消費者契約法違反

質問

消費者契約法違反
　みなさん、こんにちは。いつも回答ありがとうございます。以下のように
質問しますのでよろしく教授方お願いします。

　当社が、売主側の不動産業者になって、売値1050万円の中古マンションの売買の共同仲介をしました。

　買主が、買主業者を通じて、決済前に引越しの荷物を入れたい。
　買い物件の決済前にハウスクリーニングをしたい。
　50万円の値引きをして欲しい。
という要望がありました。

　売主は、価格交渉は、無理と返事しましたが、以下のように当社が提案して取引をしました。

●01.　売買価格を10万円値引きする。
●02.　買主が、決済前に引越しの荷物を入れるのを許可する。
●03.　買い物件の決済前にハウスクリーニングをするのを許可する。
●04.　買主は、当社に、以下内容の修理代、30万円を契約時に支払う。
　　　　30万円の中には、●02.●03.●05.をかなえるための売主への交渉費用が含まれる。
●05.　あらかじめ分かっている不具合を修理する。また、入居してから分かる不具合についても、軽微なものについては、修理する。
●06.　入居してから分かる不具合の修理箇所は、当社に委任する。
●07.　機器が古くて部品が入手できないなどで修理が不可能なものについては、修理しない。買主が、新品を購入する代金を支払うときは、修理代を負担する。負担金額は、当社に委任する。修理しないで、修理代のみは、返金しない。
●08.　あらかじめ分かっている不具合の修理や入居後の修理は、当社が修理の委任を受ける。
●09.　修理代の返金は、しない。
●10.　修理期間は、売買契約後一ヶ月以内。期間を超えて修理しない。
●11.　修理後の機器または、修理箇所の保証期間は、ありません。
●12.　瑕疵担保責任は、負いません。
●13.　修理について、修理商品の返品、クレームをしないものとします。
●14.　修理箇所があって、買主が、あらかじめ修理しないで、交換することが、明らかな場合は、当社は、修理をしないで、買主が、交換費用を負担して、当社は、修理相当額を負担する。当社の修理相当額の金額は、当社に委任する。
　例えば、洋式便座のふたのヒンジが壊れていましたが、ふたのヒンジを交換しても、便座をウォッシュレットに交換するとヒンジの修理が無駄になるので、このように書いたのです。

　と言う条件でした。同意書で、売主、買主の同意書を記名捺印して、合意しました。

　買主は、当社に対して、工事の途中で、●04.の中で、
●02.●03.●05.をかなえるための売主への交渉費用が含まれる。
　と記載されていて、買主が、記名捺印したことについて、不当で、
　消費者契約法違反であるすら、工事の請負契約自体をキャンセルする。
　支払った工事代を全額返却して、慰謝料と遅延損害金を支払えと民事訴訟で言ってきたのです。
　しかし、消費者契約法の何条に該当するのか書かれていません。
　民法における詐欺であると言っています。

　しかし、指定された工事は、すでに終わっています。いくつか残っていますが、買主は、キャンセルすると言って、残り、工事をさせないのです。

　約束の工事を請け負い、工事をしているので、民法における詐欺には、該当しないと、当方は、考えています。

●(Q01)
　　●04.の中で、
●02.●03.●05.をかなえるための売主への交渉費用が含まれる。
　と記載されていて、買主が、記名捺印したことについて、交渉費用が含まれると言うのは、不当であるというのは、妥当でしょうか？

　当社は、こうした費用は、成約のための媒介報酬のほかに、別途の費用と考えたのです。
　通常の売買契約書、約款では、買主が、売主に、全額の金員を受領したときに、建物を明け渡すとなっていて、全額の金員を渡す前に、建物内の買主の工事を施工したり、修理したり、ハウスクリーニングをしたりは、しないです。
　また、これをかなえることによって、買主は、工事が可能になったり、容易になったり、生活上の利便をかなえることができます。事前に引越しをかなえることによって、仮の住まいを借りる費用を節約できます。また、無駄な引越し代を節約できます。

　買主にとっては、金銭的なメリットがあると考えています。こうしたことは、事前に明示しているので、当社は、妥当と考えているのです。

　よろしく教授方お願いします。

敬具

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

業者です。
正直消費者保護法云々は、専門じゃないので回答できません。しかし
＞通常の売買契約書、約款では、買主が、売主に、全額の金員を受領したときに、建物を明け渡すとなっていて、全額の金員を渡す前に、建物内の買主の工事を施工したり、修理したり、ハウスクリーニングをしたりは、しないです。
　また、これをかなえることによって、買主は、工事が可能になったり、容易になったり、生活上の利便をかなえることができます。事前に引越しをかなえることによって、仮の住まいを借りる費用を節約できます。また、無駄な引越し代を節約できます。

上記の様な、交渉は売主、買主の間での契約～決済、引渡しまでの交渉ごとであり、売買契約書に仲介で記名押印する以上、当然に仲介業務の範囲で行われる業務です。あなたが行っていることは、100万指値を通したから、買主に安くなった利益拝受分から、幾ら寄こせ！という主張と変らないと思いますよ。
それぞれの立場での要望や主張をトラブルの無いようにリスクを避けながら、リスクがあればそれを担保して、調整しながら、契約～引渡しまで、サポートするのが仲介業務です。
ガチンコで都道府県の免許監督課に苦情を挙げられれば、何らかの処分対象になる可能性があります。
一般的な業務の範囲に該当しない様な業務の報酬を請求することとは、違いますね。例えば私道の使用承諾など難儀な承諾書の取得に要する人件費や経費など、本来売主が整えるべき条件を、変わりに業者が行ったことへの報酬請求とは意味合いが違います。

もう一つのリフォームというか補修工事に関しては、売主が行わない以上、その工事箇所の明細や金額見積もりなどが無く、漠然とした内容で、しかも保証はしない、瑕疵は負わない、クレームを言わないなど、到底依頼主と請負主が公平な立場での請け負い契約とは見なされないのでは無いでしょうか？
ここが消費者保護法に引っかかるのかどうかはわかりませんが、その条件を見ただけで悪質と判断される方が多いでしょう。

いづれにせよ、民事訴訟ということは相手方は弁護士を使い訴訟を起したのですから、質問者さんも弁護士を介入させて、裁判を進めるしかありません。もしくは、弁護士に受領した金額を返金するなどして和解に持ち込むしかありません。弁護士へ相談するしか無いでしょう。

＞当社は、妥当と考えているのです
この認識は免許を有する宅建業者や取引主任者の大半の認識とは、かけ離れていると思いますが・・・・
悪意は無いのでしょうが、同意書の書面の記載内容が依頼主が不利なように作成され、質問者さん自身は報酬を受け取るのに、リスクを負わない内容で、自己のリスク回避ばかり考え作成した結果なのでしょうが、失礼ですが稚拙で、それが今回の原因でしょう。

お礼

oyazi2008さん、そして、皆さん、こんにちは、いつも回答ありがとうございます。

業者です。
>正直
消費者保護法

>消費者契約法
　というらしいです。第10条が該当条文のようですが、提訴の消費者契約法を指摘の文面が不十分であると裁判からの指摘がありました。

云々は、専門じゃないので回答できません。しかし
>＞通常の売買契約書、約款では、買主が、売主に、全額の金員を受領したときに、建物を明け渡すとなっていて、全額の金員を渡す前に、建物内の買主の工事を施工したり、修理したり、ハウスクリーニングをしたりは、しないです。
>　また、これをかなえることによって、買主は、工事が可能になったり、容易になったり、生活上の利便をかなえることができます。事前に引越しをかなえることによって、仮の住まいを借りる費用を節約できます。また、無駄な引越し代を節約できます。
>
>上記の様な、交渉は売主、買主の間での契約～決済、引渡しまでの交渉ごとであり、売買契約書に仲介で記名押印する以上、当然に仲介業務の範囲で行われる業務です。あなたが行っていることは、100万指値を通したから、買主に安くなった利益拝受分から、幾ら寄こせ！という主張と変らないと思いますよ。

>それぞれの立場での要望や主張をトラブルの無いようにリスクを避けながら、リスクがあればそれを担保して、調整しながら、契約～引渡しまで、サポートするのが仲介業務です。
>ガチンコで都道府県の免許監督課に苦情を挙げられれば、何らかの処分対象になる可能性があります。
>一般的な業務の範囲に該当しない様な業務の報酬を請求することとは、違いますね。例えば私道の使用承諾など難儀な承諾書の取得に要する人件費や経費など、本来売主が整えるべき条件を、変わりに業者が行ったことへの報酬請求とは意味合いが違います。
>
　ご指摘ありがとうございます。今後、気をつけて業務に生かしたいと存じます。

>もう一つのリフォームというか補修工事に関しては、売主が行わない以上、その工事箇所の明細や金額見積もりなどが無く、漠然とした内容で、しかも保証はしない、瑕疵は負わない、クレームを言わないなど、到底依頼主と請負主が公平な立場での請け負い契約とは見なされないのでは無いでしょうか？

　新品に交換するのではなく、修理や、予算の限定で、改装すると言う条件で、電気、ガス、水道が開線されていない、実際に使用に供していないので、どうしても、工事内容明細、金額見積もりについて、あいまいさが残ります。
　リフォームですから、危険負担があります。見積もりどおりできるかどうか分からないところがあります。実際は、簡単にできるかも、知れないが、やってみると予想外のことが生じて予算内では、できない、オーバーしてしまう。
　という場合です。しかし、依頼者にこんな状況で予算では、できないというと、依頼者で理解していただける人は、少ないです。余分にお金を払わなければならないからです。予算内でやれなどのトラブルになります。追加のお金は、もらえないと考えなければなりません。
　だから、余裕をもった見積もりになります。予想外に費用がかかるときは、利益が無くなるし、少ないときは、利益が出るだから、予想外に少なくなったときは、返金しないで、利益としてもらうことも、あるでしょう。

　例えば、任意の車の保険に入って、年間、60000円払いますが、何も事故が無いときは、一円も帰ってきません。保険会社が、何もしないで、ぼったくりだと訴えても、返金は、ありません。事故が無いなら、保険に入らなければ良かったと言っても、後の祭りです。
　事故が起こってから、保険に入ると言っても、保険に加入できません。
　保険とリフォームは、違うと言うでしょうが、車の修理でも、不具合がある場合、自分で車の具合を調べて、修理の本を読んだり、車の構造を調べたり、自分で知識を持って、具体的に、この箇所を交換して欲しいとか、ここを修理して欲しいと言って修理を依頼する場合と、具合が悪いから、ただ、直せと言うのでは、費用が10倍ぐらい違います。簡単なものは、自分で直せるでしょう。
　古い機械だから、修理部品が手に入らないとか、燃費が悪くなっているので新しい車を買いなさいなどと言われます。

　理屈は、修理のかかった分だけ費用がかかると言うのが建前ですが実際には、違いがあるのでは、ないでしょうか?

　車のことをよく知っていれば、修理の方法で、お互いに議論して、納得のいく修理を依頼します。納得のできない修理は、させないし、勝手にした修理代は、費用を払いません。

>ここが消費者保護法に引っかかるのかどうかはわかりませんが、その条件を見ただけで悪質と判断される方が多いでしょう。
>
>いづれにせよ、民事訴訟ということは相手方は弁護士を使い訴訟を起したのですから、質問者さんも弁護士を介入させて、裁判を進めるしかありません。もしくは、弁護士に受領した金額を返金するなどして和解に持ち込むしかありません。弁護士へ相談するしか無いでしょう。

　相手は、弁護士を立てていませんし、こちらも、弁護士無しで出頭しました。
　裁判では、詐欺が立件できないで、和解になりました。解決金を10万円払うで、合意しました。
>
>＞当社は、妥当と考えているのです
>この認識は免許を有する宅建業者や取引主任者の大半の認識とは、かけ離れていると思いますが・・・・
>悪意は無いのでしょうが、同意書の書面の記載内容が依頼主が不利なように作成され、質問者さん自身は報酬を受け取るのに、リスクを負わない内容で、自己のリスク回避ばかり考え作成した結果なのでしょうが、失礼ですが稚拙で、それが今回の原因でしょう。

　やはり、問題があるのでしょう。どうすべきか皆様の教授を賜りたいと存じます。
　たとえ、一つだけでも、お知りのことがありましたら、ご教授方よろしくお願いします。

敬具

回答No.2

detekoiya

仕事上でのことなら

会社の顧問弁護士さんにでも聞きましょうよ・・・

そもそも決済前に荷物を入れるなんてのが
どう考えても大間違い
500％やってはいけないことだと思います。

その買主ってクレーマーでしょう。

慰謝料と遅延損害金まで請求してくるなんて・・・

お礼

レスありがとうございます。

>会社の顧問弁護士さんにでも聞きましょうよ・・・

　当社は、顧問弁護士を使用していません。
>
>そもそも決済前に荷物を入れるなんてのが
>どう考えても大間違い
>500％やってはいけないことだと思います。
>
　クレームが起こりやすいです。しかし、お客の便宜のためにやることは、あります。
　ただ、十分な注意が必要です。ご指摘ありがとうございます。
>
>その買主ってクレーマーでしょう。
>
>慰謝料と遅延損害金まで請求してくるなんて・・・

　実際の裁判では、いずれも、認められずに、和解金のような形になりました。

　今後とも、ご教授方よろしくお願いします。

　敬具

回答No.1

noname#184314

不動産業法第４６条の１項で、不動産仲介料が規定されています。
不動産売買取引により、一方から受け取れる最大仲介料を規定するものです。
その仲介料の中には、交渉・資料作成・調査費用が含まれています。
従って、仲介料とは別に、交渉の代金を別途請求することは、４６条の１項
違反になる可能性があると思います。
詳しくは、各都道府県にあるご加入の不動産協会におたずね下さい。

お礼

miteita54さん、そして、皆さん、こんにちは、いつも回答ありがとうございます。

不動産業法第４６条の１項で、不動産仲介料が規定されています。
>不動産売買取引により、一方から受け取れる最大仲介料を規定するものです。
>その仲介料の中には、交渉・資料作成・調査費用が含まれています。
>従って、仲介料とは別に、交渉の代金を別途請求することは、４６条の１項
>違反になる可能性があると思います。
>詳しくは、各都道府県にあるご加入の不動産協会におたずね下さい。

　ご指摘ありがとうございます。
　今後の業務で、注意いたします。
　今後とも、ご教授方よろしくお願いします。

敬具