他人から土地をもらう場合の手続きや税金は？

質問

初めて質問します。

実家の隣の家の方[A]が亡くなりました。
その方[A]に、配偶者・子はなく、姉妹[BC]がいて、その姉妹[BC]が私の実家に「土地をあげたい」と言います。
私の実家では、土地・家屋全部をもらうほどの余力はないため、実家と隣接する裏庭部分のみならば、いただいても良いと考えています。

その裏庭には、人が住むには老朽化した家屋が残っていて、普通の不動産屋さんで売れば、だいたい400～500万円程度の土地ではないかと思います。（近隣の販売物件との比較ですからかなり曖昧ですが）

この場合、
1.　姉妹[BC]がその土地・家屋を相続
2.　姉妹[BC]が私の実家の誰か[df]に売却or贈与
の手順になるかと思います。

私の実家の土地は父（60歳失業保険→年金）[d]の名義になっていますが、お隣の土地は、できれば妹（26歳）[f]の名義にしたいようです。
父[d]が亡くなった後には、妹[f]がすべて相続する予定です。（私は相続を全放棄します）

どのように手続きを進めれば、お隣さんのご遺族姉妹[BC]に負担なく、私の実家[df]の税金が少なく済むでしょうか。

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

お書きの通り、所有権を移動するには贈与か売却しか方法がありません。

　売却すれば、ＢＣに譲渡所得の課税があります。

　しかし、その土地の購入費が証明できて、売却の結果が赤字なら課税はありませんので、赤字になる程度で買うのが1番でしょう。

　証明できないなら、いくらで売却しようとも、たしか売却額の５％が購入費になりますので、９５％は利益になります。

　したがって、必ず課税がありますので、売買はＢＣに不利です。

　ＢＣに税金がかからないようにするには、贈与です。

　すると、ｄｆさんに贈与税がかかることになります（そのほか登記の登録免許税など）。

　税金を安くするには、というご質問からははずれますが、贈与税がかかるとしても買うよりは安いはずですので、贈与を受けるのが、実際には一番でしょう。

　（購入額が証明できるなら、それで買い取るのが本当の1番でしょうが、相続の場合ふつうは難しい）

　５００万円だと、５３万円くらいですかね。安いです。

　50万円ちょっとで500万円の土地を売ってもらったと思えば、涙が出るくらいでしょう。

　あえて言えば「負担付き贈与」などという手もありますが、どのような負担をすれば無税になるのか、その場になってみないと分かりません。

　場合によってはＢＣに有利すぎるとして課税がありそうですので、考えないほうがいいと思います。

お礼

早々の御回答、ありがとうございます。

贈与の手続きの方が良さそうですね。
1.　[BC]が相続する
　　★[BC]相続税
　　★[BC]今年の固定資産税
2.　[BC]が[d]or[f]に贈与
　　★[df]贈与税（時価の10％程度？）
　　★[df]登記にかかる諸費用
　　★[df]来年からの固定資産税
といったところでしょうか。

もしわかるなら伺いたいのですが、
Q1.　相続税はどのくらい？
Q2.　[d]が贈与を受けるのと[f]が贈与を受ける場合の差は？
どうなのでしょうか。

[d]は隣接する土地を所有していますから、
[d]が取得すれば1つの広い土地と住居と住めない家屋を持つことになります。

[f]は不動産を持っていませんから、
居住目的でない土地と住めない家屋を取得することになります。

[d]の不動産もいずれは[f]が相続するため、
[f]が贈与を受ける方が良いかと思っているのですが、
それで良いのでしょうか。

回答No.3

fujic-1990

１番回答者です。

Q1.　相続税はどのくらい？

　BCの相続税ですよね？

　現在、「５０００万円＋１０００万円×相続人の数」円が免税点ですので、相続人がＢＣ二人だけなら、遺産７０００万円以下なら相続税はかかりません。

　その後は、世界に冠たる累進課税が待っています。

　ご質問の中にはあＡの遺産額が書いてありませんので、実際の額は算出できませんね。

Q2.　[d]が贈与を受けるのと[f]が贈与を受ける場合の差は？

　財産というのは、氷と一緒で、細かく砕くほど速く溶けて消えます。

　ですが、相続税なんてない国々もいくつもあるなか、日本は世界に類を見ないほどの累進制度を取っています。

　そのため、まとめて移動（贈与・相続）するとすさまじい税金がかかる場合も生じます。

　で、原則としてはｄを飛ばしてｆが贈与してもらった方がいいと、私は考えています。

　ただ、今回は、失礼ながらｄさんは（土地家屋はお持ちでも）年金暮らしらしいですので、相続税はかからないケースらしいので、どちらでも違いはないと思われます。

　たとえば、居住目的でない土地を所有してはいけないとかいう法律はありませんので害はありません（但し、登記費用とか固定資産税・・・　場合によっては建物の取り壊し費用を負担しなければなりませんが）。

　「もらう」という大前提で、どちらがもらうのが良いか、という話なら、本件はどちらがもらっても違いはなさそうです。

　ただし以上は、本当にＢＣがタダでくれるのかどうかとか、将来質問者さんとｆがけんかする可能性とか、将来ｄｆが自己破産する場合にどうなんだ、などなど、悪い予想は書いてないので一切考慮しない場合です。

　そういうトラブルの可能性まで考えるならば、男性であり、まだ６０歳のｄさんが当事者になったほうがよいかもしれません。

お礼

わかりやすい解説をありがとうございます。

相続税は全体の相続額がわからないことには算出できないのですね。
わかりました。
むしろ触れないようにしておきましょう。

家屋の有無や居住の有無は関係無いようですし、
やはり妹[f]が贈与を受けるようにしたいと思います。
もっとも、皆さんおっしゃっているとおり、本当に決まればですが。

ひとまずは明日葬儀です。
落ち着くまで忘れて、しめやかにご冥福をお祈りします。

ご丁寧にありがとうございました。

回答No.2

bungy1234223

初めまして

長文失礼します

身内の土地トラブルに巻き込まれた、
　ささやかな私の経験から、アドバイスです

亡くなった隣家の方（被相続人）から、
　ＢＣへの相続が無事に完了してから、の話となります
あくまでも他人の家の相続なので、
それまでは、あまり関わらない方が良いと思います

ＢＣさんへは、
「ありがたい話なので、ウチも前向きに考えています
　ですが、お宅の相続（土地の登記も含めて）が無事に終わって、
　落ち着いたら、再度、お話しましょう」
と言いましょう

例えばＢＣさんが、目先のお金に目がくらんで、
第三者に売ってしまえば、それまでです
口約束の贈与契約は「やっぱりやめた」と言えば、それまでです

ＢＣに相続税の支払いが発生するかどうかは、他人事なので、
あまり考えない方が良いかもしれません

一般に、相続税を払う人は、相続する人の全体の、５％だそうです
ＢＣさんが相続税を払うかどうかは、彼女らしか分かりません

相続税を課税するかどうかは、税務署が調査して、判断します
一般に、税務署は調査して、何かあったら
ハガキや電話連絡程度で、ＢＣさんのところに乗り込みます

税務署は調査は、相続の後、土地を登記して、最低でも、１年～１年半くらいはかかると思います
ＢＣさんへの相続が基礎控除の枠内で収まるか（無申告）、書類提出して非課税（申告のみ）か、
書類提出＆相続税の納税（申告＆納税）までか、それは彼女らの問題です
このため、１年～２年くらいは、書類提出後、税務署の調査が終わるまで、
土地の登記をしないで、放置する人もいます

上記の１年という時間は、ＢＣが税務署に書類を提出する場合は、
この書類を出すタイミングにも左右されます

詳しくは　（申告は１０か月以内）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4102.htm

仮に、彼女らが高齢であれば、プロを雇ってお金を払って、申告をやってもらわないといけません

「ＢＣさんの調査が終わりました」なんて税務署は絶対に言ってくれません
それが税務署の仕事ですから・・・

以下、ＢＣの相続と登記が、無事に済んでからの流れです
最低でも１年～１年半後と考えてください
あせって以下をやると、万が一、亡くなった人の隠し子など出てきて、
ＢＣさんに相続トラブルが発生した場合、お宅も巻き込まれるからです

１．ｄまたはｆが貰いたい土地を、そうでない土地と分筆する
　　推測ですが、欲しい土地は、たぶん未分筆でしょうから、
　　プロの測量屋（土地家屋調査士）を入れて、再度、測量が必要です
　　当然、お金もかかります
　　測量、分筆、登記、の流れになります
　　土地はＢＣさんの所有なので、費用はＢＣさんが負担します
　　費用は、数十万円はかかると思います

　　この時、隣地の所有者であるお父様は、「境界確定の立ち合い」というのがあります
　　隣地の測量図などを元に、書類に三文判を押して、協力するだけです
　　協力してあげてください
　　中には、これだけでも隣地同士で裁判など、トラブルになっているケースもあります
　　もちろん、固定資産税は、ＢＣさんが払います
http://www.office-takeda.net/category/1268030.html

２．贈与について調べる
　　２－１　ｄが個人でもらうケース（基礎控除１１０万円）
　　２－２　ｆが個人でもらうケース（基礎控除１１０万円）
　　２－３　ｄ＆ｆの２人でもらうケース（基礎控除２２０万円）

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

３．土地の値段を調べる
　　続いて、土地の値段を路線価で調べます
　　一般に、時価が坪１００万円の土地であれば、
　　路線価は坪８０万円程度です
　　単位は１メートル四方（平米）なので、１坪は約３．３平米　です
　　上記の土地なら２５万円（／平米）前後でしょうか

http://www.rosenka.nta.go.jp/

４．土地はｄ（お父様）がもらって登記した方が良いと、
　　私は個人的に思います
　　ｆ（お姉さま）が既婚か未婚か分かりませんが
　　仮に万が一、ｆがお父様より早く他界すると、
　　残されたｆ家族とｄでトラブルになる可能性も、ゼロではありません

　　昔から「土地は単独名義にしておけ」というのは
　　こういった事からです

　　ただし、上記の路線価の計算をして、
　　新たな土地をｆ名義にすることで、
　　将来のｄからｆへの相続（シュミレーション）で、
　　ｆに相続税がかからないかどうか？
　　検討してからでも良いでしょう

　　これには、お父様の資産と
　　「小規模宅地の特例」など、相続について勉強して
　　シュミレーションする必要があります

続いて、ご質問へのアドバイスです

Q1.　相続税はどのくらい？

　ＢＣの相続税は、分かりません
　ただし、上記の路線価図と、法務局で取得できるＢＣが相続する予定の土地の謄本（数百円）で
　土地については評価が分かると思います
　このほか、他人（亡くなった人）の現金などの資産は、税務署でないと、調べる事が出来ません

　貰う予定の土地が、本当にキレイ（亡くなった人の、負債などの抵当に入っていないかどうか）
　事前に調べておく必要は、あると思います
　現時点では、借金にまみれた土地かどうかも、わからないからです

　仮にＢＣが書類提出せずに、無申告で相続を切り抜ける予定なら、
　土地については「小規模宅地の特例（土地の評価の割引制度）」は使えません
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm

　ＢＣがこの特例を使う条件に入るかどうかも、この質問だけでは分かりません

相続税の総額の計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm
非課税の枠内で収まるかどうかは、ＢＣが決めるのではなく、最終的には税務署が決めます

　よって、無関係の他人が、ＢＣの相続税は、分かりません

Q2.　[d]が贈与を受けるのと[f]が贈与を受ける場合の差は？

　上記の基礎控除の金額は、１人で贈与を受けるなら、変わりません
　登記にかかる費用も、たぶん同じです
　よって、大差はありません
　ただし、将来の相続を考えて、ｄの資産状況や感情的なもの
　「家と土地は姉に、現金は下の兄弟に」とか、
　ご家族でよく相談して、決めてください

　個人的には、土地は一人の名義の方が良いと思います

　贈与税の金額は、路線価を元にして計算すれば良いと思います
　『★[df]贈与税（時価の10％程度？）』ではなく、
　土地の面積×路線価＝土地の値段です

　この値段を
贈与税の計算と税率（暦年課税）
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
に当てはめて、支払う贈与税を計算するのです

最近では、「相続時精算課税」など、
色々とテクニックもあるようですが、
誰が先に亡くなるかは分からないので、
後に、それを使ったことによるトラブルや、
予期しなかった財産へのロックがかかり、困っている人もいると聞きます

今回のケースも、土地をｆ名義にすると、
子が先に亡くなるなど、
予想通りの相続が起こらなかった時に、
残された人がトラブルに巻き込まれないとも限りません

また、ｆが住まない（住めない）土地をｄが庭先として使っていたら、
使用貸借（無償で土地を借りている）と、税務署から判断される可能性もゼロではありません
こうなると、ｄまたはｆの間で相続が起こった時にやっかいです

このように、少しでも税務署に突っ込むキッカケを与えないようにするには、
シンプルな方法（土地はｄが貰う）がオススメなのです

このように、相続は人々の人生において、トラブルが起こる可能性がかなり高い案件です
そのため、（課税できたらして、税金を取ろうと）税務署も本気で来ます

例えば、ＢＣの相続や分筆には、
「先に少しでも、かかる費用（１．の費用）を負担してくれ」と言われても、応じてはダメです

相応の費用を出すなら、土地をもらって、ｄｆの側の贈与の申告＆納税も全て終わってから
ＢＣに「お礼」として、現金を渡しても良いくらいだと考えましょう
「無事に土地がウチのモノになって、税金（贈与税）も払って円満解決して、
　全て終わってから、お支払いします」と言ってもいいでしょう

例えば、税務署は、
「著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm
こんな武器？を持っています
今回は贈与なので、しっかり計算＆納税すれば、モメる可能性は低いと思いますが・・・

上記「１．の測量と分筆、登記（ＢＣ側）」まで終われば
あとは貴方が「やる気」になれば、できます

貴方側の費用は、交通費と印紙代などで済みます
それには、上記のアドバイスを理解する知識が必要です

ですが、多くの人はプロに頼むでしょう
自分でしても、プロに頼んでも、別途、贈与税はかかります

昔から、「タダほど高いものはない」といいます

脅かすわけではありませんが、注意して話をすすめてください
以上、全て、「私の余計なお節介」というレベルのアドバイスです

月並みですが、どうか頑張って下さい

参考URL：

http://www.rosenka.nta.go.jp/

お礼

たくさんアドバイスをありがとうございます。

トラブルについては、重々承知しております。
私も実家の家族も、
「まだ遺族姉妹の意向だけで、他の親族で揉める可能性が高い」と考えておりますが、
知識もなしに「前向きに検討」とはお答えできませんので、
このような場で質問をさせていただいた次第です。

本決まりになれば、私の知人に建設会社専務がおりますので、
そちらに相談の上、専門家に手続きを依頼いたします。
ただ、それまでは他に漏れないようにしたいという事情です。
弁護士にも税務署職員にもパイプはありますのでご心配なく。

娘[f]が、父[d]より先に亡くなった場合も、
恐らく揉めることはないと思います。
[f]は独身で、相続できるのは結局父[d]か母だけですし、
結婚すればよほどの事情がない限り[f]が自分の土地に家を建てます。
もし[f]が他所へ出てしまったとしても、
その場合実質管理を父母が行いますから、
他の親族が割り込むようなことにはならないでしょう。

共有名義は避けるとして、
現段階では[f]の名義で良いように感じます。

けれどいろいろ細かいところまで、
ご配慮をありがとうございました。
ゆっくり慎重に事を進めて参りたいと思います。