東京建物リサーチセンターに入札任せたら(その1)

質問

先日、この件で、理事会による入札に関する検証報告があった。
彼らは、
1.東京建物リサーチセンター(以下、TRC社)の設計価格も含めて10%以内にすべての入札額が収まっている。

2. 入札は1強5弱社による。

3. 東急を除く管理会社のトップ3には入札情報すら伝わっていない。

これらをもってしても、談合は無かった。と仰る。

追加説明の中で、入札時に高く提示された価格が、理事会の値引き交渉で、ここまで下がったのだから、東急(以下、TC社)で良いのでは？と私を説得に掛かってきた。

私はその場では気づかなかつたが、
入札が成立したのか、不調なのかも結論付けずに、

理事会が1入札社に値引交渉をし、その入札社が値引交渉に応じたとしたら、当初の入札額は、ベストプライスではなかった。

そこには真の競争が無かった。

ことを実証しているのでは。と感じる。

もう一つの疑問は、
他の5弱の入札額が、値引交渉に応じられる1強の価格よりも高いことである。

談合は無かったと結論付けたかった理事会は、
成約を急ぐばかりに、入札に決着をつけない儘、1入札社に値引きを求めし、その社が値引に応じた事で、入札額には約束された余裕があり、そこには真の競争が無かったことを実証してしまったのではないかと考える。

真の入札ならば、価格交渉に応じる余裕は、入札額にはない筈。

ましてや、他の社の入札額が、値下げに応じた1強の入札額より高いことも、大きな疑問です。

大規模修繕工事の入札とは凝んなもので良いのでしょうか？

回答No.1

merciusako

(1) 入札を実施するにあたっての広報はどうなっていたのでしょうか。
理事会＋管理会社で事前に条件を設定し、それに見合う業者の中から選択したのでしょうか。
少なくとも、事前に業者規模であるとか実績であるとかの条件設定をしているのであれば、その条件をもって一般の区分所有者にも推薦させるべきでしょうね。
そうでないと公開性が問題となります。

(2) 入札にあたっては、同一仕様ではないのでしょうか。
同一仕様でないとすると、工事金額だけでは比較検討できないことになります。
同一仕様であったとしても、例えば、外壁のタイル補修などは、どの程度の不具合かを想定するのは各社バラバラのはずですし、それ以外でも「推測」による積算はあります。
これらがすべて合計金額に反映されますから、単純に金額比較では済みません。

(3) なぜ１社だけに対する値引交渉なのでしょうか。
値引交渉するのなら、応じた全社に対してでしょう。
出来レースと疑われてしようがありません。
今から、全社にたいして交渉することは不可能なのでしょうか。

まあ、大規模修繕工事の実施計画を策定する段階から、理事会の考え方や方法のすべてを、一般の区分所有者に公開してこなかった結果、ということだと思います。

「入札」という意味合いからすれば、非常におかしいのですが、「業者選定のプロセス」ということからすれば、よくあること、です。

もし、「おかしい」と申し立てるなら、最終の１社より安い金額の業者を提示するしかないでしょう。

それができないのであれば、これから総会の議案となって、承認されて、管理組合として決定ということになりますね。

お礼

回答ありがとうございます。
大規模修繕工事の監理会社としてTopの東京建物リサーチセンター社にお任せして、この結果です。
意識レベルが低い管理組合の理事達は、一体何をもって、マンションを維持管理できるのでしょうか？
東京建物リサーチセンターに頼ってもこの結果ですからね。

本当に途方に暮れてしまいます。

補足

東京建物リサーチセンターはきっと理事会の面々を見て、それなりの対応をしている。
理事会は我マンションの入札情報が東急コミュニティー以外の大手業者に伝わっていないなんてこと想像もしてなかった。
でもこの理事たち、TRCの作った入札結果に、東急コミュニティー以外の大手業者が入っていない事に疑問を持たないんですよ。
私は即疑問に思い、説明会の席で、TRCに、他大手が入札に参加しない理由を聞いてくれ、質したら、それはしないと言う。

仕方がないので、各社のサイトに私が問いかけたら、建通新聞なんか取ってないから知らない。TRCの言う建通新聞は公募には不確かなんですね。それを理事会は適正と鵜呑みにしていた。
理事たちはこれだけのことされているんですよ。
もう一つはコンサルタント会社なんだから、入札のプロセスをしっかり理事たちに示し、実行させるのがプロの監理会社では。
落札もなく、不調もなく、こんな状態で理事会が1強である東急コミュニティーに値下げ交渉させて、いったい、TRCですら、入札とはなんぞやを、理解しているのか疑わしい。
1強5弱の出来レースだから、理事会は勝手に1強から値下げを引き出したのだろうが、それは入札ではなく、随意契約の行為。
こんな理不尽な交渉をTRCが理事会に勝手にさせる。
本当に出来レースだとしても、入札からは程遠いプロセスを理事会にさせる。
信じられない。
でも、TRCはきっと理事会のメンパーでやり方を決めてますね。
入札業者にも東急コミュニティー以外の大手が無くても所詮疑問を持たない理事会メンパー達ですから、遣りたいことは出来ますよ。