不動産屋さんとの契約について

質問

この度、不動産を相続します。

母と兄（独身）、妹（私）3人家族となりました。

家族会議を行い、名義は3人で。
理由は、税金対策と財産は平等だからと納得しています。
問題は、その不動産は賃貸で、契約や、やり取りなど何も知りません。

母：今はまだ良いが、いつか、出て行ってほしい時、借主が出ていかないのは困る。
兄：大丈夫。任せとけ。管理や、名義変更は俺がやる。
私：兄と母だけで相続すれば良い。その代わり私はノータッチ。
とう意見でしたが、母が兄に任せるのは怖いと説得されて、今に至ります。

急な出来事で、何をどうしたら良いのか不安でしたが、
取りあえず、現状、お世話になっている不動産屋さんに挨拶に行こう、行きました。

すると、「そんな話なら、電話で良いのに。」など愚痴をこぼし始めました。
確かに、急な対応は大変だと思いますが言ってよいこと悪いことがあると思います。
明らかにバカにした態度。不振が募ります。信頼できるかしら・・
大丈夫かしらと私は思い、契約書の内容を知りたい。いつ渡して貰えるのか。と話を切り出しました。
すると、「借主に今、渡している。今は渡せない。」と返事がきました。
せめて、いつ頃なら渡せるのか、過去の物でも良い
基本契約書のコピーはないのですかと聞きましたが「今は手元にない」
の一点張り。これ以上は、話しても拉致があかないと思い、帰りました。

母と兄は聞いていただけで、興奮する私を笑ってみていました。
二人とも大家としての自覚が足りないのか、それとも私がやり過ぎなのか
分からなくなりました。

私の要望として契約書は必須。
ドラフトでも可なので欲しいときにすぐ対応して欲しい。
メールでのやり取りも希望。（電話だと、言った言ってないのトラブルがある為）
銀行振り込みは、ネット銀行に変えてほしいです。

母も兄も、元々の性格から呑気で優しいです。
一応、ご近所さんから話を聞いており
あの不動産屋さんはやり手、評判良いし大丈夫とニコニコしてます。

私だけ、不動産屋さんの見直しが必要だと考えています。
但し、大家が借主と直で契約するとトラブルが発生するので仲介業者は
必要だと言われました。（親族からの意見）

今の現状、頼れる人は居なくなりました。
そこで、大家としての自覚、不動産屋さんとの契約について
気を付けたほうが良いことなど教えて頂けませんでしょうか。

よろしくお願いいたします。

回答No.4

god-only-knows

不動産業者の者です。

ご参考下さい。

よくわからないので状況を勝手に想像してみます・・・（違う点がありましたら回答に記載ください）

(1)お父様の遺産相続で「賃貸物件がある」、既に契約済みで不動産屋Aが仲介した。

(2)相続に際して賃貸借契約書の貸主保管分がどこにあるかわからない・・・A
(2)’契約したばかりで契約書の返送が不動産屋から無い（今借主に送っている？←契約したばかり？）・・・B

(3)＞銀行振り込みは、ネット銀行に変えてほしいです

(4)＞母：今はまだ良いが、いつか、出て行ってほしい時、借主が出ていかないのは困る。兄：大丈夫。任せとけ。管理や、名義変更は俺がやる。

(5)＞すると、「そんな話なら、電話で良いのに。」など愚痴をこぼし始めました。確かに、急な対応は大変だと思いますが言ってよいこと悪いことがあると思います。

(6)私の要望として契約書は必須。ドラフトでも可なので欲しいときにすぐ対応して欲しい。

さて、ここからが参考内容です。

(1)について
相続者はすでに契約した内容を引き継ぎます。すなわち相続する3者様が貸主になる（所有者＝貸主ではないのでその内の誰かが貸主になり、他の2者が全権委任状を作成してもよいです）　後記するサブリースでない限り借主様へ通知及び覚書などの作成が必要です。

(2)・・・Aについて
かなり前に契約したのであれば契約書はお父様がどこかに保存しているはず、ですが・・・
(2)’・・・Bについて
押印が終わらないくらい最近の契約であれば仕方ないですが・・・
(2)・・・Aなら不動産屋さんに契約書のコピー有る筈です。契約書の保管義務（5年だったか10年だったか）有る筈です。
（弊社は5年経ってないので全てあるのでわかりません・・・一応5年たったらデータ化して保管するつもりです）
原契約書が無いと更新の時やトラブルがあった時に困りますから（笑）

(3)家賃管理を不動産屋Aがやっているのですよね、そうでなければ貸主様に振り込む銀行がどこであっても特に関係ないハズ。
ネット銀行にすれば手数料が安い。一般的に賃料が借主→貸主直接の場合振込手数料は借主負担。家賃管理が入ると不動産屋→貸主は貸主負担が多いですから・・・
そういう意味なら分かりますが。
でも、残念ながらそれは難しいです。貸主様の希望に合わせて振り込んでたら不動産屋さん手数掛かり過ぎです・・・苦笑

(4)甘～く考えすぎです。他の方の回答にもあるように借りている方の権利は強いのです。
売却するから出て行ってとか自分が住むからなんてのは「ほぼ無理」です。←立ち退き料で合意するしかないでしょうね
あえてここでは触れません。

(5)そのレベルの不動産屋さんですみません・・・。わざわざ相続者に来ていただいといてねぇ。
不動産屋Aが管理してる場合
1段階目：貸主変更の通知→２段階目：覚書等作成→両者押印
不動産屋Aがサブリースしている場合
貸主は不動産屋Aなので借主様に通知する事はなくてもよい。
※サブリースとは所有者から物件を不動産屋Aが借上げ借主と契約を結ぶ方式この場合貸主は不動産屋Aとなり、所有者は入居者の有り無にかかわらず賃料収入がある←（簡潔に説明、本当はもっとたくさんメリット・デメリットがあります）

(6)ひな型契約書なんて意味ないです。実際の契約書でないと期間や契約種類、特約、連帯保証人など分かりませんから。

普通考えられる手順としては（サブリースしてないとして）
相続登記完了後　登記簿謄本と相続者全員の署名捺印が入った「通知書」を借主様に送付、後日覚書書面を送付
不動産屋Aが賃料管理しているのであれば借主様が振り込む口座は変らないはず。
（弊社なら賃料管理している物件は無料でやりますが不動産会社Aはどうでしょう？？？）

不動産屋Aが賃料管理していない場合
無償でやるのは嫌がりますよね・・・私なら実費でやっても良いかなと思いますが。←郵送費と謄本代と書類作成料かな。
（ここだけの話、前の会社では無料でやってました（笑）、今は自分が経営者側だからそうも言ってられないのです）

＞私だけ、不動産屋さんの見直しが必要だと考えています。
＞但し、大家が借主と直で契約するとトラブルが発生するので仲介業者は
＞必要だと言われました。（親族からの意見）

不動産仲介→契約締結までが仕事

賃貸管理を不動産屋に依頼→入居中・退去まで（契約内容による）不動産屋（又は管理会社）に間に入ってもらう。

ご親族は「賃貸管理」を言ってるのでしょうかね。既に賃貸借契約本体は締結してるので。

＞私だけ、不動産屋さんの見直しが必要だと考えています。
今、入居中の方が退去した後に見直した方が色々良いのではないでしょうか・・・

長くなりましたがご参考下さい。

回答No.3

doll2007

大家しています。

＞この度、不動産を相続します。

これだけではわかりません。
アパート１棟ですか？
マンションの１部屋？
一戸建ての家一軒？

お父様の遺産でしょうか。

うーん。。。

管理会社じゃなくて、単なる仲介ですよね。
はっきり言うと、契約書がないというのは大家側のミスです。
・・・これが管理会社なら、質問者さんが腹を立てたり不審になるのも当然ですが。

＞大家が借主と直で契約するとトラブルが発生するので仲介業者は
必要だと言われました。

はい。正しいです。
といっても仲介業者だとそんなものです。
お客さんを紹介して仲介料をもらうのが仕事。
きちんと契約ができればそれで終わり。
それ以上は期待しないほうがいいです。

＞不動産屋さんに挨拶に行こう、行きました。

それ自体はいいことですが、
ようは、タダ働きしろと言っているに等しいんだから。
愚痴が出ることもあるでしょう。

ここで、アパート一棟持っている大家が相手なら、
今後また仲介して報酬がもらえる可能性があるし、
うまくすれば管理もまかしてもらえて毎月管理料（家賃の数パーセント）がもらえるから
愛想良くもなるんですが。。。

毎月、管理料を支払っているわけじゃないんですよね。
ちゃんと２年に１度、仲介の不動産屋さんに更新手数料を支払っているなら、まあ、お気持ちはわかりますが。
自動更新なんかだと忘れ去られていますよ。

＞メールでのやり取りも希望。（電話だと、言った言ってないのトラブルがある為）

メールだと忙しい時季は忘れられます。
どうしたって、直接来店した人や電話が優先。

＞銀行振り込みは、ネット銀行に変えてほしいです。

これは、大家が入居者さんに直接言えばいいし。

＞母：今はまだ良いが、いつか、出て行ってほしい時、借主が出ていかないのは困る。

・・・これは非常にまずいです。
居住権（ググってください）というものがあります。
出て行って欲しいなら、立ち退き料を支払いますからと言ってお願いするしかありません。
大家の勝手な都合で、借主さんの生活基盤を崩す権利はありません。

http://okwave.jp/qa/q5587328.html

http://okwave.jp/qa/q7345397.html

http://okwave.jp/qa/q7005627.html

補足

ご回答ありがとうございます。

あの後、進展があり、契約書を受け取りました。
ざっと確認した所、戸建て管理料5％取られてました。
その他、広告費や敷金、礼金や更新料（保険）の
取り分が良くわかりません。細々と請求されています。
なので、詳しく経緯など説明して貰えたらと考えてます。
（強気で出ていいのか・・要望を受け付けてくれるか不明ですが）

母の発言は、生前父とトラブルの話をしてたから
出たのかもしれません。居住権など難しい事を言っても理解できないと
思います。何しろ、蓋を開けてびっくり。
実際は、父が手続きなどしており母は何も知りませんでした。
（不労所得、確定申告などなど・・。）

回答No.2

gradnormal

不動産を相続したことがあるものです。

普通は被相続人が契約書類を残しているはずですが、無いということですね。

契約内容を知りたいとのことですが、そんなに特別な事は書かれていないと思いますよ。
確認することは敷金と契約期間くらいのことでしょう。
家賃は振り込まれているならその家賃で契約してるでしょうし。
出て行ってくれなかったらと懸念されているようですが、定期借家契約でない限り、普通に出ていかせることはできないです。また定期借家契約は借主がとても不利なので、特殊な事情で無い限り、結ばないです。

あなたが不安なのはわかりますが、少し神経質になり過ぎてる気がします。
個人的にはその不動産屋の対応はちょっと不親切かなと思うくらいで、非常識と思うほどではないです。

大家としての自覚ですか・・・。大家のための本はいくらでも出ているので勉強してください。私も４，５０冊は読みましたよ。空室対策やら、契約やら、税金だの覚えることは山ほどあります。適当にやり過ごすことはできますが、いつかうまく行かなくなりますよ。大家は経営者と同じです。

補足

ご回答、ありがとうございます。
今の時代、不動産屋に斡旋任す時代ではなくなったと感じております。
私としては、リスクヘッジするために、情報収取しており
さまざまな手段を活用させて頂いてます。

何せ、今回初めて媒介契約というものを知りました。
一般、専任、専属、普通、定期・・色々と理解する事が多いですね。

今はまだ優先事項がいっぱいあるので
本は落ち着いたら読みたいと思います。

回答No.1

noname#232250

相続により、不動産所有権の変更があっているのですよね？
なのに、不動産屋は契約者変更に伴い契約書の作り直し（賃貸人変更）か現契約書のコピーを渡さないのでしょうか？

少なくとも現賃貸契約書のコピーは当然要求できます。
誰が賃借人かもわからないなんて不安ですよね。
私の家族も、賃借人のいる物件の所有権を得て、その物件を管理している不動産屋に行きました。
その特に新たに契約書を作りなおしたかは良く覚えていませんが、
その時の入居者が入居時に契約した契約書のコピーはいただきましたよ。
（家族構成や勤務先など書いてあり、安心できました。）

管理してもらっているので、契約書の預かりは一部不動産屋にあるはずです。
コピーはもらうのが当然かと思います。

補足

ご回答ありがとうございます。

不動産については畑違いで何から手を付けて良いのか困っておりました。

そういえば、
「契約書の作り直ししないとな～、時間かかるな～」とぶつぶつ言ってました。

あの後、進展があり親族に詳しく話した所、親族の方が管理しており、
書類一式を頂きました。（今まで、渡す必要ないと思っていたそうです。）

ただ、契約書の一部は不動産屋さんが預かり、コピー貰えるのは当然の
権利なのですね。心強いです！