境界塀の上に乗るように増築された家

質問

現在の住居から離れたところで月極駐車場をしています。
そもそも私どもの駐車場と隣家の境界にはブロック塀（高さは2メートル半くらいあるかなり高い塀）がたっており、この塀はどちらの持ち物なのかはっきりしていません。
隣の家の方からは10年以上前に、本来の境界は塀ではなく杭がうってある部分であると言われました。
杭は境界の塀より私どもの駐車場に10センチくらい入ったところに打たれていたようなのですが、先日確認したところ見つかりませんでした。（私どもが抜いたということは絶対にありません）
駐車場の管理自体は管理会社に任せっきりで、あまり現地には行かないのですが、先日2年ぶりくらいに行ってみたところ、隣家が改築（増築）されていました。
驚いたことに、境界にある塀の上に隣家がかぶさるような形に増築されていました。
うまく表現できないのですが、真正面から見ると塀と家の壁がまっすぐな形になっていて、横から見ると塀の上に家が乗っかっているような感じです。
塀だけを取り除くことは不可能なような建てかたをしています。
家の外壁にはエアコンのホースなどが這っており、細かいことですが、ホースの部分は塀よりも駐車場側に出っ張っています。
隣家の方からすると塀は自分たちの所有物なので塀の上に家が乗っかっても問題ないと思われたのでしょうが、この土地を購入したのが戦後のどさくさの時期だったので境界線もはっきりしておらず、隣家と私どもの境界線の認識に食い違いがあるため早い時期に境界の確定をしたいと思っていた矢先でどう対処すべきか困っています。
このような状況で境界をはっきりさせたいと言ってもたぶん隣家は同意してくれないと思うのです。
場所は都心に近い東京２３区内で、地価もそれなりにします。
疑っては申し訳ないのですが、塀の上に家を乗せて建てたということは取得時効を考えてのことかもしれないと思っています。
第一種住居地域で建ぺい率は６０パーセントですが、どこからどう見ても隣家は敷地に目いっぱい建っており、建ぺい率オーバーしていることは確実です。
このままこの状態を放っておくと取得時効が適用されてしまうのでしょうか？
いくら当方に家が建っていないからといって、ここまで境界ギリギリ（ともすると越境）して家を増築するのはあまりにも非常識と思ってしまいます。
この土地に家を建てることはしばらくはないと思いますが、子供たちの代になったら売却や家の建築も考えられますし、早めに対応しておいたほうが良いのかな・・・と思い質問させていただきました。
まずはどう行動すべきか、教えていただければと思います。

回答No.5

江戸川 コナン（@hanasuke12） · ベストアンサー

No.2です。
補足ありがとうございます。

一番大切な、塀の所有者が不明でしたか。
でも、お爺様が戦後からその土地を使用しているのですね？
ということは、塀が建てられた時期も、その頃ですね？

私は民法には疎いですが、この状況なら、あなた側が、
「平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったとき」
に該当しますよね？
つまり、あなたがすでに時効取得じゃないでしょうか？

お隣は、今さら塀の先からあなたの駐車場側へ１０cm行ったラインが境界線だ、とは主張できないでしょう。

私は貧乏ヒマなしの仕事柄、このような相談を受けるケースも多いです。
しかし建築はある程度専門を自認していますが、専門外の民事には介入できないので、いつも回答は前述のとおりです。
つまり、相談者の居住地を確認して、
「あなたのお住まいの市や県で、無料の法律相談が開催されていますよ。まず弁護士に相談してみましょう。」
と伝えます。
回答自体はできないので、回答にたどり着くまでの道案内が仕事になります。

大至急の問題ではなさそうなので、折を見て弁護士に相談されてはいかがでしょうか。
お子さんが話のわかる年頃なら、ぜひ一緒に連れて行ってあげてください。
私も利用したことがありますが、法曹家と話をするのはいい経験です。

私は、お隣を訴えろ、と裁判を勧めたつもりは毛頭ありません。
まず、民事の専門家である弁護士への相談、それも無料の法律相談の活用を勧めたつもりです。
回答者の一部には、その意図が伝わらなかったようです。
日本語の読解能力が衰え、痴呆の始まった後期高齢者のヨタ話でしょうかね。

それと、余談ですがコンクリートブロック造の塀は、最高で２．２ｍまでしか認められません。
将来、あなたがこの駐車場に建物を新築する計画の場合は、塀の既存不適格が適用されなければ、一部除却（上部をカット）か再築造になります。
建築基準法の創設は昭和２５年ですし、都市計画決定されたのもそれ以降ですので、戦後間もなく築造された塀なら法の施行前でしょうから既存不適格の可能性もありますが、６０年を経過するのなら安全を考えて止めたほうがいいですね。

所有者不明の塀のままでは、今後の維持管理、つまり壊れたら誰が補修をするのか、という問題が起きます。
あなたが土地、つまり塀の所有を主張するのなら、このあたりの維持責任も引き受けることになりそうです。

塀がお隣との境界線の中心上にあるのなら、費用は双方で折半になるかもしれません。
民法第２２３条から第２３２条あたりを参照してください。
でも、折半の話し合いに応じる方ではなさそうですね。

どこまで権利を主張すれば、どこから責任が発生するのか？
民法は、突き詰めれば難問だらけです。
このあたりも、ついでに弁護士に相談されるといいと思いますよ。

それでは良いお年を。
ＧＯＯＤ　ＬＵＣＫ！！

お礼

再度のご回答ありがとうございます。
境界杭が塀よりも駐車場側に打ってあるとしても、ブロック塀の内側を何十年も前から自分の土地だと思って生活していたわけですから、取得時効が成立するのかな・・・とは思っておりました。
ブロック塀がどちらの所有かわからないのに塀の上に乗りかかるように家を改築してしまったので、細かいことですがこのブロック塀の部分の土地に対して取得時効が逆に成立してしまうのが心配です。
おっしゃる通りこの部分の面積は１坪足らずですし、それほど目くじらを立てるほどのことではないのかもしれませんが、先方が杭のことを持ち出してきたのでこちらもついつい細かいことを口に出してしまいそうになります。
ブロック塀はかなり古く、ブロックをつないでいる目地の部分が朽ちてなくなっている状態で、先の震災でよく倒れなかったなーと思います。
もしかすると、改築して塀にぴったりつけて家の壁を作ったことがブロック塀の補強になり、倒れなかったのか？？
次に地震があったときは倒れるかもしれないので、そうなると停めてある車を傷つけるのは確実なので、そうなった場合の責任の所在も心配です。
今後家を建てることになったとき、この塀の扱いはどうなるのかということも重要ですので（高さがあるのでこのままでは家は建築できないと思います）法律相談などの機会があれば聞いてみようと思っています。

回答No.6

botamoti

わずか一坪といっても、東京ならそれなりの金額になりますよね
でもここは権利放棄した方がいいのでは
停まっている車にブロックが倒れたら、ブロック所有者に損害請求が来るのでは
ブロック塀に鉄筋がきちんと入っていて、控え壁も規定通りあったとしてもその高さでは不安です
しかも古いそうですから、そのどちらもないのでは
触らぬ神にたたりなし　だと思います

お礼

回答ありがとうございます。
確かにあの塀の高さは不安です。
倒れた時のこともしっかり考えておく必要があると思っています。
この先、またいつ大きな地震がくるかわかりませんから・・・
まずはきちんと下調べをして、時間がかかっても境界をはっきりさせたいと思っています。

回答No.4

botamoti

回答にならないとは思うけど
2m半の高さのブロック塀の上に建物を載せたら、かなりの高い確率で、ちょっとした地震でもブロック塀は倒れると思います。
そうなれば載っている建物も・・・・
かなり古い塀とお見受けしましたが、そんな塀の上に載っているということは建物は届けなしの違反建築では?

お礼

回答ありがとうございます。
お隣は仕事場と住居を兼ねた建物で、以前から壁の外側に多くのホース類が出ていたり、エアコンの室外機が小さなベランダのようなものの上に乗っかっていたりしました。
今回の改築はどうもそれらを隠すために外壁を作ったような感じで、塀の上に家があるといっても実際には中身はスカスカだと思います。
塀を支えにして家が建てられているわけではないので、塀が倒れても建物は大丈夫かと思います。
ただ塀自体はかなり古く（５０年以上前に立てられたと思います）次に大きな地震がきたら危ないと思います。
倒れるとしたら私どもの土地の方なのは確実なのでこれはこれで問題だと思っています。

回答No.3

panis

今はいいけど、
問題先送りにすれば
そのときの政情で声がでかい方が勝つでしょう。

裁判云々の話をするヤツがいるけど
測量もなく立会なしで訴えたところで
門前払いがよいところ。
いまのところ、何の係争にもなっていないと思う。

時効取得なんて
塀があるのだから
客観的に境界は存在するし
主張しても無意味。
気にしなくてよい。

40年くらい前であれば
自用地ギリギリまで
建てても問題なかった。
建ぺい率もうるさくなかった。

こんな場所
世の中、万とある。

何年経っても
測量して
双方と第三者合意で
境界を決めるしかない。

お礼

回答ありがとうございます。
東京のちょっとごちゃごちゃしたところに土地はあるので、確かにどの家もギリギリに建てています。
私どもとしてはきちんと測量して境界線をはっきりさせたいと思っているのですが、結果がお隣に不利になった場合には納得していただけないだろうし、塀の部分がきっちり境界線でない場合は塀を建て直さなければならず、それも無理な感じです。

回答No.2

江戸川 コナン（@hanasuke12）

こんばんは。
以下、長文で失礼します。

土地の境界の問題は大変ですね。
確かに地積測量図が法務局に登記されていれば、反論の根拠になります。
しかし先方の主張する境界杭が見当たらないのですよね？
トラブっているくらいですから、過去に立ち会いを行ってお互いに境界の位置を確認し合って土地の地積を登記しているとは思えませんね。
それに手間や費用がかかりますから、土地の境界の確定、つまり地測量図が登記されている筆は少ないです。

私のつたない経験では、隣地の土地所有者が亡くなり、過去の経緯を知っている人間がいなくなったことをこれ幸いとばかり、境界に石杭があるにもかかわらず、
「俺の土地はもっとあんたの庭の中だ。この杭は間違っているんだ。」
と言いだしたヤカラがいました。

塀を立てたいきさつ、つまり境界の位置の推定は、先方の主張（独り言）だけでなく、あなたの身内（お父さんなど）はご存じないですか？

ご質問１
以下の引用は、民法第１６２条。
時効取得については条件があります。
係争中であれば、おそらく成立しません。
現にお隣は空中を越境しているだけ。
地面は塀の内側をあなたが駐車場として賃貸にしている。
先方の主張に納得がいかないのなら、あなたも主張するべきです。
泣き寝入りであれば、本当に時効取得になりかねないですよ。
あなたの駐車場側にも、所有の意思表示で地面に何か物を置けませんか？
（古タイヤや小さな物置など、無意味でもいい）
あなたがいつもいないことをいいことに、お隣が勝手に塀を除却して好きな場所に新しく建てないといいのですが。
たとえば定期的に内容証明郵便で、あなたが塀の位置を土地の境界と考えており越境部分は取り除いてほしい旨を伝え続ければ、
「平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったとき」
には明確に該当しませんね。

ご質問２
どう行動するべきか。
境界の争いでは、民法と裁判に長けた専門家の手助けが一番。
つまり、「弁護士」。
今どきは、各自治体（市町村や都道府県）などで無料の法律相談を開催しています。
よくありそうなトラブルですので、弁護士は豊富に事例や判例を知っているでしょう。

ご質問３
建ぺい率オーバーについて。
外観を目視しただけでは、建ぺい率が合法かは確認できません。
軒の出を考慮すると、６０％はけっこう境界いっぱいというイメージになりますよ。
それと、１０cm程度では敷地面積は誤差の範疇でしょうから、違反の通報と土地の境界問題としては分けて考えた方が無難です。
以下の用は、民法第４３２条。
お隣の建築（増築）は、最近ですか？
隣地との離れ距離は、５０cm以上です。
１０m2以上の増築であれば、確認申請が必要になりますから、怠っていれば手続き違反の違反建築です。
民法については行政庁は関与しませんが、敷地と建物の配置によっては建築基準法の高さ（斜線制限）に抵触する恐れもあります。

それと、
幅１０cm、延長が１０ｍと仮定しましょう。
問題の土地の面積は、１m2です。
土地の価格が坪１００万として、約３０万。
確かに大きい金額ですが、仮に裁判になった場合は費用と手間は相当覚悟が必要です。
無料の相談では方向性を示すだけですから、限度があります。
正式に弁護士に業務を依頼すれば、かなりかかりますよ。

どうせお隣は占有を主張し、折れないでしょうから、某国との国境のように解決を先送りするのも手です。
間の１０cmは、非武装地帯。
少なくとも、お隣はそこよりは越境してはこないでしょうから。

あなたが塀の位置を土地の境界と確信するのであれば、経緯を記録してお子さんが成長したらいきさつを教えるべきです。
ただ、将来お子さんが妥協しても良し、ですよ。
お子さんが相続したら、判断も任せましょう。
思いっきり強く主張をした者の勝ち、という気もします。

以下、余談。
民法の難しいところは、双方の意見を聞かないと中立の判断ができない可能性があることです。
この質問が仮にお隣からの投稿であれば、私はお隣を擁護する回答をしたかもしれません。

お礼

回答、ありがとうございます。
隣の家が建ったのは少なくとも３０年は前だと思います。
土地は戦後間もなく買ったもので、祖父母も亡くなっており、父は土地に全く興味がないためたぶん何も知りません。
せめてブロック塀がどちらの所有物なのかわかればよいのですが・・・
実は亡くなった祖父は弁護士をしており、この土地を駐車場にする前はこの場所で法律事務所を開業しておりました。
人様の境界線争いを多く見ていたであろう祖父がわざわざ後々に揉め事になるような塀の建て方をするわけがないだろう・・・というのが私どもの思いです。
今すぐに境界問題をはっきりさせるのも事を荒立てることになるし、子供の代まで先送りするとますますややこしくなりそうだし、悩ましいところです。

回答No.1

noname#205881

法務局に行ってその近所隣の土地の寸法載ってる地図をコピ－して自分の土地の今問題出無い隣の土地の境界線杭を見つけてメ－ジャで測れば自分の境界と問題の隣の境界出るじゃん、
境界ギリギリに家は建てれない違法になるよって市役所の建築課に行って調べた方が良い、
たしか増築は市に届けなければ成らないはず　市は違法増築認めないと思うが、
境界から離すのは消防法も絡んでると思うが。

調べて違法なら市の建築課に言って増築部撤去させらせば良い。

お礼

回答、ありがとうございます。
土地を購入したのが祖父の代で戦後間もなくだったため、また分筆もしていないので地積測量図はたぶんないと思うのです。
どちらにしても法務局に行って調べられることは全て調べてみようと思います。