将来設計の診断をお願いします

質問

新築マンション購入の一歩前まで来ております。
将来設計に無理がないか診断をお願いします。

＜以下情報＞

自分（29才会社員）、妻（専業主婦）、子供なし（2人希望）
いずれ妻はパートに出て扶養の範囲で働く予定。
現在借家、家賃他すべて込みで10.4万/月。

物件：3,500万
年収：440万

頭金：700万
借入：2,800万、35年変動、1.7%優遇、ボーナスなし
返済（管理費、修繕積立金、駐車場すべて込）： 10.5万/月

金利が大きく上昇した場合でも、5年毎に1.25倍の上昇であれば
やりくり出来ると見込んでいます。
最終的に残債が残った場合には退職金で精算と考えていますが、
それも適わないレベルで金利が上昇した場合には、
物件売却を決断すると腹をくくりました。

回答No.4

telesienna · ベストアンサー

マンション購入を検討しているが大丈夫かどうかお悩みとのことで。
参考程度になりますが以下の点をお考えになられてはと思います。

＞自分（29才会社員）
　転勤などの可能性はいかがでしょうか。あるのであれば転勤時はマンションをどうするか考慮されたほうが良いと思います。

＞子供なし（2人希望）
　お子様を希望されてますので必要な間取りが今と異なりますが考慮されているでしょうか。お子様が幼いうちは一部屋でも構わないかもしれませんがいずれ２部屋、一定の広さも必要になります。

　またお子様の生活費・教育費を考慮する必要もあります。家計調査などでお子様の生活費は月３万円ほど、さらに教育費は文部科学省の調査で幼稚園で月２～３万円、小学生で月３万円、中高生で月４～５万円ほどになるようです。

　実際は各家庭により上下しますし、塾費用なども考慮しなければいけないですがこの程度の額が発生することは考えておいたほうが良いと思います。

＞いずれ妻はパートに出て扶養の範囲で働く予定。
　扶養の範囲となると奥様の収入は年収１３０万円未満、月収１０万８千円未満となります。お子様を出産される際は収入が期待できなくなるでしょうし、お子様の生活費や教育費を考えると収入を返済に充てられるか微妙のような気がします。

　なので収入を返済に充てるのであれば扶養範囲を超えて働くことを考える必要があります。その際は出来れば健康保険・厚生年金に加入できる職場で検討されたほうが良いと思います（健康保険ならではの制度や老後の年金が増えるため）。

＞年収：440万
＞返済（管理費、修繕積立金、駐車場すべて込）： 10.5万/月
　住宅ローンの負担をどう見るかについては月々の給与がどのくらいなのかによります。

　月々の住宅ローンの返済負担率（住宅ローン返済額－可処分所得）である程度家計の負担度合いが推し量れます。通常だと３０％程度が目安、お子様を扶養する場合、お子様の生活費や教育費を考慮し２０～２５％程が望ましいと思います。

　また設定されている修繕積立金の額は妥当でしょうか。マンションの設備にはそれぞれ耐用年数があり、数年に一回は小さい修繕、１０～１５年に一回は大規模修繕が必要になる可能性があります。

　修繕積立金は管理費の１割前後が多いようです。しかし工事費用としては足りないので工事の際に一時金を追徴されることが多いです。可能であれば修繕計画・項目・スケジュールを確認されたほうが良いと思います。

＞頭金：700万
　これは現在の貯金の何割ほどでしょうか？貯金全額を頭金にするのはお勧めしません。なぜなら急病や失業など突発的な事が起きたときに対応できなくなるからです。少なくても可処分所得の半年～１年分は残しておいたほうが良いと思います。

＞借入：2,800万、35年変動、1.7%優遇、ボーナスなし
＞最終的に残債が残った場合には退職金で精算と考えていますが
　そのままだと定年を超えて返済になるので繰上返済を考慮する必要があります。退職金を利用されて返済を検討されていますが、退職金の計算は会社に確認をとってされているでしょうか。

　また老後生活を考えると公的年金だけでは生活は難しいのでなるべく退職金を利用しない方向で考えたほうが良いと思います。なので期間短縮型繰上返済を考えて余裕ある返済計画を考えられたほうが良いと思います。

＞金利が大きく上昇した場合でも、5年毎に1.25倍の上昇であれば
　変動金利型とのことですが未払利息が発生する可能性があります。未払利息が発生した場合はこの返済も考慮しなければいけなくなります。未払利息の返済方法は分割または完済時一括精算、利息優先で支払うなど様々ですので金融機関に確認されてはと思います。

　以上の点について対応できる、問題はない、対策があるというのであれば購入を検討されても良いかもしれません。ただ住宅購入は一生涯で一番高い買い物なので家族全体を収入面だけでなく、総合的に考える必要があると思います。できれば今後のライフイベントや家計の収入・支出や貯蓄残高の推移を表（＝キャッシュフロー表）にされご夫婦で考えてはいかがかと思います。
http://www.ykk-nenkin.jp/lifeplan/what/lifeplan_base02.html

　なおキャッシュフロー表は全体像が掴めればよいので厳密なものを作成する必要はありません。なぜなら物価や税制などが不確定なので毎年見直す必要があるからです。納得がいかない、もしくはアドバイスが欲しいのであれば独立系ＦＰなど専門家を頼られても良いかと思います。

お礼

転勤は正直ゼロではありませんが、単身赴任で考えています。
戻れる見込みがない場合は転職を考慮します。
（このあたりが甘いですね、、）

子供込みの間取りは確保しています。
そのために物件価格が上がってしまった経緯があります。
不動産価値が下がる一方の昨今では、住み替え前提で
購入するほうがリスクが高いと考えまして、、、。

未払い利息は存じていますが、ご指摘に通り楽観している部分があります。
金利の安いうちに繰り上げ返済で残積を減らす方向で考えています。

貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.3

86tarou

変動金利で当初から10万円超は厳しいでしょう。収入の28％を返済に充てて、子供も２人というのもあります。現在の金利は最低レベルですから、これからは同じか上がるしかないでしょうし、最初からこの返済率では無理があると思います。

変動金利の場合、1.25倍で足りない場合は未払い金利が発生して元本が減らないどころか増えることも想定しておいた方が良いでしょう。現在の経済状況ではすぐに金利が上がることは考え難いですが、ギリシアのようにデフォルトするような危機にでもなれば極端に金利が上がることもあり得ない話ではないかもしれません。何よりも全期間固定金利でも無理なく払っていける試算にしておいた方がリスクは少ないです（収入の20～25％までの返済）。この上で、変動金利を選択する時は差額を貯蓄して、将来の金利上昇に備えるくらいでないと安心出来ないと思います（一部は繰上返済）。闇雲に35年ローンをお考えのようですが定年までのローンにしておき、繰上返済で10年程度は短縮して完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところです（年金だけでは厳しいでしょうから）。

購入諸費用が書かれていませんが、これは試算に入ってますか？物件価格の５～10％程度必要です。あと、これら以外に生活費の半年から１年分以上は常に現金で置いておきたいでしょうか。

人生を左右する借金をするのですから、楽観的な観測だけで行動に移すのは危険があります。出来るだけリスクが軽減出来るような方法を取ることをお勧めします。例えば、奥さんに働いて貰って頭金をもう少し貯めてからにするとかです（出来れば正社員）。これは、あなたがまだ若いということもあり、あまり早く買うと将来住み替えの可能性も出てくることがあるからです。一生に一度しか買えないのなら終の棲家としないといけませんし、平均寿命の伸びた現在ではあと10年程度先でも良いかもしれませんよ。

最後に…住居は生活の質を高める道具の一つにしか過ぎません。これによって極端に生活を切り詰めたり、払えなくなって破綻し家を失った挙句借金だけが残ることもあるかもしれません。こうなると本末転倒ですし、無理のないローンで外食や旅行なんかもし、子供との思い出も作った方が良くないでしょうか。
いい家に住めると良いですね♪

参考URL：

http://allabout.co.jp/gm/gc/10574/

お礼

諸費用は考慮済の頭金です。
それ以外に年収1年分相当の預貯金を残します。

住居の考え方、幸せのあり方について、とても共感いたしました。
貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.2

jetaime

こんばんは。

　年収440万は手取りでしょうか？それとも総支給額(税金等控除前の金額）でしょうか？

　総支給額だったら、ちょっときついかなと感じます。

　現在の賃貸の住居費と同程度の住居費だから一概に大丈夫とは言えないのでは？

　お子様を2人希望とのことですが、その教育費等の経費も見込んでも生活がカツカツに
　ならないような計算でしょうか？

　お子さんが生まれて、人数、性別が確定して、小学生くらい購入が良いとは思うのですが、
もう購入の方向でお考えなのですよね？

　購入の方向でしたら、

　幼稚園、小学生の教育費が比較的かからないと思われる年齢でも、一つや二つ習い事
をしたりすると毎月結構かかると思います。ましてや高校は公立でも馬鹿になりません。
（授業料は無料でもその他経費かかります。）
　「子ども手当」もいつ「児童手当」のみに戻るかもわかりませんし…

　少しでも余裕を持った生活をするには、収入を増やすか借り入れを減らすかのどちら
かを考えたほうが良いと個人的には思います。

　会社員の配偶者扶養もこの先どうなるかわかりませんが、奥様に早めに働きにでて
もらって、若いうちにガンガン繰り上げ返済してリスクヘッジするのも手です。

　確かに5年毎の返済金額は1.25倍までしか上がりませんが、それ以上の金利上昇が
あった場合は、元金が減らなくなってしまう可能性も捨て切れません。最悪未払利息
が発生して、あとでボディブローのようにきいてきます。

　最終的に売却してもうまく売れるかどうか、売ったあとの住居はどうするのか？
　その頃には当然高齢になっていると思いますので、その時点で住居の心配をする可能性がある
のは精神的にきつそうなので私なら避けたいところです。

　頭金に700万円貯蓄できていたのであれば、堅実な方だと思うのでやってやれないことは
ないと思います。

　私も7年前に5年固定金利、変動金利ミックスで約2500万円を借りました。
利率が上がるのが怖いので、ちょこちょこ繰り上げ返済しています。また、当初は月額7万くらい
の返済でしたが、少しずつ返済金額を上げて、現在は9万円くらいの返済額に増やしました。

　いろいろ書きましたが、ローンに対する考え方は人それぞれですので、ご質問者さまが
「いける！」と思ったなら、今が「その時」かもしれませんね。

お礼

年収は総支給です。
やはりきびしいですか。

妻の実家が近いため、万が一の時は早期に子供も預けて
フルタイムで働いてもらう事を相談済です。
金利の安いうちに繰り上げ返済で残積を減らす方向で考えています。

貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.1

bfox

ちょ～っと厳しいかもしれませんね。
お子さんは2人希望（予定？）との事なので。
子供って結構お金かかりますよ～。

実は私も最近自宅の買い替えをしまして……
その検討段階で、入っている保険のFPの方に相談したんですよ。

当初自分の年収や現在の暮らしぶり等から5000万円～6000万円くらいの物件なら余裕だろ～くらいに思っていたのですが、FPの方が持ってらしたライフシミュレーターみたいなソフトに様々な情報（昇給の予測、子供の年齢、進学の予定、月々の食費、光熱費、車の買い替えまで）を入力して、だいたい死ぬであろう年齢までの人生における収入と支出のバランスを見てもらいました。
そうしたら、「ほら、40歳の時にお子さんにこれだけお金がかかるからこの返済額は厳しいですよ。もし金利が上がっていたら尚更ですよ～」みたいなアドバイスを受けて、今購入してきちんと返せる物件額は4500万くらいだと結論がでました。

確かに今のほんのちょっぴりだけ贅沢な生活を維持しつつの返済だったので、少なめに出たのかもしれませんが、全然頭に入れていなかった支出等が細かく指摘され、目からウロコ状態でした。
何より今の生活の中で明らかに無駄な支出も指摘してくれました（苦笑

今ご提示されている条件だけでは、なんとも言えないので、一度FPの方に相談してみると良いかもしれませんよ。
あくまで参考程度といった感での相談をお勧めします。

お礼

やはり少し厳しいですか、、、。
FPへの相談は考えたいと思います。
ご回答ありがとうございました。