住宅ローン 実際の返済額とシュミレーションが違う

質問

今日、ローンの明細書を見て、ネットで同条件でローンのシュミレーションをしたところ、シュミレーションの方が、毎月の返済額が、低かったので、疑問に思い、質問させていただきました。

元金均等払いです。

どうしてでしょうか？

回答No.3

xexstyle

どれくらい低かったのか分かりませんが、元金均等返済なら計算方法が簡単なのでご自分で計算してみたらいかがですか？
毎月の返済額は元金返済分と利息に分けられます。
元金返済は”元金均等”というくらいですから、毎月一定です。
借入元金を返済回数で割るだけです。
3000万円借りて、35年（420回）での返済なら、3000万円÷420回=71,428.5円になります。
円未満の端数をどう処理するは金融機関によって変わりますが、切り捨てなら71.428円になります。
これが、毎月の元金返済額になります。
71,428円を420回返済しても、3000万円に240円だけ不足しますが、それは返済の最終回か、初回に追加して調整することになると思います。

毎月の利息はその時点の元金残高に月利をかけて算出します。
月利は年利の12分の1です。
年利3％なら、月利は3％÷12です。
初回の返済の利息は3000万円×3％÷12=75,000円です。
初回の返済額は71,428円＋75,000=146,428円となります。

2回目の利息は元金が71,428円だけ減っていますので、(3000万円－71,428)×3％÷12=74,821円になります。
2回の返済額は71,428円＋74,821=146,249円となります。

3回目の利息は元金がさらに71,428円だけ減っていますので、(3000万円－71,428×2)×3％÷12=74,642円になり…
と続けていくことになります。

元金残高が毎月71,428円だけ減っていきますので、利息も71,428円×3％÷12=178円か、179円ずつ毎月減っていくことになります。
最終回の利息も178円か179円ほどになります。

利息の総額は元金均等返済の場合、元金×年利÷12ヶ月×（年数×12ヶ月 ＋１)÷2 となります。

端数処理方式の違いから毎月数円から数十円程度の違いが出てくるのは仕方ないと思います。
最終的にはローン利用者にさほど不利益にならないように金融機関も気を遣った計算をしていうと思います。

お礼

とてもわかりやすいご回答ありがとうございます。
繰り上げしてたりもしてるので、明日、銀行員さんに聞いてみます。