自宅の売却

質問

自宅売却を個人経営の不動産屋に専任媒介契約で依頼しています。しかし、新聞折り込み広告もNetでの情報活動も余りしてくれません。やはり大手の不動産屋でないとダメでしょうか。

回答No.5

kenanami3150 · ベストアンサー

はい、「団塊世代の・・・」ですが、再々質問ですのでお話します。

端的にお話しますが、
●媒介契約は宅建業法で「３ヶ月」までと規定されていて、それ以上の期間は違法です。
●また、「専属業者」としたのは誤りなどでなく、「専属専任媒介」とする長い文言を略しただけで、お勧めの形態です。
●更に、「Net上に出て・・・」については、多少長くなるので、下記で別途に説明します。

上記最初の説明ですが、その業者さんは恐らく、当然、知ってても、実際に売却されるのは・・・、と「期間予定」の意味で６ヶ月と口にしたのでしょう。

しかし、私の長い経験上からも、「売買仲介」を専門とした不動産業者は、この、「数ヶ月・・・」などとする考えなど持ちません。

売出価格によっては、即日～せいぜい２週間程度の売却期間を予定し、買主の出現具合によっては、売主に価格下げのアドバイスを行います。

不動産売却の成・否は、常に「価格」のみが基本と言っても過言ではありません。
そして、売り出した直後が最も買主の出るチャンスであり、命とも言える期間です。

また、３ヶ月経過で、契約は自動消滅しますし、今すぐにでも、契約解消する方法もあります。
それは、「売りやめたから」の一言で済みます。
売主が売りやめたものを、業者が強引に売らせるなどあり得ません。
そして、その宣言の直後に別業者に売却依頼すれば良いのです。誰が文句を言えるでしょう。

ただし、この場合、業者との互いの人間関係などは無視の上です。
高額な不動産売却なのに、買主はあなたと業者の人間関係など無関係です。
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また、「ネット上に出てこない・・・」と言うのは、前提条件があるからです。

それは、あなたが依頼した業者（「元付業者」と称します）に、買主側業者（「客付業者」と称します）が、「ネットで掲載しても良いか」という打診をして、元付業者が承諾しなければ、客付業者がネット掲載はできないのです。

そして、客付業者が、「安くて魅力的」とポイントを感じなければ、そのような「ネット掲載依頼」などもしないのです。

従って、業者が、「公開した」とするのは、恐らく法規定されている「レインズ（不動産業者専用のネットワーク）」への登録のことでしょう。
そして、それだけで売却できるなら売買仲介業者が苦労などしないのです。

以上の説明で、多少でもご理解になれるでしょうか。

詳細は、初回説明の検索サイトから入れば解説が見られます。

以上、参考になれば幸です。

お礼

更なるご教示ありがとうございます。また貴方様の「kenanami3150」も拝見させていただきました。

「６か月」との発言は何も知らない私が言ったことです。「３か月」でこの不動産屋とは手を切ることといたします。そして今度は良く熟考いたしまして依頼する不動産屋を選びたいと思います。

今の不動産屋が言われますには、不動産協会に登録したらすぐに４、５件の問い合わせがあったということです。しかし、Ｎｅｔに掲載することは許可しなかったのだと思います。11月2日に一回新聞の折り込み広告に掲載された以外、具体的にどのような買い手探しをしてくれたのかの説明はありません。一般のお客の問い合わせはありませんとの返事でした。

大事な自分の財産をお任せするのに余りに安易であったと自分の不明を恥じております。
貴方様のご教示で現実の厳しさを知りました。今後はいろいろな方のご意見を聞いてより良い売却をしたいと思います。

回答No.4

noname#184449

不動産業者です

他の回答にもありますが、一口に「不動産業」と言っても業務内容は多岐にわたりますので、当然「得手・不得手」が業者によってあります。

不動産売買は「業者選び」で決まります。
勿論、売り出し物件が「誰でも喉から手が出るほど欲しがる超人気物件」なら、業者のスキルは殆ど関係ありませんが、そうではない「普通」若しくは「不人気物件」なら、業者のスキルによっては結果に大きな差が出てしまうでしょう。

ただ「大手だからいい」という訳でもありません。
勿論「暖簾」は不動産売買において重要なファクターではありますが、結局はその「業者次第・担当者次第」というところに落ち着きます。

では、どのような業者を選ぶべきか・・・

大きい、小さい、地元、地元以外はそれ程重要ではありません。繰り返しになりますが結局は「業者次第・担当次第」ですから。大きくて地元業者の「使えない営業マン」より小さくて地元以外の業者の「使える営業マン」の方がいいのは自明です。

あと、売り出す時のポイントは「いかに高く売るか」より「いかに早く売るか」を考えましょう。
ダラダラと高い金額で売り出してもホントに売れません。
他回答にもありますが、そんな状態では物件の新鮮さが失われて益々売れなくなります。

買主は常に市場を研究しています。
私達業者は「広く浅く」相場を把握していますが、買主は「自分の欲しい地域」をピンポイントで研究していますから、下手したら私たち業者より価格動向に詳しいです。
当然ですよね。一生に一度あるか無いかの買い物ですから。
そこに何カ月も売れないでいる物件に興味が出ると思いますか？普通は・・・ですよね。

次に「使える業者かどうかの判断ポイント」ですが、

●見た目、話し方等の第一印象がよい
●質問・疑問に対して即答、若しくはすぐに調べてくれる。
●査定価格提示の時に「具体的な資料」を提示して、査定価格の根拠を示してくれる。
　口頭で「■■万円ですねぇ」なんてのは論外。
　具体的な資料を提示し、根拠を説明するのは「宅建業法」で定められた「義務」です。
●販促活動について詳しく説明してくれる
　新聞折り込みは？ポスティングは？
　不動産ポータルサイト（YAHOO、HOME'S等）への掲載は？
　既存客へのアプローチは？

最低限、これくらいのハードルは楽々クリアできる業者以外は「即切り」で結構。
大切な財産を任せるのですからね。

これから年末にかけて売却はどんどん厳しくなって行きます。
行動を起こすなら出来るだけ早急に。

ご参考まで。

お礼

早速のご教示ありがとうございました。
不動産屋さんにお願いする前に貴方様のご教示を受けてからにすれば良かったと後悔しています。自分の大事な財産をお任せするのに「余りに軽率で安易な・・・」と後悔しています。
「如何に高く売るか」より「如何に早く売るか」を考えなさいというご指導。早速、本日不動産屋さんへ出向き3500万を3200万に引き下げて頂くようにお願いしました。そしてもう少し情報提供活動をして頂くようにとお願いしましたが、貴方様のご教示にあるような具体的な販促活動の説明は頂けませんでした。「塩漬け物件」にだけはならないようにとお願いしました。何だか心許ない限りですが自分自身の不明が招いた結果ですから仕方がありません。
ご指導に感謝いたします。

回答No.3

kenanami3150

前回、回答しました、団塊世代の不動産問題解決コンサルタントです。

「お礼」らんでは再質問のようですが、そのリアクションをする方法が不慣れですので、新規の形でお話します。

どうやら、「日頃より親しい」という、私の観点からすれば、最悪の関係の不動産業者さんへの
依頼のようです。

なぜ、「最悪」などと、業者さんに失礼な表現をするかと言いますと、不動産を売却することはやはり業者さんの能力が大いに関係しているからです。

買主は、あなたの友好的な「知人」関係など全く無関係で、不動産取引でもそんなことに全く無関係に、完全に法規定で大金が動くのです。

従って、仮にその業者さんが、知識や経験・ノウハウなどもあり、売買仲介に慣れている業者であれば最良かも知れませんが、本来、全く無関係な業者の方が良かったのです。

それは、業者の為し方に不満があれば、躊躇なく責められますし、あくまでドライな取引ができるからです。
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さてそこで、あなたと業者との契約期間が不明ですが、最初の契約から３ヶ月後が望ましいです。
媒介契約は、３ヶ月以上は契約不可です。
そしてこれは、３ヶ月以内に「売りなさい」とする国の法規定の意味があるからです。

６ヶ月も待ったら、「有名物件」になってしまい、より売却が困難になります。
これは業界でも近隣でも、「売れない物件」というお墨付きをもらったようなものだからです。

もっと言えば、一旦、「売りやめにします」と現業者に断ることです。
そうすれば直ちに契約は解除されます。
そして、数日空けて、別業者に再依頼すると良いです。

その際、前業者に知られることも考えて、「また売ることになった」との前提を持っておくと良いでしょう。
そして、「友人の旦那がつとめているから義理で」など、説明の腹積もりをしておくと良いです。
それは、売れなければならないのはあなたご自身の問題だからです。

ご近所同士が、そのことが原因で不仲になったとしたら、その業者はあなたを隣人ではなく、金儲けの相手として見ていたことがわかるでしょう。
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そして、他社へ依頼する際には、「専属専任媒介」で契約することです。

媒介契約は、「一般」・「専任」・「専属専任」媒介とありますが、「一般媒介」は、タナボタ営業が基本で、積極的な営業活動など望むべくもありません。

逆に「専属・・・」は、仮に他社が買主を見つけても、専属業者はあなたからの手数料が法規定されていますので、買主を自社で見つけて「両手数料」をもくろむのが一般的だからです。

以上が概略ですが、前回の回答らん記載の通り、「検索サイト」で公開ＩＤを開くと、他の詳細な内容を解説してありますので参照して下さい。

以上、参考になれば幸です。

お礼

早速のご教示ありがとうございます。
自分の大切な財産を売却しますのに何の知識もないままに知り合いだからという安易で軽率な事をしてしまい後悔しております。貴方様の仰るようにビジネスライクに交渉ができることが大事だったんですね。
一番まずい選択でした。10月16日に契約をしました。6ヶ月後までは待ちましょうと契約時に先方に伝えています。ですが3カ月で解約してもいいでしょうか。
またお尋ねいたしますが、貴方のお教示の中で以下の箇所　"逆に「専属・・・」は、仮に他社が買主を見つけても、専属業者は云々”の箇所の「専属業者」は「専任業者」の誤りではないのでしょうか？
お勧めは「専属専任媒介」で契約するようにとのお勧めでしょう？　
私の感触としては貴方様が仰るように「仮に他社が買主を見つけても、専属業者はあなたからの手数料が法規定されていますので、買主を自社で見つけて「両手数料」をもくろむのが一般的だからです。・・・を狙っているのではという感触を得ています。と申しますのは私の物件が他の業者のNet上には出てこないのです。依頼した不動産屋の名前で検索しないと出てきません。他業者へ私の物件の情報を公開して頂いたのでしょうかとお尋ねしましたら、しましたという返事ではありますが。
お忙しいところまたご教示いただけますようにお待ちいたしております。

回答No.2

kenanami3150

団塊世代の不動産問題解決コンサルタントです。p.

あなたの質問で、一概に「大手でないと・・・」とも言えません。

しかし、現実論を話せば、全国の宅建業者１０数万社の中で、その多くの比率を占めるのが、「賃貸物件」（いわゆるアパート・賃貸マンション）の仲介が主体で、「売買仲介」専門業者は一握りと言っても過言ではありません。

そして、売買仲介では、その業者独自の手法やノウハウなどもあり、「コツ」などの存在もあるのが事実です。
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仮に、たまに質問が出るのが、「売りに出して〇年経つが、まだ案内客もない」などの状況は、
売買仲介の業者であれば、すぐに状況が読めるのです。

これは、「塩漬け」になった、業界で言う「有名物件」と称される状態です。
一度、「有名物件」になると、もう売れません。
その場合、売買仲介業者であれば、一旦、「売りやめ」をおすすめすることもあります。

そして数ヶ月後に、情報内容を少し変えて、再売りするのです。
すると、新たな新鮮物件に生まれ変わったりします。

ネット全盛期とは言え、ネットを「開いて、見る」という、能動的な作業が必要になります。
新聞の折込チラシは、直接目に「飛び込んで」くるのです。言わば「受け身」で見られるのです。

更に言えば、チラシの打ち方やネット（「レインズ」不動産業者専門サイト）への、登録すら不慣れな業者も現存するのです。

これらを考えれば、現不動産業者への依頼期間が終了したら、一度、大手への依頼も検討した方が良いかも知れません。

以上、参考になれば幸です。
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なお、よければ検索サイトで私の公開ID「kenanami3150」を開いていけば「知恵ノート」が見られ、参考になる項目もあります。

お礼

早速のお返事ありがとうございました。大変参考になりました。
私がお願いしている不動産屋のご両親と知り合いなもので余り考えもなくお願いしました。私が「専任媒介契約」をとお願いした訳ではないのですが、契約書を見るとそうなっていて、契約書を読んで初めて契約の仕方には「専任媒介」と「一般媒介」とがあることを知りました。お父さんの時代からの謂わば老舗の不動産屋です。10月16日に専任媒介契約をしたばかりではありますが、今までに新聞の折り込み広告は1回だけ、Netでの公開もその不動産屋名で検索しないと表示されません。本日その不動産屋へ出向き、もっと情報提供を積極的にやって頂くようお願いしました。土地は284m2、家屋が145m2で平成1年の建設ですが非常に状態が良く、所謂高級住宅地だから3000円弱の評価です。手頃な物件ではないので買い手が限定されるから、売れるには時間がかかるでしょうとのことでした。地方都市は人口減少傾向にあり、これがさらに苦戦を強いるわけです。私は愛着を持って大事にしてきましただけに手放したくはありませんが、夫が亡くなり一人暮らしをするにはこの家は重荷です。子供たちは二人とも東京です。マンションの小さな部屋でこじんまりと老後を過ごしたいと思っています。貴方さまのご教示に従い半年経過したら「一般媒介」に変更してみようと思っています。さらにご教示いただけましたら幸いです。

回答No.1

noname#184677

地方都市（山口県）で75歳なら地場の不動産屋が安心だとおもいますけど。

補足

早速にご返事ありがとうございます。
少し補足させていただきますが、私がお願いしております不動産屋は老舗ではありますが、最近はこの地にも全国チェーンの不動産屋が多く進出しておりまして、新聞の折り込み広告も派手ですし、Netでの情報提供にも熱心です。不動産屋の選定を良く考えれば良かったと思うのですが、だた安易にその不動産屋のご両親と知り合いだというだけでお願いしてしましました。「専任媒介」とか「一般媒介」とかも知らずにおりまして、契約書を読んではじめて「専任媒介契約」になっていることを知りました。
契約してまだ日も浅いのですが、新聞の折り込も1回だけだし、Netでの情報提供もその不動産屋の名前で検索しないと表示されません。そういう情報提供は所謂大手でないといけなかったのかなと思っている訳です。