住宅を２つ買ってもお金が残るでしょうか

質問

またまたご質問です。
お詳しい方、よろしくお願いします。

大手上場企業に東京勤務　３０歳男で既婚。
年収700万。40歳平均年収８５０万の企業。
生涯賃金はおそらく3億近くはいくのではないかと。

以下の条件で暮らした場合のファイナンスを教えてもらいたいです。

40歳前後に4000万程度の船橋近辺にマンションをフルローンで購入予定。
だと過程し、そのときの金利が今のようにゼロ水準。
以後、繰上げ返済を行い、55歳ごろまでに完済予定。

なぜフルローンかというと、預金が減るのがいやで頭金を払いたくないので。
いちお、40歳で1000万の預金を想定してます。

車は5年ごとに500万程度のクラウンクラスを購入と仮定（下取り200万程度か）。
最低生活費（電気ガス食事など）は住宅ローンを含め、月25万を想定。
ちなみに食費は玄米菜食で昼夜しか食べないため、月1万程度しかかかっていません。
分譲マンションですがガスと電気あわせても１万５千がMAXです。
遊休は年間100万程度を仮定。

子供は生涯不要で作らないと仮定。

55才に千葉の木更津や京都の宇治などの田舎に庭付き一戸建てを購入予定（つぼ10万程度）。
土地50坪、建物30坪で3000万ほどを想定。

このような暮らしをした場合、60歳定年時点でいくらほどのこるのでしょうか？
その後ですが、うちの企業は退職金は退職年金となるようです。

わたしの試算ですと、子供がいない分（1人4000万程度）は2件目の住宅に十分まわせると思うのですが、そのぶん、車や遊休で普通の人より多少贅沢してますが、どのくらいのお金が残るでしょうか？3000万程度は残るのではないかと淡い期待を思っています。

というのも、子供2人で7000万程度を予定するとすると、普通の人たちよりも7000万多くお金をつかえるので。1件目は、築年数は経つが、リフォームをしっかりし、ペットOKなどにして優良物件にして、もちろん賃貸経営にまわす予定です（年100万程度の運用）。

どなたか上記の条件で、ファイナンスのシミュレーションをしてもらってもよろしいでしょうか。
よろしくお願いいたします。

回答No.7

randkandm · ベストアンサー

現実に近い回答をさせてもらうね！
もし、気を悪くされたらごめんなさい。

まず、シュミレーション（試算）の基本は収入は、少なく見積もり、支出は多めに見積もるのが基本です。

あなたの、シュミレーション方法（40年間）でお話すると、収入の3億で手取り2億5000万の考えは少し甘いと思いますが、仮に良しとしましょう。

今度は支出ですが、500万位の車を新車で購入するとの事ですが、車の維持費が抜けています。
クラウン位だとガソリン代、税金、車検代他で大凡年間40万の費用が必要と思われます。
そうすると、1600万必要です。
それから、分譲マンションを購入し区分所有者になれば、まずは固定資産税が必要です。これは減価償却
していきますので、概算ですが800万程かかると思います。
また、管理費、修繕積立金も必ず必要ですので、4000万位のマンションであれば、戸数にも依りますが
年間40万位だと思います。よって、1600万必要です。
部屋の維持管理（リフォーム）で500万位必要になってくるのではないでしょうか？
また、マンション購入時には不動産取得税、手数料他引っ越し費用等、通常購入価格の10パーセントは必要です。
以上　あなたのソースでシュミレーションする場合抜けていた必要最低限な支出費用だと思われます。

また本来の支出で言えば、ご夫婦の保険医療費（生命保険等：平均で年間24万位、その他医療費）
被服などの衣類、履物類（大手企業にお勤めならば尚更スーツ他に費用がかかりますね！又奥様もお洒落がしたいのでは・・？）
さらに、交際費（冠婚葬祭等）交通費（帰省等）、家具家電用品、雑費・・・etc

老婆心ながら、遊休費が年間100万程度だそうですが、そうすると、月に83000円位です。
これは、ご夫婦のお小遣いですか？（あなた5万、奥様3万3千位？？）そうすると外食とか旅行費とかはどうされますか？それも含んでますか？含んでないなら又費用が必要ですね・・・

いずれにせよ、今の生活条件では非常に困難だと思われます。
たくさんの収入が有りますから、2つの資産を夢見ておられるなら、もう少しつつましい生活をして
夢を叶えてください。

あくまでも、乱暴な試算ですので参考までに・・・頑張って下さいね！！

お礼

ご回答ありがとうございます。
やっと、まともなご回答がいただけました。

また、いくらかのご指摘ありがとうございます。

＞今度は支出ですが、500万位の車を新車で購入するとの事です＞が、車の維持費が抜けています。
＞クラウン位だとガソリン代、税金、車検代他で大凡年間40万の＞費用が必要と思われます。
＞そうすると、1600万必要です。

車の計算ですが、以下のような形です。

クラウン500万　－　下取り200万　＝　1購入あたり300万

5年に1度乗り換えをするとして、5回分を計算すると、1500万。
これにおっしゃるとおりの維持費を1600万加えると、車代が約3000万。

3000万÷30年　＝　100万／年

というような試算をしていますので、車代金3000万は妥当かと思っていますがどうでしょうか？

＞それから、分譲マンションを購入し区分所有者になれば、まず＞は固定資産税が必要です。これは減価償却
＞していきますので、概算ですが800万程かかると思います。
＞また、管理費、修繕積立金も必ず必要ですので、4000万位のマ＞ンションであれば、戸数にも依りますが
＞年間40万位だと思います。よって、1600万必要です。

なるほど、こちらは抜けていました。購入のことばかり考えており、維持のことまで考えておりませんでした。管理費等は月に2万前後がいいですが。

＞部屋の維持管理（リフォーム）で500万位必要になってくるの＞ではないでしょうか？
＞また、マンション購入時には不動産取得税、手数料他引っ越し＞費用等、通常購入価格の10パーセントは必要です

おおお、こちらも抜けてました。ありがとうございます。

＞また本来の支出で言えば、ご夫婦の保険医療費（生命保険等：＞平均で年間24万位、その他医療費）
＞被服などの衣類、履物類（大手企業にお勤めならば尚更スーツ＞他に費用がかかりますね！又奥様もお洒落がしたいので
＞は・・？）
＞さらに、交際費（冠婚葬祭等）交通費（帰省等）、家具家電用＞品、雑費・・・etc

うーん。こちらも抜けてますねえ。控除額もありますので、ひとえに24万とはいえませんが、10万×30年＝300万くらいと、その他費用も合わせて1000万ほど見積もる必要ありますね。

＞老婆心ながら、遊休年間100万程度だそうですが、そうする
＞と、月に83000円位です。

はい、こちらはとても少ないのです。現状は月に10万程度は外食し、衣類等も購入していますので、年間150万ほどはいっています。

■抜けていた分
約3000万ほど費用として抜けているようですね。
そうすると、2軒目の家を購入した時点で、残高0円ですね。

しかも、3億の収入に対して2億5千万の手取りがあることが前提なので、ぜんぜんだめですなあ。

いったい、みなさんどうやって生活してるのでしょうかね。
普通に生活していたら、結婚して子供生んで育てることなんてできそうもないです。

回答No.10

ononon_02

生涯賃金：３億
社会保険：５０００万
------------------------
生涯手取：２億５０００万

　生活費：４０００万　（月１０万程度）
　遊休費：４０００万　（月１０万程度）
　車関係：４０００万　（年１００万程度）
-----------------------------
残余金額：１億３０００万

　住宅ローン：６０００万（利息込み・繰上げも）
　住宅２軒目：４０００万（現金）

＞みなさん、なんでこれくらいの回答をできないのか、

それって、何の回答にもなっていないのでは？シュミレーションの部分が何にもない、ただの足し算引き算でしょう。

それはさておき。

他の回答を読み飛ばしているので、既出の物もあるかもしれませんが、大きなところで。

まず生活費、遊休費（遊興費でしょうか？）ですがこれは少なすぎるでしょう。
それぞれ一人分なら大丈夫かもしれませんが、夫婦でこの金額は無理です、玄米採食だと一般的な食費よりもかかります、まさかその辺の雑草食べている訳ではないでしょう、まして二人分だと無理な金額です、現況はどうなんでしょう、遊興費に関しても同じことが言えます二人分では少なすぎます、そんなに切り詰めての生活は無理だと思います。

次に2軒目の1戸建ての購入です。
子供がいない場合に、終の棲家は老人ホームや養護施設になるのが現在の主流です、持ち家の処分は新しくともかなりのロスが出ます、なるべく現金や有価証券で資産を残して快適な老人ホームや養護施設の費用にする方が良いと思います、子供がいないという事は退職後は手持ちと年金しか頼る物がありませんので、手持ちのお金は多いほどいいと思います。

もちろん持ち家を2軒持つという事が目標であれば、否定はしません。

＞退職金は退職年金となるようです
何処にも退職金の記載がありませんが、退職金が無いという事ですか？これによってかなり変わってきますけど退職年金は老齢基礎年金に加算されるものですが、30年後はどうなるか怪しいです、抜けられるのであれば抜けて運用に回した方が良いと思います。

生活費や遊興費の試算は現況を踏まえての金額ですよね？そうでしたら40歳で1000万円の貯蓄額は少なすぎるのではないですか？
また、マンションの賃貸だけしか書かれていませんが、資産の運用をどうするかによってかなり変わります、マンションですが改装して貸すのであれば55歳からの運用ではマイナスになると思います、売却した方が良いのでは？

＞子供2人で7000万程度
これは保険会社の試算だと思います、かなり多めの額ですし子供の出来にも大きくかかわります、大金をかけなければならない子供は、多分ペイできないと思います、子供が出来たとしてもどれだけ教育にかけるかの判断は大切だと思います。

何のシュミレーションにもなっていませんが、情報が少なすぎます、収入のほとんどが会社依存のパターンですので、最低でもお勤めの会社の概要が判らないとシュミレーションのしようがありません、このまま給料を貰えるだろうというのはシュミレーションでなくて賭けになりますから。

お礼

手厳しいご意見、どうもありがとうございます。
やっとまともなご回答いただけたような気がします。

40歳1000万の貯金が少ないとしますと、日本人のほとんど
は、みんな無理なような。。。20歳から50万を20年かけた値が
1000万ですから、これが妥当な貯金な気がします。

実家暮らしで賃貸したことないひとのみを対象にすれば、
貯金額は違うんでしょうがねえ。

うーん、これ以上しようとすると、新車買えない、外食しない、
お酒飲まないという生活しないと、無理です。

ちなみに、いま、分譲マンションの賃貸物件に住んでいます。
これもやめろってはなしになりそうですね。
やめるつもりもないですが。

目安貯金額
40歳 1000万
50歳 2000万
60歳 3000万

を目指しています。
これが少ないとすると、日本人のほとんどのサラリーマンを
敵に回すことになるのでは？

生涯賃金2億の人達なんて、残高1000万いかない
んじゃないかなあ。

退職金は別で。

遊興費や食費が少ないですか、たしかに、切り詰めすぎです
かね。

子供の教育費と養育費は1人3500万ていうのは、全て公立
の場合ですよ。

これが多いなんて、聞いたことありません。
塾やお稽古させないのですか？しない理由が
よくわからない。ほとんどのご家庭は、惜しみなく
お稽古も塾もいかせますよ。

公立でこれだけですから、私立いかせれば5000万超えますよ、1人。
学費だけで考えてるんじゃないですよ、食品も衣服もすべて
込み込みで考えたら、この数値は否定できません。

子供にペイなんて考えたくもないから、
子供いらないんです。

その分は、資産に回したかったなあ。
余裕で金も余って、家も買えて、贅沢で
きると考えてましたが、どうも、ダメなようです
なあ。

回答No.9

garasunoringo

好き好んで雇われ人になったのだから、分相応の生活に甘んじるしかないでしょう

私も好き好んで起業したので、収入の不安定なことや倒産・破産のリスクも承知の上です

お礼

Thank you very mach !!

回答No.8

garasunoringo

>いったい、みなさんどうやって生活してるのでしょうかね。

質問者さんみたいに、雇われ人なんかにはならず、起業して独立しました

商売なので良い時も悪い時もありますが、実収入が質問者さんとは異なります

良い時は、1ヶ月で質問者さんの年収くらいは軽く稼げます
悪い時、特に3.11の年は前年比1/10以下になりましたが…

雇われ人みたいなシミュレーションは全くあてにならないので、実資産を築くようにしています

お礼

ほぼ雇われ人がおおいですよね。
わたしとは立場がちがうようですね。

結局、大手企業なんてものに入っても、うまくいけばですが、稼げる金額のレンジは3億前後でしょう。誤差１０％以内のレンジといいますか。2億後半～3億前半。

このなかからやりくりをして・・・って生活になるわけだから、そりゃみんな貧乏生活ですよね。

家を買って子供生んだら、外食できない、遊びにいけない、外でお酒飲めない、車は200万以下のださい大衆車、衣服はユニクロなどのダサい服、つねにケチることを考えて生きる。

じっさい、４億くらいの年収がないと、子供なんんてとてもじゃないけど育てられないと思っています。都会の子供なんてものは学費と養育費だけで大卒までに4000万以上かかってる仮定が多いですからね（MARCH以上の教育レベルを想定）。

けっきょく、小泉元総理が言うように、金持ちじゃなきゃ学歴が手に入らない。もちろん統計的には数％の例外はありますがね。基本は、育ちのいい人たちしかMARCH以上にはいけない。

いまは2億いかない賃金の人たちがほとんどで多いわけだから、どんな生活しているのか・・・。

3億あって子供いなくてっていうことなら、余裕で家を2軒構えられるのではないかと期待していましたが、どうも、節約しないと甘い幻想のようですね。

回答No.6

garasunoringo

百々のつまり、捕らぬ狸の皮算用

資産を築いてから皮算用した方が良いですよ

お礼

だから、シミュレーションしたいだけだって・・・。

資産を築こうが築かまいが、数学的にシミュレーションできないんですね、大半の人は。

ただ足し算引き算の数値計算すらできないとは、情けない。

回答No.5

toteccorp

未来は誰にもわかりません。
貴方の未来は貴方が一番予測できるでしょう。
単純な計算で出来るでしょう。
税金は今後上がっていきます。
インフレにもなるかもしれません。
10年後の日本を予測できないのに、20年後今の大企業がどのくらい残っているのかわからないのに、貴方の予測など他人にできません。
貴方ができる単純な計算で十分と思います。
目標があれば、想いが強ければ多少の困難は問題ではない。
貴方がやろうと思えば十分出来る、余裕のある計画と思います。
年を取ると考え方も変わります。
その時計画を変更すればよい。

私は今40歳、貴方よりスタートが早かった。今は2軒目のローンを払っています。あと数年で全額返済できるお金ができる予定です。
1軒目は賃貸にする予定でしたがしていません。
子どもが増えたり、転職したりなど予測していなかった事も多いです。
数年後には増築（2000万円？）したい。

少ない情報でファイナンシャルプランナーに何が聞きたいのかわかりません。
賛成をしてもらいたいのか、心配してもらいたいのか。
前向きな貴方なら問題はないと思いますが。

お礼

どうもありがとうございます。
２軒目を構えておられ、さらに増築される予定なのですね。
子供もいらっしゃり、大変かと存じます。

そうですね、たぶん、私の計算シミュレーションがもっとも妥当な数値を示しているようですね。

未来はわかりませんが、おっしゃるように、変わったときに対策を練ればいいと思います。もちろん、見越したシミュレーションはしますが。

ファイナンシャルプランナーであれば多数の事例をしっているはずですので、私の年収規模（もちろん仮定でかまわない）で子供がいなくてっていう生活ということなら、２軒家を買ったときの予測値としてどの程度残るのかを聞きたかった。

こんな回答でもいい。

生涯賃金：３億
社会保険：５０００万
------------------------
生涯手取：２億５０００万

　生活費：４０００万　（月１０万程度）
　遊休費：４０００万　（月１０万程度）
　車関係：４０００万　（年１００万程度）
-----------------------------
残余金額：１億３０００万

　住宅ローン：６０００万（利息込み・繰上げも）
　住宅２軒目：４０００万（現金）
-------------------------------
残貯金：３０００万

みなさん、なんでこれくらいの回答をできないのか、逆に疑問です。これだけの情報をあげていれば、これくらいの予測値は素人でもできるのでは・・・。

回答No.4

deru

子供がいないのに、退職後に家の購入をするバカな考えを、よしとするＦＰはいないと思いますよ。

貴方の質問の情報からでは何の計算もできません、普通の方だったらその位は理解できると思います。

＞大手上場企業に東京勤務　３０歳男で既婚。
＞年収700万。40歳平均年収８５０万の企業。
＞生涯賃金はおそらく3億近くはいくのではないかと。

貴方がどう言おうと、質問の内容からすると上の項目で該当している物は年齢だけだと、閲覧した方は思っていますよ。

遊休さん

お礼

せっかくご回答いただきましたが、納得がいきません。
すみません。

子供あるなしと、住宅購入がなぜ結びつくのでしょうか？
感覚的な話をしているのではなく、わたしは、お金の話をしています。住宅購入はお金が出て行きます。同時に子供を養育し教育するのであればお金が出て行きます。

子供ありなら一人当たり3500万～5000万程度のお金です。子供ありなら家を２軒なんてとてもじゃないけど買えないでしょう。

FPは家を2軒かうことをOKとしないとのことですが、果たしてそうでしょうか。日本は30年で建て替えるような住宅構造です。それを見越したお金のシミュレーションをするのが私の求めるFPです。

ちなみに、遊休費（遊び代）という意味です。
ここは言葉足らずですみませんでした。
改めて、謝罪いたします。

あと、あくまでも仮定での話しになるので、仮定でシミュレーションしてほしかったですね。現実どうこうというわけではないので。数学でいう仮説に基づくシミュレーション。仮説が崩れれば、また違う仮設をたててシミュレーションする、いわば、会計学的な予実対比をつねに行ってシミュレーションしているので。

これくらいの情報をだせば、ライフプランでのシミュレーションをしてくれるんだけどなあ、知り合いのFPさんは。

回答No.3

binbouoyaj

１軒目
４０歳で４０００万円借金
月１５万円返済ですと今の最低付近の金利状態で２６年返済となります。
実際のところ管理費・修繕積立費で２～４万円程度必要なので返済金は１３万円と仮定します。
そうすると完済までに３１年のローンとなります。

１５年後借金は安く見積もって１８００万円残。
現実的には難しいですが
３０００万円の家を買い、マンションを１８００万円で売ると借金は３０００万円。

６０歳の時の借金残は２３００万円ほどでしょう。

退職金３０００万円から２３００万円を払い残金７００万円となります。

昇給に伴って繰り上げ返済されるとのことですから現実的には６０歳で借金完済、退職金を年金として運用できるレベルでしょう。

１軒目をリフォームするのに５００万円かかったとしても借り手が現われなかったり（その間は丸っきりの持ち出し）踏み倒されたり夜逃げされたりのリスクがありますし、リフォーム分は当然借金できません。
ましてやペットOKというのは個人レベルでは出来ない話でしょう。
最初からペットOKのマンションを選びましょう。
売らないとすれば借金返済は続きますから年間の支出１８０万円と収入１００万円の差額８０万円はご自分の負担となります。
５５歳の時の必要なお金は一時的に
　一軒目の残金と管理費等で月１５万円＝年１８０万円
　二軒目の借金返済月１５万円＝年１８０万円
　リフォーム代５００万円
合計８６０万円必要になります。

いずれにしても現実的ではありませんね。
一軒目は売ってしまうのが良いと思います。
お金があるのですから貯蓄を頭金として使い、借金を減らしたり繰り上げ返済すれば格段に楽な計画が立てられると思いますよ。

また余計なことかもしれませんが２番さんを通報とありますが・・・・・
有給のことでしょう？
年次有給休暇です。
遊ぶ休みではないですよ。
２番さんが悪いわけではなく、ご自分の書き間違いです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

だーかーらー、繰り上げ返済するんですってば。55歳までに2000万程度の繰り上げ返済。繰り上げ終わった時点で預金は1500万ある想定なの。

年収1000万いく仮定で子供いなけりゃ家を売る必要ないのも計算済みなの。数人のファイナンシャルプランナーと。

ごめん、エクセル表みせたほうがいい？
プロの方を想定してるので、ここまで気の利かない人達多いとは

なんか、みんな、全然数学的な計算シミュレーションないなあ。

回答No.2

deru

＞車や遊休で普通の人より多少贅沢

遊休ってなに？

回答No.1

Mokuzo100nenn

40歳で4000万円借金して、55歳までの12年間に180回で完済するには、金利がゼロとしても、

4000/180 = 22.2万円を毎月返済しないといけません。

＞住宅ローンを含め、月25万を想定。

月25万円の生活費から22.2万円を借金返済しては、ひと月2万8千円で光熱費から食費までまかなうってことになりますが、たぶん、栄養失調で55歳まで生きることはできないでしょう。　死亡保険金でローンを返済することになるのかな。

でも、このような単純な（＝金利ゼロの）返済計算もできないひとが、いまどきは大手上場企業にお勤めなんですね。

最近、日本企業の国際競争力が落ちていると聞きますが、相当重症なのかもしれませんね。

補足

いえいえ、月に２２万も返しません。
１５万MAXを想定にしています。

それから、年収をみてください。
預貯金ができる年収です。そこから
数回にわけて繰り上げ返済を行う形です。

書き方が悪くて申し訳なかったのですが、２５万の内訳は
１２～１５万をローン、残り１０万を生活費と見ています。
１０万の内訳は食費２．５万、水道光熱費２．５万、通信費３万、余り２万。

大変お手数なのですが、わたし自身の頭の悪さの批判よりも、ファイナンスシミュレーションをお願いできますでしょうか。

専門家ではないので、頼りにしています。