住宅ローン 返済方式について

質問

はじめまして。
住宅ローン勉強中の者です。

返済方式に元金均等と元利均等がありますが、一般的に元金均等の方が総返済額が少ないと思います。
ただ、これに繰上げ返済が絡むとどうなるかいまいち分かりません。
色々調べていたら繰上げ返済のタイミング？によっては元利均等の方が総返済額が少なくなる場合もあると書いてあったのですが、自分で色々シュミレーションすると、どの場合でも元金均等の方が総返済額が少ない結果が出ます。
シュミレーションは全て期間短縮型で行ったので返済額軽減型だと違う結果になるのでしょうか。
それとも単純に私の計算が間違っているのか。。。

実際に元利均等の方が総返済額が少なくなる場合もあるのでしょうか？
また、もし分かればそれはどのようなパターンでしょうか？
詳しい方ご教示ください。

それと、元金均等のデメリットは当初支払い額が多いこと以外に何かありますか？

よろしくお願いします。

回答No.2

Elim03 · ベストアンサー

繰り上げ返済のタイミングによって元利金等の方が総返済額が少なくなるということは、理論上無いものと思います。
　が、返済期間の変動という観点からいえば、お得感が増す可能性は考えられます。

　繰り上げ返済の一般的な定義は「何ヶ月分かの元金相当額をまとめて返済することによって期間を短縮すること」です。
　同じ金額を繰り上げ返済が可能であったと仮定した場合（実務上では、この仮定に若干無理がありますが）、元利均等の方が返済期間がより短縮されます。
　したがって、「残元金が同じであると仮定すれば」（ここが問題なんです。異なる点が返済方式の違いだけであれば、そんなことあり得ませんから。）その後に支払う利息額が元金均等よりも小さくなることになり、何となく得した感じにはなるでしょう。

　毎月の返済額を軽減する方式の場合は、もっと不利です。
　期間が伸びますから、利息の支払額が大きくなるからです。

　なお、元金均等償還のデメリット三つあります。
１：当初の支払金額が大きい。
２：１によって、収入審査を通らないことが多い。
３：インフレーションによって貨幣価値が下落した場合のみ、当初支払い元金が多いことは、結果的に損になる。

お礼

理論上はないんですね。
私のシュミレーションでも確かに元利均等の方が期間が短縮されました。
ただ、総返済額は相変わらず元利均等の方が多かったので気にしてませんでした。。。

> ２：１によって、収入審査を通らないことが多い。
これは審査さえクリアできれば問題ありませんね。

> ３：インフレーションによって貨幣価値が下落した場合のみ、当初支払い元金が多いことは、結果的に損になる。
う～む、奥が深い。
フラット３５で組んだらあまり関係なさそうではありますが。

とても参考になりました。ありがとうございました。

回答No.1

wakuapaku

銀行では元金均等はなかった・・ですが、ありますか？社内融資では元金均等ありました。
　元金均等の方がお得だと思います。

お礼

銀行ではあまり見かけませんよね。
フラット３５で考えているので質問させていただきました。
元金均等で検討してみます。