マンション補修について教えて下さい

質問

築１２年目の分譲マンションですが1階共有部分の大理石？タイルが雨の日に何か所も下部からだと思いいますが浸みてきます。上から叩きますと空洞の様な高い音がする個所が何ヶ所も有り、その様な部分がこの半年で広がっている様なのです。いったいどうなっているのでしょう？この修繕はマンションの管理組合が補修費でするものなのか？施主にしてもらうのか？施工会社にしてもらうのか？お分かりの方よろしくお願いいたします。

回答No.6

pizza18

築12年とのことですので、修繕工事で直してしまうのが無難です。
修繕工事を行う際のポイントは、管理会社や以前の施工会社だけに相談するのは絶対にNGですよ。
基本的なことですが、必ず複数の業者に声をかけることをおすすめします。

めんどうな時は、見積もり比較サイト等の業者を選択することも効率的ですので、ありかと。
例えば、
大規模修繕.com
http://www.daikiboshuzenn.com/

あとは、相談という意味では、財団法人のマンション管理センター等でしょうか。
http://www.mankan.or.jp/

参考になれば。

回答No.5

merciusako

No.1です。
お礼ありがとうございました。

＞調査の段階で、「建築時の手抜き工事などの瑕疵である」と記していただいていますが、この調査は施工会社には依頼しない方が良いですよね？

とのことですが、調査は第三者によって実施済で、その補修工事については当初の施工会社に依頼しない方が良いか？ということでしょうか。

調査が終わっているというのであれば、その結果を当初の施工会社に通知し、無償補修として対応を求めます。

ただし、そちらのマンションで、大規模修繕の実施計画があるというのであればやっかいです。

通常の大規模修繕工事の修繕箇所、修繕内容と今回の問題部分とでは修繕の内容が異なるからです。

ということは、スケジュール的に大規模修繕と今回の補修工事が重なると工程管理が煩雑になる恐れがありますね。

充分な事前の打ち合わせが必要になると思います。

回答No.4

ゆのじ（@u-jk49）

管理費と一緒に徴収されている「修繕積立金会計」からの支出で補修工事します。管理費とか、毎年の予備費内の補修費からの支出ではありません。

既に回答があるように、10年を経過してしまったので、瑕疵を主張することは出来ません。もう2年早ければ、施工会社に無償で直させることが可能でした。そういう意味では、少々、管理会社、理事会が、迂闊であったということになるかも知れません。瑕疵を主張できる時期内に、一度、大掛かりな建物設備点検が必要だったのですね。

既に、管理組合理事会も、管理を委託している管理会社も、大理石(タイル)の不具合状況を把握しているとは思いますが、まずは、既に終了している直近の総会議事録で、「修繕積立金会計」の総額を確認しましょう。これが、全く不足していて、そもそも工事費用がない可能性があります。それから、「長期修繕計画書」にて、建物設備の大規模修繕の時期などを確認します。充分な「修繕積立金」が無いとか、また「修繕計画」が適格に策定されていなければ、次の総会議案に「修繕積立金の値上げ」を議案として上程し、そして、同時に「長期計画書」の作成についても、総会承認を得ることが必要になります。つまり、この二つはセットで、長期計画をきちんと立てると、積立金が不足することが明らかになるという形で、普通、「計画案」と「値上げ」は一緒になって総会承認されます。今回の床の補修案件も、本当は、既に、計画書に明記されていなければなりません。

そういうものを見たことが無ければ、これまでの役員が、管理会社が「提案」する「計画書作成」と「積立金の値上げ」を頑なに拒否して、総会議案として一切出て来なかったということも有り得ます。役員も人の子で、他人に恨まれたくないので、自分が役員の時、値上げしたくないんです。輪番制役員方式の組合ですと、そういうことが起こりがちになります。

積立金が充分で、修繕が緊急を要する場合、当該案件だけの「臨時総会」を開催しましょう。そういうのは、通常、理事長が召集しますが、理事長が拒否する場合は、監事が総会招集できることになっています。

臨時総会を開くべきか、または、次回の通常総会を待っても良いのか判断して、管理組合理事会役員に、早急に修繕工事の要請をしましょう。修繕工事の実施については、総会での工事実施承認後、数社から見積を取って業者選定し、工事を実施します。

ただし、管理会社に丸投げの理事会だと、理事長は何も出来ませんから、そのようなマンションの場合は、管理会社に連絡する必要があります。

でも、まあ、失礼の無いよう、理事長のポストに補修工事のお願い文書を投函してみるというのが一番無難でしょうね。様々な要請は文書でというのが常識ですから、理事長の部屋に行って、口頭で伝えるよりも、文書投函が宜しいと思います。

黙っていても、次の総会議案に上程される予定になっている可能性がありますから、まずは、理事長に連絡してみるということでしょうね。

それにしても、修繕積立金という言葉さえご承知で無いとすると、この積立金は大丈夫なのか、それが一番心配になりました。積立金の値上げは、役員の誰かが、悪者になって旗振りすることが必要です。理事長が好い人を演じ続けたいというタイプの場合、値上げは、ちょっと難しいんですね。

回答No.3

saiteki_kouhei

私どもの事例を紹介します。
築後３０年の時に雨水排水埋設管を更新すべく開削した結果、埋設梁（基礎部）２本が雨水排水管の貫通部で、コンクリートが流出し、鉄筋は細い形状に変わり、梁の機能が損なわれておりました。
当工事の介在をした１級建築士と施工工事実施会社の１級建築士が、実態写真を添えて、建築時の長谷工工務店（倒産し長谷工コーポレーションに改称）へ申し入れし、無料で埋設梁２本の復元工事を履行させました。

今まで３０年間、一度も開削をしたことが無く、埋設雨水排水管が出入りする自動車の轍（わだち）の直下に存在し、塩ビ管が圧縮され変形し、２本の埋設梁の貫通部で破損しておりました。

埋設梁のコンクリートが跡形もなく流出し、かつ、鉄筋が朽ち果てた状態でしたから、工事瑕疵を長谷工コーポレーションは認めました。

ただし、この復元工事中に、２本の梁を解体し、切断して継ぎ足しを行ったものの、後日になって、２本の梁が凝固した結果、収縮し、隣の集会室の天井側の梁の中央に曲げ応力が生じて、亀裂幅３ｍｍ～５ｍｍを発生。
この梁の外側には亀裂を発せしていない。

ところが３．１１以降、震度３以上の地震が年間１０００回以上発生した経緯があり、この亀裂が細い亀裂に変貌しました。
再三再四の負荷変動で、応力が弛緩し均等な応力分布に変化したもの推測しております。

一方、３．１１以降、基礎部には、５０ｃｍ間隔で縦方向（垂直方向）に０．３ｍｍ幅のクラックが等間隔で発生。
これは、１階基礎部に最大許容耐力（応力）に近い応力が発生し圧縮応力の限界に到達して膨らんだ時に等間隔のクラックが発生したものと推測しております。

キラーパルスと言う呼称がありますが、躯体が地震で沈下下降状態の時に基礎杭側が上昇し、両社が衝突する現象です。

対策は、制振装置を基礎杭と基礎との間に組み込みし、かつ、ダンパー付のショックアブソーバーが有効でしょう。

国交省はこの種の装置の開発・試作・標準化を迅速に国費で実行して貰いたい。

お礼

ご返信ありがとうございます。施工会社が瑕疵を認めた話は大変参考になりました。改めて理事会へ報告し良い方向へ進めたいと思います。ありがとうございました。

回答No.2

inon

既に１２年経っていますので、マンションの修繕積立金で改修することになります。
既に瑕疵担保期間も過ぎていますので、施工者に改修をさせることはかないません。
ただ、施工会社に声をかけて現状の調査ぐらいはさせた方が良いでしょう。
どちらにしろ有償になりますので、実際の工事は相見積もりをさせた方が良いかもしれません。
また、大規模修繕の第一回目の時期にも近づいているので、マンション全体の調査もこの際しておいた方が良いでしょう。

お礼

ご返信ありがとうございました。大変参考になりました。理事長を含めて管理会社と話をしてみます。
ありがとうございました。

回答No.1

merciusako

築１２年ということですから、施主および施工会社の無償修繕期間は過ぎています。

従って、管理組合で修繕することになります。

理事長あるいは理事会に現状を伝え、修繕を要望してください。

理事会において、現状調査、修繕の必要性を検討し、修繕が必要となれば工事実施ということになります。
修繕費用は、管理組合の修繕積立金で賄うことになります。

ただし、調査の段階で、「建築時の手抜き工事などの瑕疵である」と判断された場合は、施主および施工会社の責任において修繕することになります。
この場合は無償修繕です。

お礼

返信ありがとうございました。大変参考になりました。
調査の段階で、「建築時の手抜き工事などの瑕疵である」と記していただいていますが、この調査は施工会社には依頼しない方が良いですよね？