土地売買契約後に不動産業者とトラブっています。

質問

土地売買契約後に土地の接道の件で不動産業者とトラブっています。
手付金50万円は売主に手渡し済み、残金の決済は完了していません。

以下に当該土地の画像を掲載していますが、契約土地（3946－2）の東側接道は家屋調査士に調査して貰った結果、里道であることが判り地籍調査後の筆界の杭の間（里道の幅員）は3m20ｃｍしかありませんでした。重要事項説明書には市道（公道）４ｍ、13ｍ接道と記載があり、説明もその通り聞きましたが、当該土地は市街化調整区域で開発が必要なので、市の都市計画課からセットバックの必要があるとの回答を貰っています。ちなみに南面道路は５ｍの市道が接道しています。

不動産業者に説明義務違反の旨を言ったところ、下図の東側隣接の土地の細長い分筆土地（3944－6）が80～90ｃｍあり、この部分も入れて４ｍあり、地籍調査の確定もしておりデーター上でも確認もした。セットバックの必要は無い。との一点張りで一歩も引きません。

私は土木センター、市の土木管理課、法務局等を回り、分筆の3944－6は宅地である事が判りました。現地見た目は道路の様に見えますが地目は宅地。他人の宅地を含めて４ｍあるとめちゃめちゃな論理をぶつけてくるのです。

重要事項の説明義務違反や、セットバックの負担を考えると詐欺にあった気持ちが強くなり、白紙解約を要求しましたが、買主の言い分は土地を買いたくない為の言いがかりだとまで言われています。
売主とは電話で事情を説明し、最初は納得していたのですが不動産業者からの入り知恵で態度が怪しくなってきています。

白紙の場合、仲介手数料は発生しないものと思いますが、買主の落ち度として仕立て上げ強制解除をうながし、売買契約の成立を武器に仲介手数料だけをせしめるという魂胆がみえみえで恐怖すら感じています。なにしろ仲介手数料がほしいだけの様です。

白紙解約にするほどの瑕疵に値するのか判りませんが、この不動産業者の社長（契約時説明した当事者）は今回契約した土地の町内会の会長という事もあり、今回の損害を補てんできる金額を売主または不動産業者から提案されれば、それを呑んで購入に踏み切るしかないのでしょうか。
住んで後々、会長や町内会から報復やいじめ、いたずら、無視などされるのが予測されるのでこの地には正直住みたくありません。

何か白紙にする手立ては無いものでしょうか。
皆様、どうか知恵を貸してください。よろしくお願いします。

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

ＮＯ．2です。
＞ただ一つ「地目が宅地であることと基準法上の道路扱いになること、所有権が公的でない第三者であることとは、関係がありません。」という一文が把握できなかったので、平たく教えて頂ければ幸いです。

道路というのは、建築基準法で役所が道路として認めているかどうか？が問題であり、公道（例えば市道認定がある1項1号道路）であっても、すべてが市や国の所有地とは限らないということです。
その道路の一部が地目は、宅地や山林で、所有者も個人名であっても、その様な「市道」があります。
通常は市道へ移管される際に、寄付や買収され、市町村名義となるのですが、事情はわかりませんが、実際にそのような道路があるということです。
市道＝市の所有地である、また地目は公衆用道路である　　　では無いということを付け加えただけです。わかりにくい表現ですみません。

お礼

そんなややこしい名目の道路があるとは初めて知りました。大変判りやすく教えていただきありがとうございました。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。まずは仲介業者に道路に関する説明に誤りがあったことを認識させなければなりません。セットバックをしなければ建築できないということを調査させましょう。
これは期限を切って、（１週間ほど）それまでに再度調査して、回答を下さい。という書面での申し立てをしましょう。期限までに回答がない場合は、都道府県の免許の監督課（協会などは意味がありません）へ相談する旨を書き添えてください。
質問者さんの記述や主張が正しければ、これでまずは「重要事項の道路に関する記述が謝っていた」ことは、仲介人も認識するわけでし、謝っていましたという報告もあるでしょう。
今も既に謝っていると・・・・・たぶん認識しているでしょうが
ここからが、スタートで基本的に売主には責任はありません。質問者さんは物件の説明に重大な事実誤認があるということで、契約解除の主張をする。
本来、仲介人に損害賠償の請求も出来なくはないですが、「白紙解除」で譲歩してあげる、という姿勢であれば、先方も応じるしかないと思います。
これで応じなければ、弁護士さんに依頼するのが一番簡単ですが、安くとも１０万～２０万程度かかるでしょうかね。
この手の問題は、今回の購入地は面積も相応にあるようで、発覚時点で業者が再調査して事実を把握し、謝罪や減歩する免責相応の価格減額など、買主、売主に速やかに誠意を持ってあたっていれば、こうはこじれなかったと思います。
調査不足が原因ではありますが、その後の対応が一番の問題ですね。
尚、地目が宅地であることと基準法上の道路扱いになること、所有権が公的でない第三者であることとは、関係がありません。

お礼

的確なご返答をありがとうございます。県に行った方が確実という事なのでこちらも早速行ってみます。ただ一つ「地目が宅地であることと基準法上の道路扱いになること、所有権が公的でない第三者であることとは、関係がありません。」という一文が把握できなかったので、平たく教えて頂ければ幸いです。

回答No.1

noname#184314

重要事項説明書の中に、トレブルがあったときに取引業者が
対応してくれなかったときに、仲裁してくれる所が記載され
ていると思います。
都道府県の宅地建物取引業協会か、本部に事情を連絡して、
仲裁をお願いしてみるのが一番いいでしょう。

お礼

ご返答ありがとうございます。まずは宅地建物取引業協会に相談しに行ってきます。