不動産の夫婦の持分について

質問

よろしくお願い致します。
私は、夫と一歳の娘を家族にもつ30歳の女性です。仕事をしていますが、現在は育児休暇中という身分です。

この度、土地を購入して一戸建てを新築することになりました。二世帯住宅なので土地建物を合わせて総額9000万円になります。

頭金として私が独身時代に貯めた2200万円を支払い、残りの6800万円はローンとなります。

ローンについてですが、私も働いていますので、当初は夫婦それぞれで借入という形にしたかったのですが…育児休暇中という身分により銀行審査がうまくいかず、結局、夫が１人で借り入れする運びとなりました。

ローンの月々の返済額は20万円になります。この20万円については、夫の収入から10万円、妻の収入から10万円…という具合に「完全折半」にする予定です

(実は、夫はバツイチで前妻との間に子供がいます。夫の死後には必ず相続問題がついてまわるために、夫の稼ぎからの財産を分与するなら良いのですが、関係ない私の稼ぎから築き上げた財産については前妻の子供に渡らないようにしたい、という考えからなのです。)

ここで、夫婦における持分を考えてみて疑問がわきました。

ローンの名義が夫個人のため、頭金2200万円分が私の持分とる一方で、残りの6800万円分については夫の持分になると思うのですが…

夫のローンの返済半分を私がする場合

疑問(1)
6800万円の半分3400万円分について、最初から私の持分として登記することは出来ないのか？または、ある程度返済が進んだタイミングで(例えば10年ごととか)少しずつ持分を変えることは出来るのか？

疑問(2)

持分の変更が出来るとしても、やはり一度登記した夫の持分を妻に変える場合には、やはり贈与税等の税金が発生するのか？

疑問(3)
こうしたケースの場合、やはり最初からローン名義を半分にする以外に、税金等の無駄な支払いなく妻の持分を増やす方法はないのか？

冷たい考え方とは思いますが…夫婦にしか分からない紆余曲折があってのこととご理解いただきたいです。

上記疑問の答えが分かる方がいらっしゃいましたら、お知恵をお貸しください。よろしくお願いいたします。

回答No.2

hata79 · ベストアンサー

６，８００万円の家を買うのに、夫名義で全額ローンを組んで、支払いをすると単純化してしまいましょう。
ローンの支払いを受ける金融機関は、そのお金がどこから出てるかは全く無関係だからです。

これは、毎回のローンを全額妻が負担してても「夫が返済してる」ことになります。
妻が「実は私の金だから、その家は私のものだ」と言えそうですが、所有者が夫だというのは不動産の登記簿に載ってるので第三者に「俺が所有者だ」と主張できます。
これを不動産所有権の対抗要件といいます（民法１７７条）。

ここでご質問を考えると「夫と妻が半分ずつ出してる」わけですから、妻は「半分は私のもの」と主張できそうです。
この主張は「妻が夫に対してできるだけ」です。
第三者に対してはできません。あくまで所有権登記してる夫のものです。
夫が「そう、半分は君のものだよ」といい、妻が納得してても、対第三者には「夫が所有者」です。

税務署は第三者の立場ですので「その家は夫のもの」と考えます。
ローンを全額支払っていても、そうでなくても、家の所有権名義の半分を妻に移転するには「売買」「贈与」でする形になります（※）。

売買ですと、夫に不動産の譲渡所得が発生します。
贈与ですと、妻に贈与税が発生します。

２０年以上婚姻関係にあった夫婦間では贈与税の配偶者控除がありますが、本例では考えることを省略します。

月２０万円のローンを夫が払うのではなく、１０万円は夫が払う、１０万円は妻が払うという債務者が別のローンを組んで、所有権を５０％ずつにしておけば、上記のような問題は起きません。

ローン支払いが進んだ適当な時期に、貴方が負担した額に応じた持ち分を「贈与」として所有権移転するという手があります。基礎控除の１１０万円以内で贈与するのも手ですが、いっそ１０％程度の贈与税を払ってしまうのもいいと思います。
実は私は「１０％の贈与税なら、申告して払っておくほうがすっきりする」考えを持ってます。
３００万円の贈与をうけて、贈与税率は１０％で、１９万円の贈与税が出ます。大きな金額ですが、税率としては６，４％です。
消費税が５％だと考えると、そんなに大きな率ではありません。
「夫と前妻のと子に自分が金を出したものを渡したくない」というお考えがあるなら、負担を免れたいという目的は二の次にするのも選択です。

※所有権移転の変更理由に「真正な登記名義の回復」というのがあります。
これを原因とした所有権移転は、もともとの所有権登記が誤っていたというものです。
登記手続きの便方としてできるという意見がありますが、税務署長は「贈与」と見ると考えたほうがいいでしょう。

お礼

お礼が遅くなり、すみませんでした！

頂いた回答をじっくりと拝見させていただきました。私のモヤモヤとした疑問が一気に晴れ、すっごく分かりやすかったです！また、親切で丁寧な回答からは、回答者様の素敵なお人柄が伺えました(*^□^*)

さて、やはり現段階では、なんらかの納税をする以外にローン名義人でない私が持分を多く取ることは出来ないのですね…。

第三者の立場からすれば、「ローン名義人＝持主」となる…言われてみれば、なるほど、な話でした。誰が稼いだお金かなんて、銀行には関係ないんですね。

しかし、こうしてアドバイスをいただけたことで「自分が思うようには出来ない」という現実が分かり、他の手を探す気持ちに切り替えられました！(^O^)

回答者様のおっしゃるとおり、贈与税を払って持分を変える方法が一番いいのかもしれませんね！

いろいろとありがとうございました(^O^)本当に助かりました！感謝しております！

回答No.1

mukaiyama

＞結局、夫が１人で借り入れする運び…
＞夫の収入から10万円、妻の収入から10万円…という具合に「完全折半」…

妻から夫へ年 120万の贈与となります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm
夫に贈与税の申告と納付義務が生じます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

＞6800万円の半分3400万円分について、最初から私の持分として登記することは出来ないのか…

将来にわたって誰が返済し続けるかという保証がない以上、頭金とローンの名義により判断します。
無理というか、贈与税を覚悟の上なら、どんな登記でもできますけど。

＞持分の変更が出来るとしても、やはり一度登記した夫の持分を妻に変える場合には…

実際の負担割合に応じた持ち分に代えることに贈与税の問題はありませんが、登記の費用がかかります。
また場合によっては不動産取得税の問題も出てきます。

＞こうしたケースの場合、やはり最初からローン名義を半分にする以外に…

客観的な判断をする限り、そうなります。

＞冷たい考え方とは思いますが…夫婦にしか分からない紆余曲折があってのこととご…

いやいや話は逆で、税法に「夫婦は一心同体」などという言葉は載っていないのです。

もし、赤の他人と共同出資して事業でも始めるとしたら、半分出資するにもかかわらず名義は相方のままでも、あなたは納得するのですか。
そんなことはないでしょう。

ローンの返済を半分持つなら最初から半分はあなた名義で組む、それができないのならできるようになるまで、半分返済など考えないことです。

＞育児休暇中という身分により銀行審査がうまくいかず…

銀行をだまそうという考え方がいけないのです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

ご回答ありがとうございました！とても分かりやすかったです。

この手の質問には、「夫婦なのに金管理がそこまでシビアなんて…なんて冷たい妻だ！」という批判的な意見がありそうだったので心配していましたが、回答者様にはご理解いただけましたようで、安心しました！

登記費用については覚悟のうえだったので…そうであれば、実質の負担割合に合わせて登記を徐々に変えていく方法が一番いいような気がしますが…不動産取得税が発生するのですか？(^o^;

やはり…ローンの半分を私名義で組むか、最初からローン返済に私の収入を充てない、というやり方しかないのですね。

本当に税金のシステムってよく出来ていますね(*_*)トホホ…です。

いろいろとありがとうございました！(^O^)