任意売却の事で教えてください。

質問

今、気に入った物件があるのですが、任意売却の物件でした。
金額も安く、父にもお金を借りて現金で購入の予定です。

先日不動産屋に連絡をした所「固定資産税の滞納で市から差し押さえられている」と言われました。
また、その滞納分を現金で支払う為先に手付金が必要と言われました。
それ以外は売主さんがローンを組んだときの銀行の抵当に入っているだけで、他には抵当が付いていない。と言われました。

それと、よく分からなかったのですが、金融機関の再検査？(私の身辺調査？)がある為、引渡しまでに1ヶ月掛かると言われました。
現金で購入するのに検査などあるのでしょうか？　　
無知なもので何も解らず質問させていただいていますが何方かアドバイスいただけないでしょうか。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

このような取引で一番注意しなければならないのが、買主保護です。要は支払い金の保全です。
あくまで記載された内容から察するに、手付けで滞納分の税金を支払い差し押さえを解除し、その後に、債権者の売買の承諾（金融機関の決済）を取り、残金支払いと所有権移転及び抵当権の抹消の流れだと思います。
しかし、このような方法ですと万一金融機関の解除の承諾が出ない場合（当然に満額返済できなく、一部を残しての抹消になるのでしょうから）売買契約は解除になりますが、支払い済みの税金納付分（手付金）の返還を受けることがむずかしくなります。売主に金は無いのですから。
少なくとも私の営業地域では、市町村でも差し押さえの解除書類を持参し、決済場所へ回収に来ますので、この差し押さえの解除手続きは残金支払い時で問題ありません。これが可能かどうか業者に役所へ確認させてください。
また、決済場所へ回収に来ない場合は、事前に差し押さえ解除に必要な金額だけ把握していれば、残金支払い時にその場で役所へ振り込むだけです。その場で同時に差し押さえの解除は出来ませんが、約2.3日程度で職権で差し押さえは解除されます。購入での借入れがある場合は無理ですが、現金で支払うならば、差し押さえが同時に解除にならなくとも必ず解除になるならば問題ないでしょう。振込みの金額や間違いなく差し押さえが解除になるか？などは、仲介人と一緒に役所の税務課へ出向いて確認を取れば安心です。
金融機関の審査というのは、債務の全額返済を受けないままに、担保をはずすのですから、適正な流通価格で、適正な買主へ売買されたということを、確認して金融機関内部の決済が必要だということです。例えば、個人名でも、転売目的で安く買って、再販するというようなことが無いかどうか？表面上、稟議するだけです。
どうしても売買契約は必要になりますから、手付金は無しで、一括決済日を定め契約します。手付け解除はありませんが、お互いに契約をやめようよすると10％程度の違約金を定められると思います。また、売主は担保抹消が不可能な場合は、白紙解除の特約（ペナルティがない）が付帯されます。

お礼

大変勉強になりました。
やはり任意売却の場合は色々なところに気を付けなければいけないのですね。
まだ購入しようか悩んでいますが、購入となれば、oyazi2008様の教えてくださったやり方で購入します。
本当にありがとうございました。