合も、１日しか経過していなくても８月分として１ヵ月分減価償却の計算をするのでしょうか？

年単位での計算方法はいろいろと書いてありますが、
年の途中、月の途中で取得した場合の計算方法等を教えてください。

よろしくお願いします。

回答No.3

daigo21 · ベストアンサー

＞木造なので新築ですと２２年で割って計算すると思いますが、完成月の翌月に購入しているため、２１年でわって計算するようになるのでしょうか？
耐用年数は22年で計算します。
質問者様は、二点誤解されていると思います。
1.税法の減価償却計算は耐用年数で「わって計算(割算)」するものでは有りません、適用する償却方法(定額法)の耐用年数に対する「償却率」を掛けて(掛け算)計算します、下記に計算例を記入します。
2.資産の所有権が製造者から数ヶ月又は1～2年後に、最初の所有者に移った場合は中古資産では有りません。
例えば自動車の場合、製造後1～2年店頭に展示された車両を買った時は、新規登録になり新車です、新車の法定耐用年数が適用されます。(製造者→数ヶ月又は1～2年後→最初の所有者(新資産)→1ヶ月後→次の所有者(中古資産))

＞８月３１日に引き渡しを受けた場合も、１日しか経過していなくても８月分として１ヵ月分減価償却の計算をするのでしょうか？
減価償却計算は「取得日」又は「使用開始日」で計算します、8月31日は引き渡しを受けただけで、使用開始は9月1日ですと説明出来れば9月でも出来ます。(私なら8月から計算します22年先に延ばすより、今節税します)

＞年の途中、月の途中で取得した場合の計算方法等を教えてください。
月割計算は暦によります1日でも1月になります。

平成19年4月1日以降取得の「定額法」の計算式、
「償却額」＝「取得価額」×定額法の「償却率」×「使用月数」÷「12」、
　使用開始1年目の「使用月数」は「開始月」と「決算月」の両方を含めます。(2年目以降は「12」とし、「12÷12」は計算上省略出来る)
その年の「未償却残高」＝「取得価額」－「償却累積額」。

前年の「未償却残高」が前年の「償却額」を下回る年が最終年で、
最終年の「償却額」＝「前年の未償却残高」－「1円」、
最終年の「未償却残高」＝「1円」(備忘価格)、帳簿上この備忘価格「1円」は除却する迄残します。
国税庁HP＞タックスアンサー＞所得税＞No.2106　定額法と定率法による減価償却（平成19年4月1日以後に取得する場合）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2106.htm

平成21年8月31日に2,000万円で木造・賃貸住宅用を取得し、定額法で確定申告する場合の計算例、定額法22年の償却率0.046。
1年目平成21年分の「償却額」＝20,000,000×0.046×5÷12＝383,334円、(端数処置は「切り上げ」算で計算しています)
1年目平成21年分の「未償却残高」＝20,000,000－383,334＝19,616,666円。

2年目平成22年分～22年目平成42年分の「償却額」＝20,000,000×0.046＝920,000円、(21年間同一額)
2年目平成22年分の「未償却残高」＝20,000,000－383,334－920,000＝18,696,666円、
22年目平成42年分の「未償却残高」＝20,000,000－383,334－920,000×21＝296,666円。

23年目平成43年は、前年の「未償却残高:296,666」が前年の「償却額:920,000」を下回る年で最終年です。
23年目平成43年分最終年の「償却額」＝296,666－1円＝296,665円、
23年目平成43年分最終年の「未償却残高」＝「1円」。（減価償却完了）

平成21年分 収支内訳書(不動産所得用)の書き方 (計算の仕方・主な減価償却資産の耐用年数表・償却率表が有り、ご参照下さい）
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2009/pdf/01_30.pdf

平成21年分 青色申告決算書(不動産所得用)の書き方 (計算の仕方・主な減価償却資産の耐用年数表・償却率表が有り、ご参照下さい）
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2009/pdf/01_33.pdf

法定耐用年数の一部を経過した資産の見積耐用年数の計算式、
「見積耐用年数」＝「法定耐用年数」－「経過年数」＋(「経過年数」×「0.2」)。
[計算結果の1年未満の端数は切り捨て、2年未満は2年とする]、([ ]内は決まりです)
国税庁＞タックスアンサー＞No.5404　中古資産の耐用年数
http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

経過年数：木造・住宅用の法定耐用年数は22年で、経過年数10ヶ月の場合、 0年10ヶ月 → 0.833年、
「見積耐用年数」＝22年－0.833年＋(0.833年×0.2)＝21.167年＋0.167年＝21.334年　→21年です。

お礼

大変詳細な回答をいただきましてありがとうございます。
よく理解できました。
いろいろ調べてもわからなかったのですが、
おかげさまで解決しました。
ありがとうございました。

回答No.2

hata79

もう１点。という質問について
別に質問を立てられるのが良いですよ。
回答者に次々と連続して質問をするのは、自分が回答しないといけないという負担感を与えます。
他の方もそれに回答するのは「よそから口出しした」状態になるので、マナーを守る人はしません。
初めに回答した人（今回は私ですが）が「なんだよ、もう一つもう一つって質問攻めにあうんじゃ、かなわないな、自分で調べる気がないのかな」と思って回答をしなくなれば「それまで」になってしまいますよ。

なかなかお伝えしにくい事ですが、これからもこのように質問をなされると思いますので、一言お願いしておきます。
「回答をしてくれた方に、ついでにもう一点という質問をするのは、褒められる態度ではありません」

ご質問の件については「中古資産の減価償却」で検索したところ、下記URLが出てきました。
そのまま回答になると存じます。

参考URL：

http://www.houjinzei.com/visitor/quick/sisan/genkasyo/g009.htm

お礼

配慮が足りずに申し訳ありませんでした。
ご指摘ありがとうございます。
以後気をつけて質問させていただきます。

回答No.1

hata79

一年分の償却額を按分します。
８月から使用してるなら、５か月分が減価償却費になります。

一年分の償却費に１２分の５をかけた額を計上します。
なお一日でも一月として切り上げます。

お礼

失礼な補足内容で申し訳ありませんでした。
以後気を付けます。

補足

ありがとうございます。

もう１点。

耐用年数が２２年の建物の場合、
経過年数が例えば１０ヵ月の建物を中古で取得した場合、
残存年数は２１年として計算するのでしょうか？