住宅ローンについて。

質問

はじめまして!
現在、神奈川県内で新築のマンションの購入を考えているものです。
価格は4320万・間取り3LDKです。
家族構成は私27才・妻・娘(7ヶ月)で、仕事は不動産賃貸業をしております。
会社規模は設立10年・従業員数300名位・資本金1億・業績は黒字となっております。
私は以前、大手アパレルメーカーに勤めており、現在の会社には中途として入社いたしました。
中途として入社したので、現在の勤続年数は1年9ヶ月で昨年度の源泉徴収票の額は280万でした。(営業にほとんど出ておらず、歩合なし、営業ランク一番下)でしたので。
今現在、購入予定の物件にて、手付金の納入もしており、契約も交わしております。
しかし、上記でもお伝えしたように昨年度の源泉徴収票の額が低いため、銀行のローン審査にかける事が出来ず、今年の源泉徴収票が出たら銀行ローン審査をかける予定となっております。
今年の源泉徴収票の予想額は510万位で役職もついております。
すぐに審査がかけれないので、大変気にいっている物件ですので、ローン審査が通るか不安で仕方ありません。
また、物件価格4320万を500万の年収で、通るなどはなから思っていないので、両家の両親から援助もあり頭金を1500万から1700万入れる予定ですので、多少頭金が少なくなる想定もして、ローン借り入れ額は2600万から3000万位になります。
どなたか、銀行関係でお勤めの方や、ローン審査に詳しい方がいたらローン審査が通りそうか教えてください！
ちなみに、妻は専業主婦で私の仕事も今後、昇給の見込みなどは3ヶ月ごとにあります。
また、過去にキャッシング利用なども全くなく、携帯料金払い遅れなどもありません。
唯一あるとすれば、今使っているクレジットカードを作った時の初回の支払い時に引き落とし日を全く把握しておらず、カード会社から残高が足らず引き落としが出来ないと電話がありその3日後に振込をしております。
この過去一回の払い忘れなども銀行ローン審査に関係してきますか？
また、リボ払いで買い物をしていたものも、あったので銀行ローン審査にひびいたらと思い、先日全額を払いました。
とにかく気になるのは、勤務年数の短さ(審査をかける時は勤続2年)の所と年収に対しての借り入れ額とクレジットカードの過去一度だけの払い忘れになります。
後、今勤めている会社の規模は小さくもないですし、業績も悪くないのですが、会社がすごく大きいわけでもないので、その辺りも気になります。

本当に妻共々気に言っといている物件ですので、どうしても購入したいと思っております。
どなたかお詳しい方、アドバイスをお願いいたします！

回答No.1

86tarou

素人です ＾＾；

唯一あるとすれば、今使っているクレジットカードを作った時の初回の支払い時に引き落とし日を全く把握しておらず、カード会社から残高が足らず引き落としが出来ないと電話がありその3日後に振込をしております。＞
このことが個人信用情報に記載されているかどうかです。短期間ですし、一回だけでは先ず載ることはないと思いますが、これに記載があればまず審査に通ることはありません。ちなみに、記載が消えるのは完済後５年程度掛かります。

また、リボ払いで買い物をしていたものも、あったので銀行ローン審査にひびいたらと思い、先日全額を払いました。＞
滞納等がなければ基本的に借金自体は問題となりませんが、その分借入可能金額が減るだけです。

現在の勤続年数は1年9ヶ月で昨年度の源泉徴収票の額は280万でした。＞
勤続年数は３年以上の金融機関が多く、これが大丈夫だとしても選択肢が減るでしょうね（金利等の条件面で不利）。
去年の年収では到底通りませんが、引き渡しの時期によっては来年までに仮審査を受けることにはならないのでしょうか？

年収510万円で4320万円を35年ローンとすると、年２％の固定金利で33％超、年１％の変動金利で28％強の返済率になります。後者であれば通る可能性も一応あるでしょうね。
借入金を3000万円とすれば23％強と20％になり、これならどちらも普通に通るレベルだと思いますよ。なので、勤続年数がネックになるかと。
担保価値についても頭金を多く用意出来るので問題なく、ローン残高＞マンションの価値に出来ればいつでも売却して清算出来るので、いざという時にも困りません。

ただ、住宅ローンは審査に通れば完済出来るなんて保証はなく、あくまで最後まで完済出来てなんぼです。そのためには無理のないローンが必須であり、これに問題がなければ審査に通るか気にする必要なんてありません（ローン審査ギリギリでは通常無理なローン）。
具体的には、全期間固定金利で定年までのローンにして、収入の20～25％程度までの返済に収まるかどうかです。逆に言えば、ここから借入可能金額が計算出来、これに頭金を足し、諸費用を引けば購入可能物件価格が出ます。物件が先にありきでは順番が逆のような気がします。
ここから計算すれば、最大3200万円までが借入可能金額だと思います。勿論これより少なければ生活は楽になり、外食や旅行なんかにも行ける機会が増えるでしょう。要はどこにお金を使うかであり、家にずっと居るなら他を削ってでも構わないでしょう。
上記では返済率から計算しましたが、家賃との比較も必要です。他の支出が不明なので、これを基準にする方が正確かもしれません。返済額を家賃より数万円少なく見積もっておけば、固定資産税や修繕費用（管理費を含む）等の増える出費を考えても今までと同じ家計状態になりますので。これで毎月貯蓄も十分に出来ていれば困ることはないでしょう。
この貯蓄については目的別に分けて行い（車、子供、老後資金等）、それ以外にいざという時のための貯蓄も別に現金貯蓄で置いておきます（生活費も半年から１年分以上）。これは家の購入に関係なく必要であり、減給や失職、不意の大きな出費にも対応出来るようにするためです。

あと気になったのはまだお若いということです。家は買ってしまえば永久に住めるわけではなく、あくまで消耗品だと思ってください。定年時に築何年になるか、平均寿命ではどうかとか考えて購入しないと後々後悔することもあり得ます。特にマンションの場合は建て替えの決議がなされれば従うしかなく、その時に多くの貯蓄がなければ出ていくしかありません。
私なら、若くて35才くらいを目標にして頭金を貯めることから始めるでしょうかね。これからどんどん収入が上がり、将来買い替えにも困らないのであれば話は別ですがね。そうではなく、一生に一度しか買えない家計状況なら終の棲家にする必要があるということです。

参考URL：

http://www.hownes.com/loan/sim/

お礼

アドバイスありがとうございました！
参考になりました!
カードの払い忘れが信用機構に載っていない事を願います。

銀行ローン審査をかけるタイミングは今年の源泉徴収票が出てから、ちょうど勤続年数が2年になる、来年の1月からかけて行く予定となってます!
今後もしっかり考えて生活していきます！
ありがとうございました！